08.11.2017

Leipzig: AENGEVELT analysiert Bedarf von 33.000 Neubauwohnungen bis 2030

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08.11.2017AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH ...

Leipzig: AENGEVELT analysiert Bedarf von 33.000 Neubauwohnungen bis 2030

Noch zur Jahrtausendwende standen in Leipzig rd. 22% aller Wohnungen, d.h. rd. 69.000 WE, leer. Mittlerweile ist der Leerstand u.a. aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums und steigender Privathaushaltszahlen unter 6% gesunken. Vor diesem Hintergrund hat AENGEVELT-RESEARCH den quantitativen Wohnungsneubaubedarf in Leipzig für den Zeitraum 2017-2030 analysiert. Grundlage ist die "6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für den Freistaat Sachsen 2015 bis 2030", die auf Basis eines Kohorten-Komponenten-Modells für Leipzig eine Bevölkerungszahl von rd. 617.700 im Jahr 2030 prognostiziert (Stand 31.12.2016: rd. 574.000 Einwohner).

Ergebnis der Analyse: Insgesamt beträgt der Neubaubedarf in Leipzig bis 2030 rd. 33.300 Wohnungen. Dies entspricht einer mittleren Fertigstellungsquote von 2.400 Wohnungen pro Jahr.

Dazu Frank Korablin von AENGEVELT-RESEARCH: „Wurden in Leipzig in den Jahren 2002 bis 2011 durchschnittlich 580 Neubauwohnungen pro Jahr fertiggestellt, erhöhte sich das Jahresvolumen im Zeitraum 2012 bis 2016 im Mittel auf durchschnittlich 850.“

Für Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT, steht damit fest: „Ungeachtet der erfreulichen Zunahme der Bautätigkeit in den jüngsten fünf Jahren ist die Abweichung zwischen Bedarf und tatsächlicher Fertigstellung immer noch eklatant.“ Dies gilt aus seiner Sicht ungeachtet der Tatsache, dass aufgrund des Zeithorizontes die Abschätzung künftiger Wanderungsgewinne von volatilen Faktoren wie z.B. Wirtschaftsentwicklung, Migrations-/Flüchtlingsbewegungen, Geburten-/Sterberate etc. abhängig und mit entsprechenden Schwankungen verbunden ist.

Der Wohnungsbedarf, der primär von der Entwicklung der Zahl der bedarfsrelevanten Privathaushalte (= 97% der gesamten Privathaushalte) abhängt, wurde mittels der Komponentenmethode berechnet. Dabei wird zwischen Nachholbedarf, Neubedarf und Ersatzbedarf unterschieden:

• Der Nachholbedarf entspricht der Differenz zwischen dem Soll-Wohnungsbestand (bedarfsrelevante Privathaushalte plus 3% Fluktuationsreserve = 323.100 WE) und dem tatsächlichen Wohnungsbestand (= 335.200 WE) im Ausgangsjahr 2016. Die Berechnungen zeigen, dass durch Leerstandreserven aktuell noch ein „negativer“ Nachholbedarf bzw. ein Wohnungsüberschuss von rd. 12.100 Wohneinheiten besteht – ohne Berücksichtigung der darin enthaltenen Wohnqualitäten.

• Der Neubedarf ergibt sich aus der Entwicklung der Zahl der Privathaus-halte zwischen 2017 und 2030. Hierbei geht AENGEVELT-RESEARCH bei der Modellierung angesichts des anhaltenden Trends zur Haushaltsverkleinerung davon aus, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße von aktuell 1,78 Einwohnern (EW) moderat auf 1,75 EW/HH bis 2030 sinkt. Auf dieser Basis erhöht sich die Zahl der Privathaushalte gemäß der Bevölkerungsprognose auf rd. 352.700 bedarfsrelevante Haushalte inkl. Fluktuationsreserve. Daraus ergibt sich ein Neubedarf bis 2030 von rd. 29.600 WE.

• Über den Ersatzbedarf werden Wohnungen kompensiert, die aus wirtschaftlichen Gründen, altersbedingt oder durch Umnutzung aus dem Markt ausscheiden. Der Ersatzbedarf im Zuge von Wohnungsabbrüchen, Umnutzungen und Zusammenlegungen wurde mit einer moderaten Quote von 0,3% des Wohnungsbestandes pro Jahr angesetzt und entspricht für den Gesamtzeitraum 2017-2030 15.800 WE.

• In der Summe der drei Faktoren beträgt damit der Neubaubedarf in Leipzig bis 2030 rd. 33.300 Wohneinheiten. Das heißt, um eine quantitativ bedarfsgerechte Wohnungsversorgung zu gewährleisten, müssten bis zum Jahr 2030 im Mittel rd. 2.400 anstatt wie bislang 850 jährlich gebaut werden.

„Gemessen am ermittelten zukünftigen Wohnungsbedarf reicht der heutige Wohnungsbestand ungeachtet qualitativer und preislicher Komponenten angesichts der zu erwartenden anhaltenden Bedarfsdynamik und des jüngsten Fertigstellungsvolumens lediglich noch etwa drei bis fünf Jahre aus. Entsprechend ist das kein Freibrief für “so weiter“, da diese Zeitspanne dem herstellungstypischen Vorlauf für Planungs- und Baurecht, Grundstücksbeschaffung, Altlastenprüfung/-beseitigung, Ergänzung/Herstellung der erforderlichen Infrastruktur, Grunderwerb, Planung, Bauantragsstellung und -genehmigung bis hin zu Erstellung und Bezugsfähigkeit entspricht. Im Klartext: Heute müssen die Weichen gestellt werden, um das aufgezeigte Fertigstellungsvolumen zeitgerecht zu gewährleisten. Deshalb sind im Rahmen der Bauland- und Wohnungsbaupolitik sowie seitens der Immobilienwirtschaft bisherige Anstrengungen noch zu verstärken und weitere Anreize zu schaffen, um das Ziel einer nahezu Verdreifachung des Fertigstellungsvolumens durchgängig über die nächsten 14 Jahre zu erreichen“, so das Fazit von Wulff Aengevelt.

Dass Politik, Verwaltung und Immobilienwirtschaft die wohnungsbaupolitischen Herausforderungen in Leipzig grundsätzlich erkannt haben, zeigen aktuelle Quartiersentwicklungspläne wie bspw. die Großprojekte “Eutritzscher Freiladebahnhof“, “Lindenauer Hafen“ und “Bayerischer Bahnhof“ sowie Wohnungsbau- und Revitalisierungsprojekte an den ehemaligen Bleichert-Werken, der Alten Hauptpost oder den Schumann’s Gärten im Graphischen Viertel.

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