Kulminationsjahr 2021: Opportunistische Investoren begeben sich in Lauerstellung

Das Gesamtinvestitionsvolumen (Gewerbe- und Wohnimmobilien) auf dem deutschen Immobilienmarkt betrug im Jahr 2020 78,9 Milliarden Euro. Das entspricht einem Rückgang um ca. 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, als ein Gesamtvolumen von 89,5 Milliarden Euro verzeichnet wurde. Vor allem seit Beginn der Corona-Pandemie nahm das Transaktionsgeschehen ab und erreichte im zweiten und dritten Quartal lediglich Volumina wie zuletzt 2016. Während der Handel mit Gewerbeimmobilien spürbar zurückging und das Gesamtvolumen gegenüber den 2019 erzielten 70,7 Milliarden Euro um deutliche 17 Prozent auf 58,6 Milliarden Euro sank, präsentierte sich der Wohnportfoliotransaktionsmarkt sehr lebhaft und wuchs mit einem neuerlichen Plus von rund 8 Prozent auf 20,3 Milliarden Euro nun schon im vierten Jahr in Folge.

Im Ergebnis verharrte der gesamte Transaktionsmarkt 2020 auf einem historisch hohen Niveau, was sich in diesem Jahr fortsetzen und in einer Seitwärtsbewegung resultieren dürfte: Für 2021 schätzen 98 Prozent der Investoren den hiesigen Immobilienmarkt als attraktiv bis sehr attraktiv ein, was vor allem daran liegt, dass Deutschland im Vergleich zu anderen Investitionsstandorten mehr denn je als „safe haven“ wahrgenommen wird. Zudem rechnen die Befragten mit Nachholeffekten am Markt, nachdem 2020 etliche Deals Corona-bedingt nicht zustande gekommen waren: Jeder vierte prognostiziert ein wieder steigendes Transaktionsvolumen. 58 Prozent erwarten eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Das sind Ergebnisse der diesjährigen Ausgabe der jährlich erhobenen Studie „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt“ von EY Real Estate, für die rund 200 Investoren befragt wurden, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind.

„Der Immobilienmarkt sortiert sich gerade neu: Die Brexit-Übergangsfrist ist ausgelaufen. Die Corona-Pandemie hält weiter an und hat zum Teil massive Auswirkungen auf Immobilien. Im Wahljahr werden insbesondere Wohnungsmieten und -preise noch stärker in den Fokus rücken. Zudem ist ab 2022 die Taxonomie-Verordnung der EU anzuwenden, weswegen jetzt die notwendigen Anpassungen für nachhaltige Investitionen vorgenommen werden müssen“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY* für Deutschland, Schweiz und Österreich und verantwortlich für die Studie. „In diesem Jahr laufen somit viele Entwicklungen mit großem Einfluss auf die Immobilienwirtschaft gleichzeitig auf ihren Kulminationspunkt zu. Investoren sollten der Lage größte Aufmerksamkeit zukommen lassen.“

Opportunistische Investoren bringen sich in Position

Insbesondere im europäischen Vergleich betrachten derzeit 93 Prozent der Investoren den deutschen Immobilienmarkt als Gewinner. Während 90 Prozent der Umfrageteilnehmer eine vor allem im Zuge der Corona-Pandemie noch weiter steigende Risikoaversion bei institutionellen Investoren sehen, geben 81 Prozent an, dass nun auch opportunistische Investoren und Private-Equity-Häuser wieder verstärkte Marktaktivitäten zeigen. Ein deutlich raueres Umfeld erleben nach Ansicht von 73 Prozent der Befragten generell Projektentwickler und speziell solche, die auf bestimmte, von der Pandemie betroffene Nutzungsarten fokussiert sind.

„Insgesamt zeigt sich der deutsche Immobilienmarkt attraktiv und vergleichsweise resilient. Das Umfeld wird aber immer umkämpfter und die Schwankungsbreite etwa zwischen verschiedenen Assetklassen oder Geschäftsmodellen immer größer. Der differenzierende Blick auf die Märkte und Produkte ist wichtiger denn je“, sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie.

