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07.08.2019 MärkteHamburg

MARKTBERICHT ANLAGEIMMOBILIEN 2019

Preisauftrieb für Hamburger Zinshäuser hält an

  • ZINSHAUSTEM & KENBO
Bildunterschrift: ZINSHAUSTEM & KENBO

Kooperation, nicht Konfrontation, sorgt für Entspannung am Wohnungsmarkt

2018 wurden so viele Zinshäuser in Hamburg verkauft, wie seit über zehn Jahren nicht – und das zu Preisen, die noch nie erreicht wurden. Die Motivation der Investoren speist sich aus der Wohnungsnachfrage in der Hansestadt, aber auch aus den anhaltend niedrigen Zinsen. Auffällig ist, dass die Mieten weit weniger rasant steigen, als die Kaufpreise. Zahlen, Daten und Fakten zum Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt sowie eine Bewertung der aktuellen Entwicklungen liefert der Marktbericht für Anlageimmobilien Hamburg 2019 von Zinshausteam & Kenbo. „Anders, als in den letzten Jahren, erwarten wir auf Sicht keine signifikanten Veränderungen des Zinsniveaus“, sagt Matthias Baron, geschäftsführender Geschäftsführer bei Zinshausteam & Kenbo. „Damit bleiben Immobilien trotz weiter schmelzender Renditen als sicheres Investment attraktiv. Das bisher unbekannte Preisniveau sorgt dabei einerseits für mehr Angebot, das – andererseits – kapitalstarke Investoren sehr gerne annehmen.“

Allzeithoch bei den Preisen

So wurden zuletzt vor der Lehman-Krise 2007 mehr Zinshäuser verkauft als im vergangenen Jahr. Aus knapp 500 Transaktionen ist 2018 ein Umsatz von 1,9 Mrd. € entstanden. Der Umsatz je Verkauf hat sich seit 2009 auf 3,75 Mio. € verdoppelt.

Der Durchschnittspreis stieg auf die 25-fache Jahresnettokaltmiete und lag im Mittel über 3.000 €/m². Das sind preisliche Dimensionen, die vor wenigen Jahren ausschließlich für bevorzugten Lage gezahlt wurden. Im Zehn-Jahres-Rückblick wird deutlich, dass bis 2014 besonders die Preise bevorzugter Lagen überdurchschnittlich kletterten und ab 2014 die schwachen Lagen den stärksten Preisauftrieb verzeichneten.

Investoren schauen nach Osten

„Hamburg ist in den vergangenen fünf Jahren um fast 100.000 Einwohner gewachsen“, erklärt Baron. „Nach der Finanzkrise haben die Investoren zunächst vor allem in den ganz sicheren, guten Lagen investiert. Das Bevölkerungswachstum und die steigenden Mieten haben jedoch zunehmend auch die bisher weniger attraktiven Stadtteile interessant gemacht – für Mieter wie für Investoren.“

Das betrifft besonders die Stadtteile im Osten der Stadt. Wandsbek liegt 2018 im Stadtteilranking der Zinshausverkäufe vorn, gefolgt von Billstedt, wo ebenso viele Zinshäuser verkauft wurden wie in Eimsbüttel. Steigende Aufmerksamkeit genießen auch Bramfeld, Tonndorf, Rahlstedt oder Lohbrügge.

„Noch gibt es ein deutliches Preis- und Mietgefälle innerhalb Hamburgs“, so Baron. „Aber wir sehen hier im Trend eine Entwicklung, wie in München, wo die Ausweichbewegungen der Mieter und Investoren für eine zunehmende Nivellierung der Preise gesorgt haben.“

„Berliner Hysterie ist kein Vorbild für Hamburg“

Preisdämpfend wirkt ein ausreichendes Angebot an Wohnraum. Hier ist seit 2011 mit dem Bündnis für das Wohnen in Hamburg viel passiert. Mit 10.674 Wohneinheiten wurden 2018 so viele Wohnungen fertiggestellt, wie seit den 1970er Jahre nicht mehr. „Dieses Niveau müssen wir halten, wenn wir die künftig 2 Mio. Hamburger angemessen und bezahlbar unterbringen wollen“, betont Baron. Die Ende 2018 knapp 25.000 genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohneinheiten bilden hier einen Puffer. „Aber die Genehmigungszahlen gehen zurück – 2018 bereits und in diesem Jahr lagen wir Ende Mai um 40 % hinter den Baugenehmigungen des Vorjahres zurück.“

Ein Grund für die abnehmenden Baugenehmigungen ist die Unsicherheit von Investoren, die Verlässlichkeit der politischen Akteure betreffend. Hinzu kommen natürlich die steigenden Bau- und Grundstückskosten. „Vorkaufsrecht, Enteignung und Mietendeckel lösen kein Problem am Wohnungsmarkt und dämpfen auch nicht die zunehmende soziale Unzufriedenheit“, unterstreicht Baron. „Hamburg hat es bisher richtig gemacht: mit dem Drittelmix wurden seit 2011 etwa 14.000 geförderte Wohnungen geschaffen und die Zahl der Sozialwohnungen stabilisiert. Der Dialog im Bündnis für das Wohnen führt mit hanseatischem Pragmatismus zum Ziel. Berliner Hysterie kann für Hamburg kein Vorbild sein.“

Rekorde auch am Gewerbe-Immobilienmarkt

Auch für Büro- und Geschäftshäuser in guten Lagen sind Verkaufsfaktoren über der 30-fachen Jahresnettokaltmiete keine Seltenheit – oder doch, denn das Angebot ist schmal. Immerhin weist der Gutachterausschuss für 2018 einen Rekordumsatz von 3,5 Mrd. € aus. In Innenstadtlagen liegt der mittlere Vervielfältiger bei 28,2.

Trotz des Kapitaldrucks schauen die Käufer bei einem größeren Flächenanteil des Einzelhandels genauer hin, denn auch in 1A-Lagen sinken die Ladenmieten. Zudem suchen die Händler kleinere Flächen, die zunehmend als Schaufenster für den Online-Verkauf genutzt werden und weniger als Cash-cow.

Gleichzeitig jedoch steigen die Büromieten in Hamburg deutlich und erreichen in Toplagen sowie mit modernster Ausstattung häufiger die magische 30-Euro-Schwelle. „Aus der Perspektive der Investoren wird eine Immobilie in Toplage immer wertschätzende Mieter und damit einen stabilen cash-flow finden“, erläutert Andreas Boberski, ebenfalls geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo.

Bildung und Digitalisierung

Treiber für die Zukunftsfähigkeit des Gewerbe-Immobilienmarktes sind die Sektoren Bildung und Digitalisierung. Dafür stehen Stadtentwicklungsprojekte wie Science City Bahrenfeld, (überfällige) Investitionen in die Modernisierung der Universität Hamburg sowie Initiativen, wie das Digitalquartier Hammerbrooklyn. Boberski betont: „Hier geht es nicht allein um Labore für den technischen Fortschritt, sondern um zukunftsweisende Formen der Kooperation und Ko-Kreation, um den Arbeitsalltag von morgen – oder vielleicht schon von heute Nachmittag.“

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