IVD-SpezialReport München-Augsburg-Ingolstadt-Rosenheim: Kaufpreise für Wohnimmobilien stabilisieren sich; Baugrundstücke weiterhin im Preisrückgang

Augsburg ist die München-Pendler-Stadt Nr.1: ca. 11.000 Augsburger, 3.450 Ingolstädter und 3.130 Rosenheimer sind München-Pendler

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 29.07.2025 auf einer Video-Pressekonferenz den SpezialReport „München-Augsburg-Ingolstadt-Rosenheim“ vorgelegt. Der Bericht untersucht die Wechselwirkung der Immobilienmärkte in den vier bayerischen Städten. „Trotz einer gewissen Marktstabilisierung bleibt die Zurückhaltung auf Käuferseite im Frühjahr 2025 weiterhin spürbar. Hohe Bau- und Energiekosten, strenge Effizienzanforderungen sowie ein insgesamt hohes Preisniveau stellen erhebliche Herausforderungen für Käufer, Bauträger und Investoren dar. Der Markt ist weiterhin geprägt von vorsichtiger Nachfrage, preisbewussten Käufern, zögerlichem Neubau und einem angespannten Mietsegment mit tendenziell steigenden Mietpreisen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. 

Nach einer Phase deutlicher Preisrückgänge in den Jahren 2022 und 2023 zeigt sich der Kaufmarkt für Wohnimmobilien im Frühjahr 2025 in allen untersuchten Städten weitgehend stabilisiert. In sämtlichen Marktsegmenten verlaufen die Kaufpreise seitwärts mit geringfügigen Schwankungen, überwiegend jedoch im positiven Bereich. Sinkende Preise sind lediglich bei Baugrundstücken zu beobachten – sowohl für freistehende Einfamilienhäuser (mit Ausnahme von Rosenheim) als auch im Bereich Geschosswohnungsbau – im Vergleich zwischen Herbst 2024 und Frühjahr 2025.

Die Nachfrage zieht insgesamt wieder leicht an. Potenzielle Käufer agieren jedoch nach wie vor sehr vorsichtig und kalkulieren sehr sorgfältig. Im Bestandssegment konzentriert sich die Nachfrage auf modernisierte, energetisch optimierte Objekte mit zeitgemäßer Ausstattung. Besonders gefragt sind Reihenhäuser, Doppelhaushälften und kompakte Eigentumswohnungen mit funktionalen Grundrissen. Der energetische Zustand hat sich vielerorts zu einem zentralen Entscheidungskriterium entwickelt. Die aktiven Interessenten verfügen in der Regel über ein solides Eigenkapital.

Trotz der insgesamt aufgehellten Marktstimmung bleiben Preisverhandlungen weiterhin ein zentraler Bestandteil des Geschehens auf dem Wohnimmobilienmarkt – insbesondere im Segment gebrauchter Immobilien. Ältere, unsanierte Objekte weisen dabei häufig einen größeren Verhandlungsspielraum auf, während hochwertig sanierte Wohnimmobilien näher am ursprünglichen Angebotspreis verkauft werden können.

Der Wunsch nach energieeffizienten Neubauten bleibt hoch. Die tatsächliche Nachfrage ist jedoch durch das anhaltend hohe Preisniveau – verursacht durch gestiegene Baukosten und erschwerte Finanzierungsbedingungen – stark eingeschränkt. Viele Interessenten können sich Neubauobjekte schlicht nicht leisten. 

Die deutlich erschwerten Kalkulationsgrundlagen haben seit der Markttrendwende zu einer spürbaren Zurückhaltung bei Bauträgern geführt. Auch im Frühjahr 2025 ist die Verunsicherung deutlich zu spüren: Bauträger agieren äußerst vorsichtig. Neue Projekte werden nur sehr selektiv und mit großer Zurückhaltung initiiert. Oftmals erfolgen Planungen erst, wenn eine ausreichende Vorvermarktung gesichert ist oder klare wirtschaftliche Rahmenbedingungen vorliegen. Für viele Projektentwickler ist die Rentabilität angesichts hoher Grundstückskosten und Baupreise aktuell nicht darstellbar – mit der Folge, dass vereinzelt bereits angekaufte Grundstücke wieder verkauft werden.

Besonders besorgniserregend ist der anhaltende Rückgang der Baugenehmigungen, die als wichtiger Frühindikator für die künftige Entwicklung der Neubautätigkeit gelten. So verzeichnete Rosenheim 2024 einen Rückgang der genehmigten Wohnungen um -46%, Ingolstadt um -25 % und München um -13 % im Vergleich zum Vorjahr. Nur Augsburg verzeichnete im untersuchten Zeitraum einen Anstieg von +6 %. Sinkende Genehmigungszahlen deuten darauf hin, dass auch in den kommenden Jahren mit einem deutlich reduzierten Wohnungsneubau zu rechnen ist. Diese Entwicklung trägt zu einem insgesamt geringeren Angebot im Neubausektor bei und verschärft perspektivisch die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt.

Bis Anfang 2022 wurde die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt in den vier analysierten Städten maßgeblich durch historisch niedrige Zinssätze befeuert. Dies führte zu einem deutlichen Preisanstieg bei gleichzeitig rückläufigem Angebot. Mit der zunehmenden Verknappung von Wohnraum in den Ballungszentren verlagerte sich das Kaufinteresse verstärkt in das Umland und benachbarte Orte, wo Immobilien oft noch zu vergleichsweise günstigeren Preisen erhältlich waren. Zudem sorgte der durch die Corona-Pandemie beschleunigte Trend zum Homeoffice für eine wachsende Flexibilität bei der Wahl des Wohnorts – ein Effekt, der die Nachfrage ins-besondere in Mittelstädten sowie verkehrlich gut angebundenen kleineren Gemeinden zusätzlich belebte. So kam es zu spürbaren Ausweicheffekten – sowohl in die Umlandgemeinden der Städte als auch städteübergreifend, vor allem von München nach Augsburg und Rosenheim. 

Im Vergleich der vier Städte ist Augsburg die Pendler-Stadt Nr. 1 in Richtung München. Insgesamt pendelten 2024 rund 11.000 Augsburger, 3.450 Ingolstädter und 3.130 Rosenheimer in die Landeshauptstadt. Die Anzahl der Auspendler aus München nach Augsburg und Ingolstadt liegt mit entsprechend rund 2.010 bzw. 1.740 Personen auf einem ähnlich hohen Niveau, während die Anzahl der Münchener, die ihren Arbeits- bzw. Ausbildungsplatz in Rosenheim haben, bei rund 1.140 liegt.

In allen vier untersuchten Städten zeigt sich ein deutlich angespannter Mietmarkt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot in nahezu allen Segmenten – besonders bei kleineren, bezahlbaren Wohnungen sowie bei familiengerechten 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen. Der Druck auf die Mietpreise nimmt weiter zu, wobei die Dynamik regional unterschiedlich ausfällt. In München, Rosenheim und Augsburg ist sie besonders ausgeprägt.

Der anhaltende Trend zur Verlagerung vom Kauf- in den Mietmarkt verstärkt den bestehenden Nachfrageüberhang zusätzlich. Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit auf einem niedrigen Niveau, sodass kurzfristig keine Entlastung zu erwarten ist – mit spürbaren Auswirkungen auf die Mietpreisentwicklung. Ohne erkennbare Trendwende im Wohnungsbau droht sich der Wohnungsmangel im Mietsegment in den kommenden Jahren weiter zuzuspitzen.