Mietpreisprüfung durch Dritte: Gericht zieht klare rechtliche Linie
Mit einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Mitte hat ein Berliner Gericht klargestellt, dass die Durchsetzung mietrechtlicher Ansprüche über umfassende Abtretungsmodelle rechtlich an Grenzen stößt. Konkret ging es um die Frage, ob Mietrückforderungsansprüche wirksam an ein Dienstleistungsunternehmen abgetreten werden können, das diese Ansprüche anschließend im eigenen Namen geltend macht.
Hintergrund des Verfahrens war die Praxis des Unternehmens Conny GmbH (vormals WenigerMiete.de), das für Mieter die Einhaltung der Mietpreisbremse überprüft und entsprechende Auskunfts- und Rückforderungsansprüche gerichtlich durchsetzt. Eine Vergütung erhält die Conny GmbH nur im Falle des Erfolgs. Sie lässt sich hierzu von den Mietern die Ansprüche gegen deren Vermieter auf Rückzahlung überhöhter Miete (also die Differenz zwischen vereinbarter und nach Mietpreisbremse zulässiger Miete) abtreten. Auf diese Weise erhält die Conny GmbH ihre Vergütung vom Vermieter. Während anfangs eine Vergütung durch Abtretung von drei bis sechs monatlichen Überzahlungsbeträgen mit den Mietern vereinbart wurde, sehen neuere Modelle bis zu 24 Monate vor.
Ein Vermieter hatte vor diesem Hintergrund gerichtlich prüfen lassen, ob eine derart weitreichende Abtretung rechtlich zulässig ist. Das Gericht verneinte dies nun: Die geltend gemachten Ansprüche aus abgetretenem Recht seien nicht durchsetzbar. Das Amtsgericht hält die Abtretungsvereinbarung für sittenwidrig, weil das Vertragsverhältnis zwischen der Conny GmbH und dem Mieter an einem besonders auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung (Vergütung) leide.
„Das Urteil richtet sich nicht gegen die Mietpreisbremse an sich und auch nicht gegen das legitime Interesse von Mietern, ihre Rechte durchzusetzen“, erklärt Jörg Rosenthal, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Müller Radack Schultz. „Es zeigt vielmehr, dass auch bei Legal-Tech-Modellen die Grenze dort verläuft, wo wirtschaftliche Beteiligungen nicht im Verhältnis zum tatsächlichen Aufwand oder Risiko stehen.“
Das Gericht betonte zugleich, dass Mieter grundsätzlich selbst überprüfen können, ob die Mietpreisbremse eingehalten wurde – eine Möglichkeit, von der in der Praxis allerdings viele keinen Gebrauch machen. Anbieter wie die Conny GmbH schließen hier eine faktische Lücke, indem sie Zugang zum Recht erleichtern.
„Aus Vermietersicht ist das Urteil zu begrüßen“, so Rosenthal weiter. „Es zeigt klar auf, dass Legal-Tech-Unternehmen keine unverhältnismäßig hohe Vergütung vereinbaren dürfen, die letztlich die Vermieter zu zahlen haben. Es zeigt aber auch den Mietern auf, dass sie mit der Beauftragung solcher Dienstleister unter Umständen ein schlechtes Geschäft eingehen und über die Abtretung eine viel zu hohe Vergütung vereinbaren.“
Zugleich weist Rosenthal auch auf mögliche weitere Folgen für Mieter hin: Da nach Auffassung des Gerichts die Abtretungsvereinbarung sittenwidrig und nichtig ist, könnten Mieter, die in der Vergangenheit einen Dienstleister mit der Geltendmachung von Ansprüchen aus der Mietpreisbremse beauftragt haben, unter Umständen Rückforderungsansprüche gegen den Dienstleister haben, wenn sich die Auffassung des Amtsgerichts Mitte durchsetzen sollte.
Das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte dürfte damit sowohl für Mieter als auch für Vermieter von Bedeutung sein – und die Diskussion über die rechtlichen Rahmenbedingungen von Legal-Tech-Angeboten im Mietrecht weiter befeuern.