Differenzierung der Assetklassen nimmt zu

Vor allem die Corona-Pandemie führt zu unterschiedlichen Perspektiven für die einzelnen Assetklassen. Zudem sehen 63 Prozent der Befragten in der Entwicklung der Miet- und Kaufpreise ein wichtiges Wahlkampfthema. Bei Wohnimmobilien rechnen lageabhängig noch bis zu 77 Prozent und bei Logistikimmobilien 72 Prozent der Befragten mit steigenden Preisen. Beide Nutzungsarten profitieren sogar von den Auswirkungen der Corona-Pandemie. Gleichzeitig rechnen etwa 93 Prozent der Investoren damit, dass die Anforderungen an Wohnimmobilien durch die vermehrte Homeoffice-Nutzung steigen werden. Wesentlich komplizierter wird es für das größte Segment am deutschen Immobilienmarkt, die Büroimmobilien. Zwar rechnen 65 Prozent der Befragten mit überwiegend gleich bleibenden Preisen in 1a-Bürolagen, jedoch erwartet auch hier nur noch jeder fünfte steigende Preise. Bei Büroimmobilien in peripheren Lagen rechnen hingegen 77 Prozent der Umfrageteilnehmer mit Preisabschlägen.

„Der Wandel der Arbeitswelten, der durch die Pandemie noch einmal beschleunigt wurde, führt zu einer zunehmenden Polarisierung der Bürostandorte“, sagt Schulz-Wulkow. „Die Flexibilisierung der Arbeitsplatzmodelle bewirkt eine Abnahme des Büroflächenbedarfs bei gleichzeitig zunehmenden Qualitätsanforderungen. Eine ähnliche Entwicklung haben wir in den vergangenen Jahren bereits im Einzelhandelssegment gesehen.“

So sind auch 89 Prozent der Befragten der Meinung, dass sich das Büro vom reinen Arbeitsplatz zum Identifikations- und Interaktionstreffpunkt wandelt. Besonders schwierig und mit kaum greifbarer positiver Prognose stellt sich die Lage hingegen für Einzelhandels- und Hotelimmobilien dar. Für Erstere erwarten bis zu 83 Prozent der Investoren sinkende Preise, für Letztere bis zu 91 Prozent. 88 Prozent der Umfrageteilnehmer teilen die Sorge, dass die Umsatzverschiebung in Richtung Online-Handel zur weiteren Verödung von Innenstädten führen wird.

Handlungsbedarf bei Digitalisierung und Nachhaltigkeit

Die drei Megatrends mit dem größten Einfluss auf den Immobilienmarkt sind aus Sicht der Umfrageteilnehmer die Digitalisierung (94 Prozent Zustimmung), der demografische Wandel (85 Prozent) und der Klimawandel (82 Prozent). Hier besteht aus Sicht der Umfrageteilnehmer dringender Handlungsbedarf: So messen 97 Prozent der Befragten der Digitalisierung innerhalb des eigenen Unternehmens einen zunehmenden Stellenwert bei. Mit 88 Prozent erwartet die Mehrheit der Befragten Effizienzgewinne bei Transaktionen durch digitale Plattformen und Datenstandards. Was die Einbindung von ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance) betrifft, befindet sich die Branche nach Ansicht nahezu aller Umfrageteilnehmer noch in den Kinderschuhen. Dabei sieht ein Großteil dieses Thema als besonders relevant an: Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien wird durch die EU-Taxonomie gefördert und erhöht den Druck auf die Branche, bestätigen 95 Prozent der Investoren. Zudem wird mittlerweile ein wirtschaftlicher Nutzen überwiegend bejaht: 65 Prozent der Investoren erwarten mittel- bis langfristig eine steigende Rentabilität durch die Implementierung von ESG-Kriterien.

Die Zinsentwicklung beschäftigt die Immobilienbranche mit 64 Prozent gegenüber 82 Prozent im Vorjahr immer weniger. Auch die Relevanz von politischen Instabilitäten und Unsicherheiten nimmt deutlich ab (55 Prozent gegenüber 80 Prozent im Vorjahr). Bemerkenswert: Mit 40 Prozent Zustimmung sorgt sich weniger als die Hälfte der Befragten um künftige Pandemien.

Über die Studie

Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt wird jährlich im Januar publiziert. Befragt wurden ca. 200 Marktteilnehmer, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind und dessen Querschnitt abbilden, darunter institutionelle Investoren, Immobilien-AGs/REITs, Immobilienfonds, Banken, Family Offices, Kapitalanlagegesellschaften und Wohnungsgesellschaften.

(*Der Name EY bezieht sich in diesem Profil auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG), einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht. Jedes EYG Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen.)