Kölner Investmentmarkt: verhaltenes Dreivierteljahr, Marktdynamik aber von Quartal zu Quartal gestiegen
Nach drei Quartalen im Jahr 2025 verzeichnet der Kölner Investmentmarkt eine eher zurückhaltende Transaktionsaktivität. Das gewerbliche Investitionsvolumen summiert sich nach den ersten neun Monaten bislang auf rund 737 Mio. €. Dies entspricht einem Rückgang von 20 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der langjährige Durchschnitt wird um etwa 32 % verfehlt. Damit belegt Köln im Vergleich der A-Standorte den fünften Platz, knapp hinter Düsseldorf. Anders als im Vorjahr fehlen dem Kölner Markt aktuell die großen Umsatztreiber. Im laufenden Jahr konnte bislang nur ein Deal im dreistelligen Millionenbereich registriert werden. Auch die generell niedrige Zahl erfasster Abschlüsse zeichnet für das verhaltene Ergebnis in der Zwischenbilanz verantwortlich. Das sich kontinuierliche verbessernde Marktsentiment hat sich somit bisher noch nicht in einem deutlichen Anstieg des Investmentvolumens niedergeschlagen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Erfreulich ist gleichzeitig jedoch, dass von Quartal zu Quartal eine deutliche Belebung des Marktgeschehens zu beobachten ist. Nach einem schwachen Jahresauftakt mit einem Investmentvolumen von lediglich 87 Mio. € wurde im zweiten Quartal ein Umsatz von 226 Mio. € registriert. In den Sommermonaten hat das Transaktionsgeschehen weiter an Fahrt aufgenommen, sodass in diesem Zeitraum rund 424 Mio. € im Kölner Marktgebiet generiert werden konnten. Dies stellt die insgesamt zweitbeste Quartalsbilanz seit Anfang 2022 dar. Allein 58 % des Umsatzes wurden damit zwischen Anfang Juli und Ende September investiert“, erläutert David Kreten, Kölner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Die Netto-Spitzenrenditen zeigten sich auch zum Ende des dritten Quartals weitestgehend stabil. Nur für Logistikimmobilien wurde ein leichter Anstieg um 15 Basispunkte auf 4,40 % verzeichnet. Büroobjekte notieren unverändert bei 4,40 %, Geschäftshäuser in den besten Innenstadtlagen rentieren bei 3,85 %.
Hotel-Investments vergleichsweise stark
Bei der Analyse des Investmentumsatzes zeigen sich vor allem zwei Assetklassen als besonders prägend: Büro und Hotel. Angetrieben durch den Verkauf des Pullman Cologne für fast 70 Mio. € im ersten Quartal entfielen auf das Hotelsegment insgesamt 19 % bzw. 141 Mio. € des Gesamtvolumens – ein deutlich überdurchschnittlicher Wert, sowohl absolut als auch relativ betrachtet (Durchschnitt der letzten 10 Jahre: 79 Mio. € bzw. 7 %). Auch Büroimmobilien legten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ebenfalls spürbar zu und erreichten ein Transaktionsvolumen von 525 Mio. €. Damit stieg ihr Marktanteil auf hohe 71 % und einen Umsatz, der sich nur knapp unter dem Langzeitschnitt einordnet.
In den ersten drei Quartalen führten die Nebenlagen mit überdurchschnittlichen 46 % die Liste der transaktionsstärksten Lagen an. Bis dato wurden hier rund 340 Mio. € platziert, was als ein starkes Zeichen für das generelle Vertrauen der Investoren in den Kölner Markt und seine langfristigen Potenziale auch abseits der zentralen Lagen zu werten ist.
Perspektiven
Der Kölner Investmentmarkt zeigte im ersten Dreivierteljahr 2025 insgesamt eine vergleichsweise verhaltene Marktentwicklung. Das Ergebnis lag deutlich unter dem Vorjahreswert, und auch der langjährige Durchschnitt wurde nicht erreicht. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Marktdynamik von Quartal zu Quartal gestiegen ist und das moderate Ergebnis in erster Linie auf einen schwächeren Jahresauftakt zurückzuführen ist. Im zweiten und dritten Quartal war dagegen eine spürbare Belebung der Transaktionsaktivität zu beobachten.
Insgesamt beeinflussen derzeit sowohl positive als auch negative Faktoren die Investorenstimmung in erheblichem Maße. Die anhaltende Unsicherheit in der US-Handelspolitik stellt weiterhin ein Risiko für die globale Wirtschaft dar. Ihre konkreten Auswirkungen lassen sich nur schwer abschätzen und wirken tendenziell investitionshemmend. Darüber hinaus belasten geopolitische Spannungen das wirtschaftliche Umfeld und dämpfen die allgemeine Marktstimmung. Gleichzeitig hat die Bundesregierung umfangreiche Konjunkturmaßnahmen auf den Weg gebracht, um Investitionsanreize zu schaffen und die wirtschaftliche Entwicklung zu stützen. Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass die positiven Effekte dieser Programme im weiteren Jahresverlauf zunehmend an Wirkung gewinnen und die negativen Einflüsse sukzessive überlagern werden. Dies dürfte sich in einem zusätzlichen Auftrieb für die Nutzermärkte widerspiegeln: Insbesondere das gute Ergebnis auf dem Bürovermietungsmarkt sollte dem Kölner Markt jedenfalls den nötigen Rückenwind verleihen und das Vertrauen in Investmententscheidungen stärken.
„Vor dem Hintergrund der skizzierten Rahmenbedingungen dürfte sich die Taktung bei den Vertragsabschlüssen weiter erhöhen, sodass das Überschreiten der 1-Mrd.- €-Marke ein realistisches Ziel bleibt“, prognostiziert Lars Faßbender, Kölner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
