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04.05.2021 MärkteLogistik

Logistikboom stützt spekulativen Neubau und Mietpreise

Umsatzvolumina deutlich über Vorjahresniveau

04.05.2021

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Auf dem deutschen Vermietungsmarkt für Lager- und Logistikflächen wurde im ersten Quartal 2021 mit einem Umsatzvolumen von rund 1,73 Mio. m² der drittbeste Jahresstart der letzten zehn Jahre registriert, den Vorjahresumsatz (1,55 Mio. m²) um 12 Prozent übertreffend. Gegenüber den entsprechenden fünf- und zehnjährigen Durchschnittswerten schlägt ein Plus von 2 bzw. 11 Prozent zu Buche. Umsätze durch Vermietungen legten im Jahresvergleich um ein Drittel zu, Eigennutzerumsätze gingen demgegenüber um rund ein Viertel zurück.

„Insgesamt lässt sich feststellen, dass der Logistikvermietungsmarkt zum Jahresbeginn 2021 das hohe Niveau der zweiten Hälfte des Vorjahres weiter halten kann. Nach anfänglicher Verunsicherung durch Corona-Pandemie und ersten Lockdown in den ersten sechs Monaten 2020 hatte das Umsatzgeschehen Fahrt aufgenommen und dank der stärksten zweiten Jahreshälfte in der Umsatzstatistik die 7-Mio.-m²-Marke schließlich nur knapp verfehlt“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency JLL Germany. Kortmann weiter: „Angesichts des guten Auftakts gehen wir aus heutiger Sicht davon aus, dass die magische 7-Mio.-m²-Marke in diesem Jahr überschritten werden kann.“

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) lag das Umsatzvolumen mit rund 468.000 m² 19 Prozent höher als im ersten Quartal 2020. Gegenüber dem 5-Jahresschnitt zeigt sich ein um 3 Prozent höherer Umsatz.

Bei rund 1,26 Mio. m² im ersten Quartal 2021 – dem drittbesten Jahresauftakt der letzten 10 Jahre - lag das Umsatzvolumen außerhalb der Big 5 Ballungsräume[1]. Der Vorjahreswert (1,15 Mio. m²) wurde um 10 Prozent überschritten, der entsprechende fünfjährige Durchschnittswert immerhin um 2 Prozent. Während die Umsätze durch Eigennutzer im Jahresvergleich um 17 Prozent niedriger ausfielen, legten die Vermietungen um 30 Prozent zu.

In den Big 5 ist Berlin umsatzstärkste Region

Die Region Berlin verzeichnet im Jahresvergleich ein sattes Plus von 56 Prozent und ist mit rund 164.000 m² die mit Abstand umsatzstärkste Region unter den Big 5. Nicht von ungefähr wurden die beiden größten Anmietungen der Big 5 im Großraum Berlin registriert, Industrieunternehmen schlossen Verträge über rund 20.000 m² in Großbeeren und ca. 16.600 m² in Fredersdorf-Vogelsdorf ab. Ebenfalls im Plus liegen die Regionen München (+ 18 % auf 46.000 m²) und Hamburg (+14 % auf 138.000 m²), in der Hansestadt mit dem drittgrößten Abschluss der Big 5, der Anmietung von Boeing Distribution Services von einem rund 16.000 m² großen regionalen Distributionszentrum in Henstedt-Ulzburg – unter Beteiligung von JLL als Berater auf Seiten des Mieters. Während der Umsatz in der Region Düsseldorf mit rund 51.000 m² das Vorjahresniveau in etwa egalisiert hat, verzeichnete Frankfurt als einzige Region ein schwächeres Umsatzvolumen als zu Jahresbeginn 2020 (- 13 % auf rund 69.000 m²).

Auf Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung entfielen rund 35 Prozent des Flächenumsatzes in den Big 5. Nutzer aus der Handelsbranche zeichneten für weitere 33 Prozent verantwortlich. Trotz der beiden Großanmietungen in der Region Berlin belief sich der Anteil von Industrieanmietungen lediglich auf 19 Prozent.

In der Größenkategorie ab 5.000 m² wurden 22 Abschlüsse registriert und damit drei mehr als in den ersten drei Monaten 2020. Lediglich ein Abschluss konnte im Größensegment ab 20.000 m² verzeichnet werden (im ersten Quartal 2020 waren es vier).

