neoshare-Studie: Strukturwandel durch Megatrends trifft alle Nutzungsarten

• neoshare Real Estate analysiert Auswirkungen zentraler Megatrends auf Immobilienmärkte
• Chancen für beschleunigtes Kapitalwertwachstum, vor allem aufgrund steigender Mieten im Premiumsegment
• Demografischer Wandel erhöht Nachfrage nach Wohnraum in urbanen Lagen weiter; steigende Mieten kaum vermeidbar
• Dekarbonisierung setzt Bestandsbüros unter Druck; veränderte Sicherheitspolitik schafft neue Nachfrageimpulse

Wirtschaftliche Unsicherheiten und geopolitische Spannungen dominieren aktuell das Nachrichten- und Marktumfeld. Allerdings prägen und verändern tiefgreifende strukturelle Trends die Immobilienmärkte langfristig deutlich mehr. Vor diesem Hintergrund analysiert neoshare Real Estate, das Immobilienberatungsunternehmen in den Bereichen Transaction, Debt & Structured Finance sowie Valuation, in seiner aktuellen Marktstudie zentrale Megatrends und deren Auswirkungen auf Immobilienmärkte, Nutzungstypen und Standortstrategien. Im Fokus stehen die „vier D“ Demografie, Digitalisierung, Deglobalisierung, Dekarbonisierung sowie – neu hinzugekommen – Defense.

In allen Nutzungsarten eröffnen sich dadurch Chancen für ein beschleunigtes Kapitalwertwachstum, vor allem getrieben durch Mietsteigerungen im jeweiligen Premiumsegment. Die laufenden Erträge gewinnen dabei an Bedeutung: Der Income Return rückt stärker in den Mittelpunkt, während der Capital Return an relativer Bedeutung verliert.

„Megatrends entfalten ihre Wirkung oft langsam und schrittweise, doch ihr Einfluss ist tiefgreifend – sie verändern Marktlogiken, Nutzerverhalten und Investmentstrategien“, sagt Andreas Trumpp, Co-Head of Market Intelligence & Foresight bei neoshare Real Estate. „Gerade in einem Umfeld kurzfristiger Schlagzeilen ist es für Investoren entscheidend, die langfristig relevanten Signale zu erkennen und richtig zu deuten.“

Demografischer Wandel als Nachfragetreiber

Der demografische Wandel prägt die Immobilienmärkte auf mehreren Ebenen: Die Gesellschaft altert, die Lebenserwartung steigt und die Haushaltsgrößen schrumpfen – der Bedarf an barrierefreiem und kleinteiligem Wohnraum nimmt entsprechend zu. Auch flexible Wohnformen wie Co-Living und Shared Spaces sind zunehmend gefragt. Parallel zur Alterung der Gesellschaft setzt sich die Urbanisierung fort: Bis 2050 werden 80 Prozent der Bevölkerung in Deutschland in Städten leben, was den Druck auf die Wohnungsmärkte in Ballungszentren erhöht. Migration aus dem Ausland verstärkt diese Dynamik zusätzlich.

Auch jenseits des Wohnsegments entstehen neue Chancen: „Nahversorgungszentren und serviceorientierte Einzelhandelsimmobilien in urbanen, integrierten Lagen profitieren besonders vom demografischen Wandel, vor allem wenn sie zu Mixed-Use-Konzepten weiterentwickelt werden, die auch als soziale Treffpunkte fungieren und über Logistik-Pickup-Punkte verfügen“, erklärt José Martinez, Geschäftsführer von neoshare Real Estate. „Auch urbane Life-Sciences- und Tech-Immobilien in spezialisierten Clustern gewinnen an Bedeutung – getrieben durch den demografischen Wandel und die Zunahme von Zivilisationskrankheiten.“

Digitalisierung fordert flexiblere Konzepte

Die Digitalisierung durchdringt alle Lebens- und Arbeitsbereiche. Vernetztes Arbeiten, neue Geschäftsmodelle und technologische Innovationen verändern die Anforderungen an Immobilien grundlegend. Büros werden flexibler und digitaler, Logistikimmobilien auf schnelle Lieferketten mit Same-Day- oder sogar Same-Hour-Delivery ausgerichtet. Smarte Wohngebäude erhöhen Effizienz und Komfort, digitale Zwillinge optimieren Planung und Bewirtschaftung. Besonders dynamisch entwickelt sich der Markt für Rechenzentren: An der Schnittstelle von Immobilien und Infrastruktur entstehen attraktive Chancen für Investoren.

Die Deglobalisierung und die daraus folgende wirtschaftliche Fragmentierung führen zu einer Neuordnung globaler Handels- und Kapitalströme. Lieferketten werden regionaler, Produktions- und Logistikstandorte verlagern sich näher an die Endabnehmermärkte. Davon profitieren insbesondere Industrie- und Logistikimmobilien in gut angebundenen Regionen. Gleichzeitig geraten international ausgerichtete Büro- und Einzelhandelsstandorte unter Druck, während Resilienz und lokale Nachfrage als Standortfaktoren an Bedeutung gewinnen.

Dekarbonisierung erhöht wirtschaftlichen Druck

Aus Investorensicht ist die Dekarbonisierung längst ein harter Werttreiber. Strengere Energieeffizienzanforderungen und die Net-Zero-Ziele der EU zwingen vor allem Bestandshalter zum Handeln. Ohne Nachrüstung drohen im Extremfall Nutzungs- und Vermietungsverbote. Zudem riskieren energetisch unzureichende Gebäude vorzeitige Wertberichtigungen und signifikante Abschreibungen. 

„Die ESG-Vorgaben erhöhen den wirtschaftlichen Druck auf Bestandsimmobilien erheblich“, erklärt Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von neoshare Real Estate. „Die Dekarbonisierungsbestrebungen bei Wohnimmobilien erfordern hohe Investitionen in die Bestände, die sich nur über höhere Mietansätze oder Förderprogramme wirtschaftlich darstellen lassen. Im Bürosegment stehen insbesondere ältere Objekte in Randlagen zunehmend vor der Frage, ob ein CO₂-neutraler Betrieb überhaupt noch realistisch und wirtschaftlich darstellbar ist. Um- oder Nachnutzungen setzen daher nicht nur Kapital, sondern auch Kreativität und Flexibilität der Genehmigungsbehörden voraus.“

Sicherheit als neuer Investitionstreiber

Die Verteidigungsausgaben in der EU haben sich seit 2016 mehr als verdoppelt und sollen in den kommenden Jahren nochmals deutlich steigen. Der Megatrend Defense verändert auch die Immobilienmärkte: Produktionsstandorte der zuletzt gebeutelten Automobil- und Maschinenbaubranche geraten als Umnutzungsflächen in den Blick von Rüstungsunternehmen. Auch Lager- und Logistikimmobilien mit erhöhten Sicherheitsanforderungen gewinnen an Relevanz – ebenso wie Büro-, Forschungs- und gemischt-genutzte Immobilien im Verteidigungssektor. Nicht zuletzt werden Infrastrukturinvestitionen neu gedacht und unter dem Verteidigungsaspekt geprüft.

„Auf Investorenseite ist ein deutliches strategisches Umdenken erkennbar“, sagt Andreas Trumpp. „Sicherheit rückt als viertes Anlagekriterium nachhaltiger Investments in den Fokus. Aus ESG könnte künftig also ESSG werden, mit ‚Security‘ als weiterer Dimension.“

https://www.neoshare.de/neoview/megatrendsDie Analyse kann hier herunter geladen werden: https://www.neoshare.de/neoview/megatrends