Investments in Gesundheitsimmobilien sind 2025 deutlich gestiegen
Große Portfolios mit Ärztehäusern und Kliniken prägen das aktuelle Marktgeschehen
Investoren von Gesundheitsimmobilien haben sich 2025 insbesondere in der ersten Jahreshälfte kaufwillig gezeigt. Zum Transaktionsvolumen von etwas über einer Milliarde Euro sind in der zweiten Jahreshälfte dagegen lediglich rund 330 Millionen Euro hinzugekommen. Dabei lag das Volumen im vierten Quartal marginal niedriger als im dritten Quartal. Mit einem Jahresumsatz von 1,4 Milliarden Euro wurde der Vorjahreswert dennoch deutlich übertroffen und nahezu verdoppelt.
Insgesamt kamen im vergangenen Jahr 50 Abschlüsse zustande, im Vorjahr waren es lediglich 20. Einheimische Käufer haben mit einem Anteil von rund 80 Prozent am Transaktionsvolumen klar das Sagen. Im vergangenen Jahr hatten noch internationale Investoren die Nase vorn gehabt.
Nach wie vor prägen Pflegeheime mit einem Anteil von 81 Prozent am Gesamtumsatz das Marktgeschehen. Allerdings fällt ihre Dominanz nicht mehr ganz so deutlich aus wie im Vorjahr (84 Prozent). Dafür haben Kliniken ihren Marktanteil 2025 von zehn Prozent auf 16 Prozent leicht ausgebaut.
Portfolio mit Ärztehäusern könnte Markt ordentlichen Schwung geben
Ärztehäuser kommen auf drei Prozent, sind nach Ansicht von Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany, aber zusammen mit betreutem Wohnen das beliebteste Subsegment. „Investoren würden beides gerne mehr kaufen. Insbesondere gute, neue Ärztehäuser in größeren Städten sind sehr gut nachgefragt. Es fehlt jedoch am entsprechenden Produktangebot.“
Das hat sich mit dem Jahreswechsel jedoch geändert. So steht aktuell ein Portfolio mit 32 Ärztehäusern in Deutschland und den Niederlanden zum Verkauf. Darüber hinaus könnte der Verkauf eines Klinikportfolios in ähnlicher Größenordnung, das Anfang 2025 bereits kurz vor dem Abschluss gestanden hatte und letztlich vom Kaufinteressenten abgesagt wurde, eventuell doch noch verkauft werden. „Wenn dieses Portfolio ebenfalls einen neuen Eigentümer finden sollte, stünde in den ersten Monaten 2026 bereits ein sehr ordentlicher Umsatz in der Statistik“, rechnet Tölzel vor und zieht Parallelen zum Vorjahr, als im ersten Quartal 2025 der Ankauf von 13 Pflegeeinrichtungen durch die Stadt Hamburg für einen wuchtigen Jahresstart sorgte.
Investoren legen Kaufzurückhaltung allmählich ab
Anders als 2025 rechnet Tölzel allerdings nicht mit einem so deutlichen Nachlassen der Marktdynamik in den Folgemonaten. „Wir hatten zuletzt eine recht hohe Pitchaktivität und erwarten weiteres Produkt, insbesondere aus dem Segment Pflegeheime und vielleicht auch betreutes Wohnen, das auf den Markt kommen wird.“ Es zeichne sich zudem langsam ab, dass die breite Kaufzurückhaltung bei einigen Investoren gewichen sei. So gebe es inzwischen auch wieder internationale Adressen, die auf die richtige Opportunität warten. „Das wären dann allerdings Value-add-Themen mit hohen Renditeanforderungen, was häufig jedoch noch nicht zusammenpasst. Dafür sehen wir auch bei deutschen Asset-Managern etablierte Adressen, die Kapitalzusagen haben und wieder einkaufen können.“
Das Transaktionsvolumen sollte daher 2026 höher ausfallen als 2025. „Ob der langjährige Durchschnitt von rund zwei Milliarden Euro erreicht wird, lässt sich jedoch schwer prognostizieren.“
