Münchener Logistikmarkt: Starkes 3. Quartal, Flächenumsatz zieht ganz erheblich an

Nach zwei eher schwachen Quartalen im ersten Halbjahr legt der Münchener Logistikmarkt im dritten Quartal ganz erheblich zu und erzielt mit 138.000 m² das zweitbeste Quartalsergebnis der vergangenen zehn Jahre. Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 198.000 m² in den ersten neun Monaten verzeichnet der Markt eine Steigerung von gut 72 % gegenüber dem schwachen Vorjahresresultat und liegt im Bereich des langjährigen Durchschnittswerts. Im bundesweiten Vergleich rangiert München damit im Trend der anderen großen Logistikmärkte, die in der überwiegenden Anzahl einen spürbaren Anstieg auf der Nachfrageseite verbuchen können, wobei der bayerische Markt das höchste Plus gegenüber dem Vorjahreszeitraum erreicht. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Zwei für München außergewöhnlich große Mietverträge haben einen wesentlichen Beitrag zu diesem hohen Volumen geleistet. Zum einen mietet der Fachdistributor für elektronische Komponenten TTI rund 29.700 m² Logistikfläche in Maisach und zum anderen mietet das auf den Vertrieb von Ersatzteilen und Zubehör für Gastronomiegeräte spezialisierte Unternehmen Repa rund 25.300 m² in Unterschleißheim. „Beide von BNP Paribas Real Estate begleiteten Verträge werden in Neubauobjekten umgesetzt. Daneben hat die Aktivität aber auch insgesamt angezogen, was sich in einer überdurchschnittlichen und erheblich höheren Vertragsanzahl als im Vorjahr widerspiegelt. Erfreulich ist, dass das entsprechende Angebot im üblicherweise stark von Flächenmangel geprägten Münchener Marktgebiet auch im ausreichenden Maße zur Verfügung stand“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial von BNP Paribas Real Estate GmbH.

Die Spitzenmiete ist im dritten Quartal leicht auf 10,70 €/m² gestiegen (+2 %) und die Durchschnittsmiete hat auf 9,20 €/m² angezogen (+5 % ggü. Q3 20204).

Handelsunternehmen mit Rekordumsatz

Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen zeigt die relativ breite Nachfragebasis des Ergebnisses. Abschlüsse über 20.000 m² liegen zwar mit 28 % vorn und erzielen einen überdurchschnittlichen Beitrag, letzteres gilt jedoch noch wesentlich stärker ausgeprägt für die Kategorie zwischen 8.000 und 12.000 m² (knapp 24 %). Bemerkenswert ist darüber hinaus die hohe Aktivität mit Verträgen bis 5.000 m², die für ein Drittel des Umsatzes verantwortlich zeichnen.

Insbesondere durch die beiden Großabschlüsse von TTI und Repa setzen sich Handelsunternehmen mit einem Anteil von knapp 38 % an die Spitze der Branchenverteilung. Ihr Beitrag liegt mit fast 75.000 m² auf einem Allzeithoch, das dem Doppelten des zehnjährigen Durchschnitts entspricht. Logistikdienstleister zeigten sich vor allem im Segment bis 10.000 m² abschlussfreudig und erreichen in absoluten Zahlen fast den langjährigen Schnitt. Die in der Regel stärkste Nachfragegruppe der Industrie/Produktion ist mit einem Anteil von knapp 25 % dagegen noch unterrepräsentiert.

Perspektiven

Der Münchener Logistikmarkt hat im dritten Quartal erheblich an Dynamik gewonnen und ein hervorragendes Umsatzergebnis erzielt. Dies ist vor dem Hintergrund des nach wie vor fehlenden konjunkturellen Rückenwinds besonders bemerkenswert. Die Wirtschaftsregion München bleibt auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten einer der attraktivsten Standorte in Deutschland und wenn auf dem Logistikmarkt ausreichend Flächen zur Verfügung stehen, werden diese zügig absorbiert.

Die weitere Marktentwicklung bewegt sich darüber hinaus im Spannungsfeld der vielfältigen Einflüsse, die auf die deutsche Wirtschaft und den Logistikmarkt einwirken. Auf internationaler Ebene sind die geopolitischen Krisenherde und Kriege ebenso zu nennen wie die Zoll- und Handelspolitik der USA und die Gegenmaßnahmen anderer Staaten wie insbesondere China und der Europäischen Union. Auf nationaler Ebene werden durch die Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität vor allem ab 2026 deutliche Wachstumsimpulse erwartet. Von den finanziellen Spielräumen für Rüstung und Verteidigung und den damit einhergehenden Investitionen sollte auch der Münchener Logistikmarkt profitieren. Aus diesem Segment ist generell bereits eine gestiegene Nachfrage zu verzeichnen, was sich im kommenden Jahr noch verstärken sollte. Darüber hinaus werden auch aus dem E-Commerce wieder vermehrt Flächen nachgefragt.

„Bis zum Jahresende ist daher von einer weiterhin dynamischen Entwicklung auszugehen, sodass ein Flächenumsatz im Bereich von 250.000 m² realistisch erscheint. Die Aufwärtstendenz des Mietpreisniveaus dürfte mit sehr großer Wahrscheinlichkeit anhalten. Bereits jetzt werden einzelne Abschlüsse über dem Niveau der Spitzenmiete registriert“, prognostiziert Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.