Investmentmarkt Wohnen 2025: Rückkehrende Dynamik am Jahresende 

Im vierten Quartal 2025 verzeichnete der deutsche Wohninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 2,9 Mrd. Euro. Dies stellt zwar den höchsten Quartalswert des Jahres dar, bleibt aber ein Viertel hinter dem Vergleichswert des Vorjahres zurück. Für das Gesamtjahr 2025 ergibt sich damit ein Volumen von 7,8 Mrd. Euro – circa 9 % weniger als im Vorjahr. „Insbesondere die Sommermonate des Jahres waren von geringer Investmentdynamik geprägt, was maßgeblich zu dem überraschend niedrigen Transaktionsvolumen beigetragen hat.“, kommentiert Mark Holz, Head of Strategy and Research bei Lübke Kelber, das Ergebnis.

„Die Investmentnachfrage war in diesem Jahr sehr fokussiert: Starke Standorte und risikoarme Produkte lagen im Fokus der Anleger.“, sagt Holz weiter. Etwa 54 % des Transaktionsvolumens entfällt auf die 14 relevantesten Investmentstandorte, die gemäß der Definition von Lübke Kelber als A-Märkte anzusehen sind. B- und C-Städte kommen in Summe auf weitere 33 %.

Im Jahresverlauf verlagerte sich der Investmentfokus zudem in risikoärmere Marktsegmente. Insbesondere im vierten Quartal dominierte ein hoher Anteil an Core- und Core+-Investments, während nur wenige größere Portfolio-Transaktionen im Value-Add-Segment, wie der Ankauf von 1.600 Wohneinheiten durch Greykite und Arax Properties, stattfanden.

Auch die Einzelvolumina bleiben weiterhin moderat: Im gesamten Jahresverlauf waren Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. Euro selten. Für das vierte Quartal identifiziert Lübke Kelber lediglich fünf entsprechende Fälle, wobei der als Forward strukturierte Ankauf des Quartiers Marienhöfe in Berlin durch Hines für dessen European Core Fund (HECF) die größte Transaktion des Quartals darstellt.

Mit einem Anteil von 37 % aller Ankäufe sind Transaktionen mit einem Volumen zwischen 10 und 25 Mio. Euro der dominante Bereich, gefolgt von 25 bis 50 Mio.  Euro mit knapp 33 %. Gerade in diesem Bereich der Einzeltransaktionen bzw. kleinerer Portfolios ist der Anteil der Core-Investments sehr hoch.

Breites Käufer- und Deal-Spektrum

Das Bild der aktiven Käufer- und Verkäuferprofile blieb auch im vierten Quartal sehr gemischt. Weiterhin waren Family Offices eine aktive Käufergruppe – insbesondere im Bereich von 10 Mio. bis 30 Mio. Euro. Zunehmend kehren auch institutionelle Anleger und Investment Manager in den Markt zurück. Neben dem oben erwähnten Beispiel der Marienhöfe fallen auch Tishman Speyers Ankauf in Freiburg, ebenfalls als Forward Funding, sowie weitere Ankäufe von Catella, Aachener Grund oder HIH Invest in diese Kategorie. Auf Seite der Immobilien AGs trat Vonovia Ende 2025 wieder als Käufer von 750 Wohneinheiten in Köln und Norddeutschland auf, während Peach Property, ebenfalls Ende 2025 den Verkauf von 2.000 Wohneinheiten bekanntgab.

Pricing: Diverse Entwicklung bei Renditen und Faktoren

Im vierten Quartal lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis aus allen Transaktionen bei knapp über 4.000 Euro – und damit deutlich höher als in den vergangenen Quartalen. Dies spiegelt nicht zwangsläufig einen Anstieg der Preise wider, sondern reflektiert vor allem die Art der Immobilien, die gehandelt wurden: Zusätzlich zur Konzentration auf die Segmente Core und Core+ lag der Fokus auf höherpreisigen Städten wie München oder Berlin.

Allerdings identifiziert Lübke Kelber auch auf Gesamtmarkt-Ebene einen Preis-Anstieg. Dies basiert sowohl auf breiter Mietsteigerung als auch auf einer Bewegung im Pricing – also steigender Faktoren, bzw. fallender Anfangsrenditen.

