Logistikvermietungsmarkt zum Halbjahr konstant mit Blick nach oben

Trotz der zahlreichen wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten im ersten Halbjahr 2025 hat der deutsche Markt für Lager- und Logistikflächen mit rund 2,76 Millionen m² Flächenumsatz (Eigennutzer und Vermietungen) das Niveau des Vorjahres erreicht (H1 2024: 2,78 Mio. m²). Auch der Anteil der Eigennutzer war mit 27 Prozent konstant zum Vorjahr. Im langfristigen Flächenumsatzvergleich wurden der fünfjährige Durchschnittswert um 21 Prozent und der zehnjährige um 20 Prozent unterschritten. Bei der Anzahl der Abschlüsse ging es mit 325 im Jahresvergleich hingegen leicht nach oben.

Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany: „Angesichts der kontinuierlichen globalen Debatte um Zölle sowie einer zunehmenden Zahl von Konflikten, die auch Handelsrouten sehr stark beeinflussen, ist die aktuelle Konstanz positiv zu bewerten. Hinzu kommt, dass sich die Stimmung im Markt spürbar aufgehellt hat. Allerdings hat sich dies leider noch nicht in der Statistik des zweiten Halbjahres niederschlagen. Wenn jedoch aus dem Gefühl auch Fakten werden, dann können wir optimistisch auf die zweite Jahreshälfte blicken.“

In unsicheren Zeiten kann Deutschland zum Standort für absichernde Pufferlager werden

Zugleich sieht Schekahn in der aktuellen geopolitischen Lage aber auch Chancen für den deutschen Markt, die es zu nutzen gilt: „Der deutsche Logistikimmobilienmarkt hat durch die aktuelle Konstellation das Potenzial, Standort für Pufferlager und beispielsweise ein europäisches Drehkreuz zu werden. Das gilt insbesondere für die Konsumgüter-, aber in Teilen auch Automotive-Industrie.“

Die „Big-5“-Ballungsräume verbuchen deutliches Plus

In den Big-5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres rund 850.400 m² umgesetzt, insgesamt 20 Prozent mehr Fläche als im ersten Halbjahr 2024, aber 15 Prozent weniger als der entsprechende Fünfjahresschnitt.

Der Blick auf die Regionen verdeutlicht Unterschiede. Die umsatzstärkste Region war dank mehrerer Eigennutzerabschlüsse Hamburg mit 233.000 m², der Vorjahreswert wurde um 85 Prozent übertroffen. Frankfurt liegt als zweitstärkste Region mit 228.600 m² rund sechs Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahres. Berlin folgt mit 219.900 m² und einem Plus von 90 Prozent im Jahresvergleich. Deutlich weniger Fläche als vor Jahresfrist wurde mit 55.700 m² in der Region München umgesetzt, entsprechend einem Minus von 50 Prozent. Mit rund 103.000 m² erreicht die Region Düsseldorf genau das Vorjahresergebnis.

Jeder dritte Quadartmeter wurde in den fünf Ballungsräumen im ersten Halbjahr durch Unternehmen aus der Industrie umgesetzt (273.900 m², damit 42 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2024). Handelsunternehmen und Nutzer aus der Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung tragen je 28 Prozent zum Umsatz bei. Während der Handel im Jahresvergleich ebenfalls deutlich zulegte (57 Prozent), wurden durch Logistikunternehmen rund 17 Prozent weniger Flächen nachgefragt.

„Vor allem asiatische E-Commerce-Unternehmen versuchen verstärkt auf den deutschen Markt zu kommen. Meist suchen sie dabei Flächen über asiatische (Kontrakt-)Logistiker und wollen am liebsten zum nächstmöglichen Zeitpunkt anmieten – idealerweise im kommenden oder übernächsten Monat. Lag der Fokus bislang vor allem auf dem Westen der Republik, sind jetzt auch zunehmende Tendenzen in Richtung Norden und Süden zu bemerken“, analysiert Schekahn die Akteure aus Fernost.

Der größte Abschluss in den fünf Ballungszentren war der Baubeginn des Netto-Logistikzentrums (Eigennutzer) in Kremmen im nördlichen Berliner Umland im zweiten Quartal. Hier sollen bis 2027 rund 65.000 m² entstehen. Die beiden nächstgrößten Abschlüsse wurden bereits im ersten Quartal registriert:

der Baubeginn des Neubaus von Körber Technologies in Hamburg-Bergedorf (rund 34.300 m²), und Alnatura unterzeichnete einen Vertrag über knapp 30.000 m² für ein Logistikzentrum in einer Projektentwicklung in Groß-Rohrheim in der Region Frankfurt.

Im ersten Halbjahr wurden in den fünf Hauptregionen knapp 290.000 m² Lagerflächen fertiggestellt, doppelt so viele Flächen wie im Vorjahr (192.000 m²), aber rund 20 Prozent weniger als durchschnittlich im vergleichbaren Fünfjahresmittel. Zur Jahresmitte befinden sich aktuell rund 650.000 m² im Bau, von denen noch 42 Prozent unvermietet sind. Die meisten Flächen entstehen derzeit in den Regionen Berlin (rund 286.000 m²), Düsseldorf (145.000 m²) und Hamburg (ca. 101.000 m² – zwei Drittel davon für Eigennutzer, der Rest ist nahezu komplett vermietet).

Unterdessen sind die Spitzenmieten in den fünf Ballungsräumen nur in der Region Frankfurt gestiegen. Sie legten 25 Cent von 7,95 auf 8,20 Euro/m² im Monat zu. Die höchsten Mieten werden nach wie vor mit 10,70 Euro/m² in München erzielt. Berlin liegt mit 10,50 Euro/m² auf Platz zwei, es folgen Düsseldorf mit 9,00 Euro/m² und Hamburg mit 8,50 Euro/m².

Außerhalb der fünf Ballungsräume erreicht das Ruhrgebiet den höchsten Umsatz

Rund 1,92 Millionen m² setzte der Markt im ersten Halbjahr 2025 außerhalb der fünf Ballungsräume um. Der Vorjahreswert (erstes Halbjahr 2024: 2,08 Millionen m²) wurde so um sieben Prozent unterschritten und der fünfjährige Mittelwert um 22 Prozent. Auf Eigennutzer entfielen rund 571.500 m² (30 Prozent des Umsatzes), im Jahresvergleich ein Minus von zwölf Prozent.

Die meisten Flächen wurden von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung nachgefragt. Sie sind für 39 Prozent des Umsatzes verantwortlich (im Jahresvergleich ein Plus von zwölf Prozent). Handelsunternehmen trugen nur 20 Prozent zum Umsatz bei (minus 35 Prozent im Jahresvergleich) und Nutzer aus der Industrie rund 32 Prozent (zehn Prozent weniger als im ersten Halbjahr1 2024).

Umsatzstärkste Region war mit 212.200 m² das Ruhrgebiet (minus 13 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr2024), Platz zwei belegt die Region Mönchengladbach mit 144.000 m² (plus 108 Prozent im Jahresvergleich). Bremen folgt mit 102.000 m² (plus 89 Prozent).

Zu den größten Anmietungen des zweiten Quartals zählt der Abschluss von ID Logistics. Das Unternehmen mietete 60.000 m² im „Mittelweser Park“ in Estorf. Der Logistiker war auch im ersten Quartal für die größte Anmietung verantwortlich, als das Unternehmen rund 61.500 m² in Diemelstadt anmietete.