Investments in deutsche Wohnimmobilien legen zum Halbjahr zu

Der deutsche Wohninvestmentmarkt hat zum Ende des ersten Halbjahres 2025 die positive Entwicklung der vorangegangenen Quartale bestätigt. Zwar konnte das Transaktionsvolumen* im zweiten Quartal mit 2,06 Milliarden Euro nicht ganz an den starken Jahresauftakt anschließen. Mit 4,4 Milliarden Euro liegt der Investmentumsatz im ersten Halbjahr dennoch um rund 28 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahres. In 119 Transaktionen wurden rund 31.000 Wohneinheiten gehandelt und damit deutlich mehr als im Vorjahreszeitraum (18.900).

„Das Ergebnis des ersten Halbjahrs deutet auf eine zunehmende Erholung und ein wachsendes Vertrauen der Investoren in den deutschen Wohnimmobilienmarkt hin. Insbesondere Core-Produkte stehen zurzeit im Fokus. Aus diesem Segment wird in den kommenden Monaten weiteres Produkt auf den Markt kommen, und bis Jahresende dürften noch einige Abschlüsse folgen“, kommentiert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany.

Nachdem sich die Situation am Wohninvestmentmarkt stabilisiert hat und die Preise gegen Ende 2024 wieder leicht gestiegen sind, haben sich Core-Immobilien zur dominierenden Risikoklasse entwickelt. Im ersten Halbjahr 2025 entfiel in etwa die Hälfte des Transaktionsvolumens auf das Core-Segment, dahinter folgen die Segmente Core-plus (35 Prozent) und Value-add (13 Prozent).

Die hohe Nachfrage nach Core-Assets und der anhaltende Mangel an Neubauten führten zu einer Belebung des Forward-Marktes. Der Anteil der Forward-Deals an allen Transaktionen lag im zweiten Quartal bei 15,4 Prozent und damit über dem durchschnittlichen Anteil für das Gesamtjahr 2024 (10,3 Prozent). 

Wie bereits zum Jahresbeginn wurden auch im zweiten Quartal deutlich weniger kleinvolumige Transaktionen abgeschlossen. So sank der Anteil der Transaktionen unter zehn Millionen Euro auf rund 20 Prozent, während er im Vergleichszeitraum des Vorjahres noch bei 44 Prozent gelegen hatte. Der Anteil der Transaktionen von mehr als 100 Millionen Euro fiel mit rund sechs Prozent ähnlich hoch aus wie im Vorjahr. Die meisten Transaktionen im zweiten Quartal wurden in der Kaufpreisspanne von zehn Millionen bis 50 Millionen Euro registriert (43 Prozent).

Beispielhaft für den stärkeren Fokus auf das Core-Segment sind zwei Verkäufe nahezu fertiggestellter Projektentwicklungen im zweiten Quartal. Zum einen erwarb die DWS von Pandion für einen knapp dreistelligen Millionen-Euro-Betrag im Rahmen eines Forward-Deals ein Portfolio mit Objekten in Berlin, München und Düsseldorf. Zum anderen verkaufte die LBBW das Wohnprojekt „Park Trio Stadtplatz” in Frankfurt am Main ebenfalls an die DWS.

Investitionen in A-Städte nehmen wieder leicht zu

Der Anteil der überregionalen Portfoliotransaktionen ist im zweiten Quartal auf 48 Prozent gesunken, nachdem er im Vorquartal mit 54Prozent nahe an das Fünfjahresmittel (59 Prozent) herangerückt war. Etwas abgemildert hat sich dagegen der Trend, dass zunehmend außerhalb der sieben A-Städte investiert wird. Im zweiten Quartal stieg der Anteil der Transaktionen in den Metropolen von 29 auf 38Prozent. In den vergangenen fünf Jahren lag die durchschnittliche Quote allerdings bei 55 Prozent. Hier macht sich auch das eingeschränkte Produktangebot aufgrund des rückläufigen Neubauvolumens deutlich bemerkbar.

Der Wohnungsneubau in Deutschland kam im ersten Halbjahr 2025 nur langsam aus dem Krisenmodus heraus. Neue Impulse der neuen Bundesregierung könnten jedoch einen wichtigen Beitrag zur Wiederbelebung des Sektors leisten. Ein zentrales Element ist der verabschiedete „Bauturbo”, mit dem Planungsverfahren beschleunigt und Standards vereinfacht werden sollen. Die Regierung plant für das Jahr 2025 zudem Rekordinvestitionen von rund 110 Milliarden Euro und forciert die zeitnahe Umsetzung der entsprechenden Maßnahmen. „Eine Zunahme des Wohnungsneubaus könnte sich auch positiv auf die Kapitalallokation im Wohninvestmentmarkt auswirken. Angesichts der aktuellen Marktsituation dürfte es nämlich ohne ein gestärktes Forward-Segment schwierig werden, die hohe institutionelle Nachfrage nach Core-Assets mittelfristig zu befriedigen“, sagt Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.