Wohnungsmieten im Bestand, also ohne Neubau, stiegen in den von Lübke Kelber im Detail analysierten 135 Märkten ausnahmslos: im Median aller Märkte um 4,8 % und in der Spitze, in Fürth, um 8,6 %. Der wachstumsstärkste A-Markt war erneut Leipzig mit einem Anstieg der Medianmiete um 7,3 %, während das Wachstum in Berlin mit 2,5 % am geringsten in den A-Märkten ausfiel.

Die Entwicklung der Ankaufsfaktoren gestaltet sich differenzierter. So beobachtet Lübke Kelber einen Anstieg der Ankaufsfaktoren in den historisch starken Wirtschaftszentren und einzelnen Schwarmstädten, während die Faktoren in eher strukturschwachen Standorten weiterhin unter Druck stehen.

Umfeld und Ausblick für den Wohnimmobilien-Investmentmarkt bleibt vielschichtig

Trotz der vier Zinsschritte der EZB im Jahresverlauf 2025 blieben Finanzierungskosten für Wohnimmobilien weitestgehend stabil. Tatsächlich hat sich der „lange Zins“, also die Rendite der 10-jährigen deutschen Staatsanleihe gegenteilig entwickelt. Sie ist im Jahresverlauf von 2,37 % Anfang Januar auf 2,85 % per Ende Dezember angestiegen. Verantwortlich für diese Entwicklung sind die globale Schuldenentwicklung, Inflations- und Wirtschaftswachstumsausblick. Das heißt, dass sich das Zinsumfeld 2025 zwar nicht verbessert hat, die allgemeine Situation ist für Anleger aber im Vergleich zu den Vorjahren deutlich planbarer gewesen. Für das kommende Jahr ist eine weitgehend stabile Entwicklung ohne Zinsschritte der EZB zu erwarten.

Die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands war 2025 erneut schleppend. Das BIP-Wachstum der ersten drei Quartale befand sich nahe der Stagnation. Auch für 2026 wird von Analysehäusern kein starkes Wachstum erwartet. Die Entwicklung der letzten Jahre lässt sich zunehmend auch im Arbeitsmarkt ablesen. Per November lag die Arbeitslosenquote bei 6,1 %, ein Anstieg von 0,2 Prozentpunkten oder 111.000 Personen gegenüber dem Vorjahr. Hält diese Entwicklung an, kann es mittelfristig das Mietsteigerungspotenzial einschränken.

Aufgrund des weiterhin deutlichen Angebot-Nachfrage Missverhältnisses im Wohnungsmarkt ist in den kommenden Jahren mit flächendeckend weiter steigenden Mieten zu rechnen. In einigen Metropolen sind das Mietniveau und die Mietbelastung allerdings so hoch, dass Mietsteigerungen insbesondere in attraktiven und bezahlbareren Städten der zweiten und dritten Reihe zu erwarten sind.

Fundamental bleibt der deutsche Wohnimmobilienmarkt aus Investmentsicht daher attraktiv. Auch das unsichere globale geopolitische Umfeld sollte weiterhin positiv auf die Investmentnachfrage in Deutschland wirken. Denn in unsicheren Zeiten sucht Kapital tendenziell sichere Anlagen, zu denen Wohnimmobilien, insbesondere in Deutschland, gehören. In Summe erwartet Lübke Kelber daher, dass das Transaktionsvolumen von Wohnimmobilien in Deutschland in diesem Jahr deutlich, auf über 10 Mrd. Euro, ansteigen wird.

Methodik

In die Analyse des Transaktionsvolumens fließen alle wohnwirtschaftlich genutzten Objekte ein, die über mindestens 20 Wohneinheiten verfügen und in denen kommerzielle Nutzungen nur eine untergeordnete Rolle spielen. Zudem werden Minderheitsbeteiligungen sowie reine M&A Transaktionen oder Entity Deals nicht berücksichtigt. Auch spezielle Wohnformen, wie studentisches Wohnen oder Seniorenheime bleiben bei der Betrachtung unberücksichtigt. Die Faktoranalyse bezieht sich auf markttypische mittlere bis gute Gebäude, ohne signifikanten Underrent und ohne signifikanten Capexbedarf. Die A-, B- und C-Markttypisierung folgt der Lübke Kelber Definition.