Kaufhaussegment treibt den Retailmarkt zu gutem Ergebnis: Fast jeder fünfte Quadratmeter des Flächenumsatzes in Innenstadtlagen entfällt auf ehemalige Galeria-Objekte 

Auf dem innerstädtischen Retailmarkt hat sich die gute Vermietungsdynamik der ersten Jahreshälfte auch im dritten Quartal weiter fortgesetzt. Die fortschreitenden Konsolidierungsprozesse sorgen nach wie vor für ein lebhaftes Marktgeschehen. So mieten viele prominente Akteure zwar teils sehr große Flagshipstores in absoluten Premiumlagen an, dünnen das Filialnetz aber insgesamt deutlich aus. Zu nennen sind hierbei unter anderem die internationalen Großkonzerne Inditex und TK Maxx, aber auch deutsche Player wie C&A und Thalia, wobei sich gerade der Marktführer im stationären Buchhandel aktuell in den Top-Lagen der größten Städte ganz neu aufstellt. Gleichzeitig gibt es zunehmend Retailer, die den Markteintritt in Deutschland wieder vermehrt suchen (z. B. Arc’terix und Nordic Nest) oder ihre zielgerichteten Expansionspläne erneut vorantreiben. In diesem Zusammenhang zeigen sich unter anderem Uniqlo oder die Bestseller Gruppe – mit ihren im stationären Handel noch jungen Konzepten wie Only & Sons und JJXX, aber auch ihren etablierten Marken wie Only – sehr aktiv. Ermöglicht wurde das gute Resultat aber vor allem durch die zahlreichen Nachvermietungen in Galeria-Objekten. Diese und weitere wichtige Trends und Treiber hat BNP Paribas Real Estate basierend auf den Vermietungen und Eröffnungen in Innenstadtlagen herausgearbeitet.

Überdurchschnittlicher Flächenumsatz, ehemalige Galeria-Objekte mit sehr hohem Umsatzanteil

Insgesamt konnte in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres ein Vermietungsvolumen von rund 363.000 m² in den Citylagen deutscher Innenstädte verzeichnet werden. Damit liegt die Zwischenbilanz Ende des dritten Quartals rund 5 % über dem fünfjährigen Durchschnittswert. Berücksichtigt man die Vermietungen und Eröffnungen innerhalb des neuen Westfield-Shoppingcenters im Hamburger Überseequartier, würde sich das Resultat sogar im Bereich der 400.000-m²-Marke einordnen.

Als wesentlicher Umsatztreiber des sehr guten Ergebnisses ist in erster Linie die hohe Nachvermietungsdynamik in ehemaligen Galeria-Kaufhäusern zu nennen: Mit rund 66.000 m² und anteilig fast 20 % des Umsatzes bewegt sich diese Sparte aktuell auf einem Rekordniveau. Vor dem Hintergrund, dass die Vergleichswerte zwischen 2020 und 2024 bei rund 30.000 m² und einem Marktanteil von durchschnittlich 7 % anzusetzen sind, wird die große Bedeutung des Kaufhaus-Faktors für die aktuelle Bilanz noch einmal unterstrichen. Beachtlich ist auch die große Anzahl von fast 40 Abschlüssen, die in den Flächenumsatz mit eingeflossen sind. Gegenüber den Vorjahren hat zudem ein grundsätzliches Umdenken stattgefunden, was sich in gleich mehreren Beobachtungen widerspiegelt: „Zum einen wurden Kooperationen geschlossen wie beispielsweise mit Decathlon, um Flächen nicht einfach nachzuvermieten und oft kurzfristige Interimsmieter zu finden, sondern Nutzer zu platzieren, die das Zeug haben, langfristigere Mietverträge zu erfüllen und die Wahrnehmung des Objektes innerhalb der Einkaufsstraße zu stärken. Zum anderen hat sich das Vermietungsgeschehen in Kaufhäusern im laufenden Jahr insgesamt kleinteiliger gestaltet. Man war in vielen Fällen darauf bedacht, gleich mehrere Retail-Nutzer für eine ehemalige Kaufhausfiliale zu gewinnen, anstatt eine große mehrgeschossige Fläche nur einem alleinigen Mieter zu überlassen“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Zu klären gilt es in der Einzelfallanalyse auch immer, für welches Objekt in welcher Lage Retail-Flächen oberhalb oder unterhalb des Erdgeschosses überhaupt funktionieren könnten und wie diese in das ganzheitliche Nutzungskonzept der jeweiligen Immobilie zu integrieren sind. Über alle eingerechneten Verträge lag die durchschnittliche Mietfläche der Nachvermietungs-Deals somit nur noch bei 1.700 m² statt
2.500 m² wie in den Vorjahren.