Gute Finanzierungsbedingungen für Wohninvestments 

Das Kapitalmarktumfeld und der Finanzierungsmarkt bieten grundsätzlich positive Rahmenbedingungen für Wohninvestments. So hat sich die Inflation im Euroraum im Juni 2025 bei rund zwei Prozent stabilisiert, wobei die EZB angesichts zunehmender geopolitischer Unsicherheiten eine flexiblere Geldpolitik anstrebt. „Obwohl die Inflation leicht zurückgegangen ist, bestehen weiterhin makroökonomische Herausforderungen wie der Handelskonflikt mit den USA und der Deglobalisierungstrend, die potenziell zu einem Inflationsanstieg führen könnten“, mahnt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Auf der Finanzierungsseite ist zur Jahresmitte eine deutlich aufgehellte Stimmung zu beobachten. Laut dem aktuellen Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (Difi), der von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben wird, konnte vor allem der Wohnimmobilienindex im zweiten Quartal deutlich zulegen. Unter allen Assetklassen schneiden Wohnimmobilien am besten ab. Außerdem weisen sie die attraktivsten Finanzierungskonditionen auf. Das hat nach Ansicht Scheunemanns mehrere Gründe: „Einerseits hat die erfolgreiche Regierungsbildung das Vertrauen in die wirtschaftliche Entwicklung gestärkt, andererseits sorgt das Konjunkturprogramm für Auftrieb und die Zinssenkungen der EZB verbessern die Finanzierungskonditionen für Investoren. Zudem führt der intensivierte Wettbewerb zwischen Banken und Versicherungen, die nach einer Stillhaltephase ihr Neugeschäft ankurbeln wollen, zu einem allgemeinen Margenrückgang. Das verbessert die Finanzierungsbedingungen besonders im Wohnbereich.“ Bemerkenswert sei zudem, dass auch der Margenspread zwischen Core und Value-add weiter gesunken ist und sich damit die Unterschiede in der Finanzierung hinsichtlich des Risikotyps verringert haben.

Spitzenrendite stabilisiert sich

Ähnlich wie die Hypothekenzinsen haben sich auch die durchschnittlichen Spitzenrenditen in den sieben größten Städten zur Jahresmitte stabilisiert. Aktuell liegen sie bei 3,51 Prozent und damit fünf Basispunkte niedriger als im ersten Quartal. Allerdings zeigt sich das auf der Finanzierungsseite zu beobachtende Schließen der Margen zwischen Core- und Value-add-Objekten noch nicht im Renditedelta zwischen Objekten geringerer Qualität und Spitzenobjekten in guten Mikrolagen der sieben größten Städte. Im zweiten Quartal 2025 blieb das Renditedelta trotz leichter Kompression bei etwa 50 Basispunkten konstant. „Auch wenn das Delta noch nicht gesunken ist, zeichnet sich eine Stabilisierung auf dem gegenwärtigen Niveau ab. Dies unterstreicht die weiterhin hohe Relevanz der Objektqualität im Ankaufsprozess. Während sich die Situation auf der Finanzierungsseite etwas entspannt hat, bleibt vor allem die Kostensituation bei energetisch schwächeren Objekten auch bei abflachender Kostenentwicklung angespannt“, erläutert Gröbel.

Bei den Renditen rechnet er mit einer weiteren leichten Kompression, insbesondere im Core-Segment, das aufgrund geringer Fertigstellungszahlen mittelfristig die größte Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage am institutionellen Wohninvestmentmarkt erfahren dürfte.

Transaktionsvolumen dürfte zum Jahresende deutlich anziehen 

Aufgrund der starken Nachfrage von Investoren nach Core-Immobilien und der gut gefüllten Produktpipeline rechnet Michael Bender mit einem spürbaren Anziehen des Abschlussvolumens im weiteren Jahresverlauf. „Das Transaktionsvolumen wird im zweiten Halbjahr höchstwahrscheinlich größer ausfallen als im ersten Halbjahr. Die Marke von zehn Milliarden Euro sollte daher geknackt werden.“