Life-Science-Immobilienmarkt ist in einer neuen Marktphase

Der deutsche Life-Science-Immobilienmarkt befindet sich in einer neuen Phase. Nach der außergewöhnlichen Dynamik der Pandemiejahre, in denen hohe Venture-Capital-Zuflüsse und eine stark steigende Investitionsnachfrage das Marktbild prägten, ist das Segment seit 2022 in ruhigeres Fahrwasser eingetreten. Gestiegene Zinsen und restriktivere Finanzierungsbedingungen haben das Transaktionsgeschehen spürbar verlangsamt, ohne jedoch die fundamentale Stärke des Segments zu untergraben. Zu diesem Ergebnis kommt die gemeinsame Marktstudie der European Science Park Group und des Immobilienberaters Colliers Deutschland, die im Juli 2026 veröffentlicht wurde. Die Analyse knüpft an das gemeinsame White Paper von 2023 an und analysiert den Markt unter veränderten Bedingungen.

Transaktionsvolumen erholt sich – Core dominiert den Markt

Im ersten Halbjahr 2026 wurden Life-Science-Immobilien im Umfang von rund 112 Mio. Euro gehandelt – damit wurde bereits nahezu das Volumen des gesamten Vorjahres erreicht. Ein besonderes Gewicht kommt dabei einer Portfoliotransaktion von GalCap Europe zu: Das Unternehmen erwarb drei Life-Science-Immobilien im renommierten Technologiepark „Im Neuenheimer Feld” in Heidelberg, einem Standort, der exemplarisch für die Stärke etablierter Mikrocluster in Deutschland steht.

Hervorzuheben ist dabei die Verschiebung im Risikoprofil: Während von 2020 bis 2024 Core-plus-Strategien und Projektentwicklungen zeitweise über 80 Prozent des Transaktionsvolumens ausmachten, dominieren seit 2025 hochwertige Core-Produkte den Markt. Im ersten Halbjahr 2026 entfallen rund 83 Prozent des Transaktionsvolumens auf diese Kategorie. Investoren suchen Sicherheit und finden sie in etablierten Clustern mit langfristigen Mietverträgen und stabilen Nutzern.

ESPG: Gestalter europäischer Wissenschaftsparks

Die European Science Park Group (ESPG) ist als auf Science Parks spezialisiertes Immobilienunternehmen ein zentraler Akteur im europäischen Life-Science-Markt. Mit einem Portfolio von bereits 16 Wissenschaftsparks, einer Gesamtfläche von 126.000 m² und einem Bilanzwert von 250 Mio. Euro verwaltet ESPG Standorte, die gezielt in der Nähe von Universitäten, Kliniken und Forschungseinrichtungen angesiedelt sind.

Der Ansatz des Unternehmens spiegelt die zentralen Erkenntnisse der Studie wider: Erfolgreiche Cluster entstehen dort, wo wissenschaftliche Exzellenz, unternehmerische Dynamik und funktionierende Netzwerke eng zusammenwirken. ESPG setzt genau hier an: durch den Aufbau von Ökosystemen, in denen Mieter aus Zukunftsbranchen wie Biowissenschaften, grüne Technologien und digitale Transformation unmittelbar voneinander profitieren.

„Life Science-Immobilien werden trotz ihrer Eigenständigkeit noch zu oft nach Maßstäben des Büromarktes betrachtet. Dabei positionieren sie sich als eigenständige Nutzungsart innerhalb des Immobilienmarktes, die attraktive Investmentchancen sowohl für spezialisierte Investoren als auch für Anleger auf der Suche nach neuen Wachstums- und Diversifizierungsmöglichkeiten bieten.” – Dr. Ralf Nöcker, Vorstand der ESPG AG

KI verändert die Forschung – das Labor bleibt unverzichtbar

Neben der konjunkturellen Lage prägen zunehmend technologische Entwicklungen die Anforderungen an Forschungsimmobilien. Unter dem Begriff „TechBio” beschreibt die Studie eine wachsende Integration KI-basierter Methoden in die Grundlagenforschung: Ein erheblicher Teil wissenschaftlicher Wertschöpfung findet digital statt, bevor die Ergebnisse im physischen Labor validiert werden.