Freizeit-, Fashion- und Food-Branche in Ex-Kaufhäusern am aktivsten

Dass sich die zweite Nachvermietungswelle von ehemaligen Galeria-Immobilien deutlich anders gestaltet als die erste, zeigt sich auch in der Branchenauswertung der dahinterliegenden Flächenumsätze. So generieren Akteure im Freizeitsektor, zu denen neben Decathlon auch Betreiber von Fitness-Studios oder Intersportfilialen zählen, im laufenden Jahr mit 43 % den mit Abstand höchsten Nachvermietungsanteil (ggü. 6 % zwischen 2020 und 2024). Noch einmal zugelegt haben aber auch Supermärkte und Discounter, die in Neukonzeptionen immer einen bedeutenden Baustein und Frequenzbringer darstellen können und mit 14 % beteiligt sind (ggü. 8 % zwischen 2020 und 2024). Auch Fashion-Retailer bleiben eine wichtige Nachnutzergruppe, die 2025 zwar nur noch rund 22 % beigesteuert haben (ggü. 64 % zwischen 2020 und 2024), im Ranking der wichtigsten Akteure aber den zweiten Platz behaupten können. Zu nennen sind hierbei zum Beispiel Outlet-Konzepte wie für Wöhrl (Nürnberg) oder Peek & Cloppenburg (Oberhausen) sowie das schwedische Modelabel Lager 157 (Essen). Darüber hinaus sind auch die Non-Food-Discounter Woolworth, Tedi und Action nach wie vor auf der Suche nach neuen Filialen, wobei sie die sehr guten Mikrostandorte von Ex-Kaufhäusern zu schätzen wissen und deren Flächenlayout gut auf das eigene Konzept übertragen können (anteilig 11 % in Q1–3 2025).

Viel Dynamik auch außerhalb der Kaufhäuser; Top-Märkte mit überdurchschnittlichem Volumen

Einen wesentlichen Beitrag zum lebhaften Marktgeschehen haben auch die Innenstadtlagen der sieben Top-Retailmärkte* geleistet (anteilig rund 28 %). Bereits nach den ersten drei Quartalen haben sie die Marke von über 100.000 m² deutlich überschritten und ihre Vorjahresbilanz (+20 %) sowie den fünfjährigen Durchschnittswert (+5 %) getoppt. Erfreulich ist hierbei, dass der Großteil der Standorte im Vergleich der letzten fünf Jahre überdurchschnittliche Bilanzen erreichen konnte: Berlin liegt unverändert an der Spitze (40.000 m²; +21 %) vor Hamburg (17.000 m²**; +20 %) und Stuttgart (13.000 m²; +94 %), wobei die Schwabenmetropole von gleich mehreren größeren Umsatztreibern im Segment über 1.000 m² profitiert (u. a. C&A, Thalia, Decathlon). Die bayrische Landeshaupt München verzeichnet in den letzten Jahren immer wieder neue Markteintritte (mehr als 10 Neuzugänge seit 2023) und konnte kürzlich die erste deutsche Dependance des französischen Labels Sabre Paris in den Fünf Höfen begrüßen. Insgesamt stehen hier genau wie in Frankfurt (u. a. TK Maxx und Decathlon) zum Ende des dritten Quartals jeweils überdurchschnittliche 11.000 m² zu Buche. Die beiden NRW-Metropolen Köln und Düsseldorf sind mit 9.000 m² bzw. 7.000 m² im Ranking vertreten. In Düsseldorf haben die nennenswerten Großvermietungen bereits in der zweiten Jahreshälfte 2024 (Bershka, Biogena, Hugo Boss) stattgefunden, sodass sich der etwas moderatere Flächenumsatz im bisherigen Jahresverlauf 2025 durchaus erklären lässt. Wieder einmal eine gute Vermietungsdynamik weisen auch die beiden Sachsen-Metropolen Leipzig (u. a. Deiters, Action, Mango, Stradivarius) und Dresden (Papenbreer, 60 seconds to Napoli, Adidas, L‘Osteria) auf, die auf ein Vermietungsvolumen von 9.000 m² bzw. 7.000 m² kommen und ebenfalls einige neue Mieter in den jeweiligen Innenstädten zu vermelden haben.

Perspektiven

Vor dem Hintergrund der skizzierten Rahmenbedingungen kann der Retailmarkt zuversichtlich in das Schlussquartal starten. „Erfreulich ist mit Blick hinter die Flächenumsätze, dass sich die Nachfrageimpulse aktuell sehr breitgefächert darstellen: Die hohen Umsatzanteile der Kaufhaus-Nachvermietungen, aber auch der innerstädtischen Shoppingcenter (110.000 m²; anteilig 30 %) sind hierbei genauso zu nennen wie die Konsolidierungsprozesse und die Markteintritte in den Top-Märkten“, fasst Christoph Scharf seine Beobachtungen zusammen. Das für den Einzelhandel sehr wichtige Weihnachtsgeschäft dürfte das Sentiment noch einmal entscheidend in die eine oder andere Richtung beeinflussen, denn besonders zum Jahresende stehen die 2025 neueröffneten Stores das erste Mal auf dem Prüfstand. Somit bleibt weiterhin festzuhalten, dass es der Retailmarkt mittlerweile gewohnt ist, unter herausfordernden Marktbedingungen bestehen zu müssen. Genauso hat er in der Vergangenheit jedoch auch gezeigt, dass er aus Krisenzeiten gestärkt hervorgehen kann.

^{*A-Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart}

^{** Flächenumsatz in Hamburg ohne die Vermietungen/Eröffnungen im Westfield Shoppingcenter im Überseequartier}