In der ersten drei Monaten wurden in den Big 5 rund 92.000 m² neue Lagerflächen errichtet, über die Hälfte der Flächen waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch unvermietet. Derzeit befinden sich weitere rund 1 Mio. m² im Bau – über ein Drittel mehr als vor einem Jahr. Von diesen Flächen werden 43 Prozent spekulativ errichtet. „Der Bauboom bei Lager- und Logistikimmobilien geht weiter. Projektentwickler haben die Gunst der Stunde erkannt, potenziellen Mietern ein breites Flächenangebot zur Verfügung stellen zu können. Die Nachfrage diversifiziert sich zusehends, nachdem 2020 E-Commerce- und Handelsunternehmen ihren Umsatzanteil deutlich gesteigert hatten. Und nicht zuletzt sorgt die Nachfrage auf Investorenseite bei weiter hohen Preisen für ein positives Anlageumfeld im Logistikbereich“, so Kortmann. Und weiter: „Die größte spekulative Bautätigkeit findet in den Regionen Hamburg und Frankfurt statt, hier entstehen über 70 Prozent der noch verfügbaren Flächen.“ Kortmann weiter: „Gerade in der Region Frankfurt, aber auch in München oder Düsseldorf hat sich in den letzten Jahren die Knappheit von Grundstücken, die für eine Logistikbebauung in derart dicht besiedelten Ballungszentren noch ausgewiesen werden können, deutlich manifestiert. Eine zunehmend bedeutende Rolle auch in Zusammenhang mit einer Reduzierung der Neuinanspruchnahme von Flächen fällt dabei den sogenannten Brownfields, also ehemaligen Industriebrachen, zu“, so Kortmann.

Anstieg der Spitzenmiete in der Region Düsseldorf

Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieben in den letzten zwölf Monaten in vier der Big 5 Ballungsräumen stabil. Die Ausnahme bildet Düsseldorf. „Mit einem Anstieg um 50 Cent auf 6,00 Euro/m²/Monat konnten wir den zum Jahreswechsel prognostizierten Aufwärtstrend bereits in den ersten drei Monaten 2021 konstatieren“, so Kortmann. Diese Spitzenmiete wird im Stadtgebiet Düsseldorf in der Nähe des Flughafens erzielt.

Die bundesweit höchsten Logistikmieten werden nach wie vor mit 7,10 Euro/m²/Monat für Topflächen in der Region München erzielt. „Hier spielt die hohe, das Angebot deutlich übersteigende Nachfrage eine Rolle“, so Kortmann. Mit 6,40 Euro/m²/Monat folgt Hamburg und mit 6,20 Euro/m²/Monat Frankfurt (erzielt in der Nähe des Flughafens). Deutlich günstiger liegt der Spitzenmietpreis mit 5,50 Euro/m²/Monat in Berlin. „In den nächsten Monaten erwarten wir in allen Big 5 - Regionen eine stabile Entwicklung der Spitzenmiete“, so Kortmann.

Außerhalb der Big 5: Bremen überholt das Ruhrgebiet – E-Commerce-Unternehmen weiter mit hohem Umsatzniveau

Dank der bundesweit größten Anmietung des ersten Quartals - die BLG Logistik unterzeichnete einen Vertrag über mehr als 90.000 m² Fläche für ein neues Logistikcenter, das bis Mitte 2022 im Güterverkehrszentrum Bremen entsteht - führt die Region Bremen das Ranking der Regionen außerhalb der Big 5 mit insgesamt rund 130.000 m² an, noch vor dem Ruhrgebiet (117.000 m²) und Hannover / Braunschweig (101.000 m²).

Bei über einer halben Million m², damit knapp der Hälfte des Umsatzvolumens außerhalb der Big 5, lag das Umsatzvolumen außerhalb der etablierten Logistikregionen. „Das zeigt noch einmal eindrucksvoll die auch in der Fläche überdurchschnittliche Bedeutung einer gerade in herausfordernden Zeiten funktionierenden Logistik“, so Kortmann.

Gut zwei Drittel aller Flächenumsätze wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt, bei Umsätzen in einer Größenordnung ab 30.000 m² sogar 86 Prozent.

Die stärkste Flächennachfrage entfiel außerhalb der Big 5 auf Nutzer aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung, sie zeichneten für 44 Prozent des Volumens verantwortlich und profitierten neben der genannten Anmietung in Bremen von einem weiteren großvolumigen Abschluss durch die Radial Fulfillment GmbH, die unter Vermittlung von JLL rund 50.000 m² im Magna Park Kassel anmietete. Auch der größte Eigennutzerdeal kommt aus dieser Branche: Seifert Logistics begann mit dem Bau eines rund 50.000 m² großen Neubaus in Ulm. Durch die Handelsbranche wurden insgesamt 30 Prozent (384.000 m²) des Umsatzes generiert, davon rund eine Viertel Million durch E-Commerce-Unternehmen. Auf Industrieunternehmen entfielen zu guter Letzt weitere 22 Prozent.

„Logistik boomt und erweist sich als resistent in der Corona-Krise. Denn Waren müssen auch in Krisenzeiten gelagert und verteilt werden. Mehr noch: Die von der Bundesregierung prognostizierte anziehende Konjunktur könnte den Markt für Logistikimmobilien zusätzlich dynamisieren“, so Konstantin Kortmann abschließend.

(1) In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein (Eigennutzer und Vermietungen)

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