Logistikimmobilien-Investmentmarkt gewinnt trotz weniger Volumen an Dynamik
Zahl der Abschlüsse steigt, jedoch nur eine Großtransaktion registriert
Der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien hat sich seit dem Jahresbeginn nur leicht verbessern können: So betrug das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal 2025 rund 1,3 Milliarden Euro, knapp 200 Millionen Euro mehr als im ersten Quartal. Damit beläuft sich das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2025 auf 2,4 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Den Fünfjahresschnitt, der die besonders volumenstarken Jahre 2021 und 2022 umfasst, verfehlt das Transaktionsvolumen jedoch um 36 Prozent.
„Die Dynamik auf dem Logistikinvestmentmarkt ist höher als der Blick auf das Transaktionsvolumen vermuten lässt“, sagt Diana Schumann, Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Abschlüsse benötigen weiterhin einen langen Zeitraum, was insbesondere für die sich in Exklusivität befindenden Portfoliotransaktionen gilt, deren Signings noch nicht erfolgt sind, sich aber zeitnah in den Ergebnissen niederschlagen dürften. Darüber hinaus hat sich die Anzahl der Investitionsmöglichkeiten im Markt erhöht und auch die Vermietungsmärkte senden wieder positivere Signale, was sich unmittelbar auf die Investmentmärkte auswirkt. Nicht nur eine höhere Anzahl, sondern auch signifikantere Abschlüsse dürften daher zu einer deutlich stärkeren zweiten Jahreshälfte führen.“ Für das Gesamtjahr prognostiziert Schumann ein Transaktionsvolumen von etwa sieben Milliarden Euro.
Lediglich ein Abschluss von mehr als 100 Millionen Euro wurde im ersten Halbjahr registriert, der für knapp fünf Prozent des Transaktionsvolumens gesorgt hat, während es im Vorjahreszeitraum noch elf Abschlüsse waren, die zusammen mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens ausmachten. Dafür hat die Gesamtanzahl der Deals zugelegt, mit 122 waren es 15 Abschlüsse mehr als noch im ersten Halbjahr 2024.
„Die Liquidität für Einzeltransaktionen von mehr als 100 Millionen Euro ist zurzeit begrenzt. Käufer in diesem Segment haben höhere Renditeanforderungen, nicht zuletzt, da die Konkurrenz bei diesen Ticketgrößen geringer ist“, so Schumann. „Anders stellt sich die Situation bei kleineren Volumina dar. Hier ist mehr Liquidität vorhanden und es gibt eine verbesserte Grundlage für Käufer und Verkäufer, sich auf einen Preis zu einigen. Diese Situation hat sich unmittelbar in der gestiegenen Transaktionszahl niedergeschlagen und sendet das positive Signal, dass der Markt willig ist und die Dynamik zunimmt.“
Zu den bedeutendsten Transaktionen des Halbjahres zählt unter anderem der Verkauf des Ford-Werksgeländes in Saarlouis durch den Automobilhersteller an die Gesellschaft für Wirtschaftsförderung des Saarlands. Zudem ist der Fonds „AustralianSuper“ ein Joint Venture mit dem kanadischen Immobilienunternehmen Oxford Properties eingegangen und hat in diesem Rahmen einen Anteil an dessen ESCIP-Portfolio sowie an M7 Real Estate erworben. Ebenfalls wechselten Immobilien im Rahmen der Übernahme von DB Schenker durch den Logistikdienstleister DSV den Besitzer.
Während auf Core-plus-Immobilien in den vergangenen Jahren meist ein Anteil von rund 60 Prozent am Transaktionsvolumen entfiel, waren es im abgelaufenen Halbjahr etwa 40 Prozent. Mit 22 Prozent legten Core-Objekte minimal zu. Deutlich stärker beteiligt waren Immobilien mit dem Risikoprofil Value-add, die nun 26 Prozent ausmachen sowie opportunistische Transaktionen mit einem leichten Wachstum auf zwölf Prozent. „Im Core-Segment bleibt die Liquidität begrenzt und selektiv. Zwar befinden sich nachhaltige Neubauprodukte auf dem Markt, doch befinden sie sich oftmals nicht in den nachgefragten Toplagen. Value-add und opportunistische Produkte haben zugenommen, da die Renditeanforderungen des aktiven und oftmals internationalen Kapitals erlaubt, entsprechende Objekte zu erwerben“, erklärt Schumann.
So waren internationale Marktteilnehmer mit 55 Prozent auf der Käuferseite aktiver, während sie auf Verkäuferseite lediglich für 20 Prozent des Volumens verantwortlich waren. Per Saldo haben sie damit ihren Immobilienbestand um 832 Millionen Euro aufgebaut. „Der deutsche Markt wird von internationalen Akteuren wie so häufig zurzeit positiver eingeschätzt, als wir selbst ihn und die hiesige Wirtschaft sehen“, so Schumann weiter.
Bei den Spitzenrenditen gab es zuletzt eine leichte Korrektur, aktuell liegen sie in den sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) bei einheitlichen 4,4 Prozent und dürften stabil bleiben. Im Vorjahresquartal lagen sie bei 4,4 bis 4,45 Prozent und zwischenzeitlich bei 4,3 Prozent in den Top-Fünf-Standorten.