Das physische Labor wird dadurch nicht überflüssig – es verändert sich. Laborflächen bleiben unverzichtbar, ihr Profil verschiebt sich jedoch moderat in Richtung einer stärkeren Verzahnung von Nasschemie und IT-naher Nutzung. Parallel gewinnen spezialisierte Auftragsforschungsorganisationen (Contract Research Organisations, CROs) an Bedeutung: Sie übernehmen standardisierbare Prozessschritte und ergänzen die unternehmensinterne Infrastruktur, ohne sie zu ersetzen.

Für Betreiber wie ESPG bedeutet das: Die Anforderungen der Nutzer werden vielfältiger. Der Bedarf an flexiblen, technisch hochwertigen Flächen wächst – und damit auch die Relevanz von Standortkonzepten, die genau diese Kombination aus Infrastruktur, Vernetzung und Nähe zur Wissenschaft bieten.

Etablierte Cluster als Erfolgsfaktor: Der ESPG-Ansatz im Kontext

Die Studie analysiert die führenden deutschen Life-Science-Cluster München (Martinsried), Heidelberg (Neuenheimer Feld), Berlin (Adlershof) sowie Mainz und stellt fest: Erfolgreiche Cluster entstehen nicht durch Zufall, sondern durch das Zusammenspiel von wissenschaftlicher Exzellenz, Kapitalzugang, Startup-Dichte und strategischer Steuerung.

ESPG positioniert seine Standorte gezielt in solchen Ökosystemen – überwiegend außerhalb der Metropolkerne, aber in unmittelbarer Nähe zu Universitäten und Forschungseinrichtungen. Dieser Ansatz entspricht exakt dem, was die Studie als Schlüssel zum Erfolg identifiziert: räumliche Nähe und funktionierende Innovationsnetzwerke.

Resilientes Segment mit stabilen Cashflows

Die Studie unterstreicht das attraktive Risiko-Rendite-Profil von Life-Science-Immobilien. Hohe nutzerseitige Investitionen in technisches Equipment – die häufig die immobilienbezogenen Aufwendungen übersteigen – schaffen eine ausgeprägte Standortbindung und begünstigen langfristige Mietvertragslaufzeiten. Da Forschungs- und Produktionsprozesse physisch gebunden und nicht ins Home Office verlagerbar sind, ist die Leerstandsanfälligkeit deutlich geringer als im Büromarkt.

Für Eigentümer resultiert daraus eine hohe Planungssicherheit. Mit der wieder anziehenden Transaktionsdynamik gewinnt der Markt spürbar an Liquidität – das Nischensegment rückt zunehmend in den Fokus institutioneller Investoren.

„Hohe technische Anforderungen, fehlende Standards und eine begrenzte Markttransparenz erschweren vielen Investoren den Marktzugang. Gleichzeitig eröffnen sich dadurch attraktive Chancen für Akteure, die die Besonderheiten dieser Nutzungsart verstehen und sich gezielt im Markt positionieren.” – Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight, Colliers Germany

Attraktives Einstiegsfenster für positionierungsstarke Akteure

Der deutsche Life-Science-Immobilienmarkt befindet sich in einer reifen, selektiveren Phase – aber keiner schwachen. Die strukturelle Nachfrage nach spezialisierten Labor- und Forschungsflächen bleibt hoch, das Angebot bleibt begrenzt. Für Investoren und Betreiber, die die Besonderheiten dieser Nutzungsart verstehen, bietet die aktuelle Marktphase ein attraktives Einstiegsfenster.

ESPG, als spezialisierter Entwickler und Betreiber von Wissenschaftsparks mit langjähriger Erfahrung und einem wachsenden europäischen Portfolio, ist in diesem Markt strategisch hervorragend positioniert. Die gemeinsame Studie mit Colliers unterstreicht nicht nur die Marktdynamiken, sondern auch den Mehrwert vernetzter, spezialisierter Akteure – als verlässliche Partner für Nutzer, Investoren und die Wissenschaft gleichermaßen.