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Noch nie so viele Einzeltransaktionen auf dem Hotelinvestmentmarkt

Hotelinvestmentmarkt 2017 trotz Einbußen unter den Top 3

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Deutschland, 10.01.2018 | 727 Views
FRANKFURT, 10. Januar 2018 - Rekordvolumen bei Einzeltransaktionen, deutlicher Rückgang bei der Anzahl an Portfolioabschlüssen, alles in allem hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Soweit die Fakten.

Fakt aber auch: Mit einem Transaktionsvolumen* von 4,1 Mrd. Euro reicht es trotz des Rückgangs von 15 % im Jahresvergleich deutlich zu Platz 3 in der langjährigen Statistik, die darüber hinaus noch mehr Erfreuliches zu bieten hat: ein Plus von 40 % im 5-Jahresvergleich und eine Verdoppelung gegenüber dem 10-Jahresschnitt. Stefan Giesemann, Senior Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group: „Fraglos ist das trotz der Einbußen ein sehr gutes Resultat. Noch drei Monate vor Jahresabschluss hatten wir damit gerechnet, dass das Transaktionsvolumen 2017 näher an das Topergebnis des Vorjahres heranreichen kann. Mehrere Transaktionen in der Pipeline, auf der Zielgeraden zwar, aber für deren Abschluss hatte es nicht mehr gereicht im alten Jahr. Und schon ändert sich das Ergebnis. Der Überhang ist andererseits natürlich gut für das neue Jahr.\" Und weiter: „An der Nachfrage lag es nicht, die war über das ganze Jahr ungebremst hoch. Kein Wunder, denn nach wie vor haben wir es mit exzellenten Rahmenbedingungen zu tun: eine starke Performance vieler Hotels in den meisten deutschen Städten, ein sehr hoher Anlagedruck auf Seiten der Anleger und auch eine höhere Bereitschaft ausländischer Käufer, in die in Deutschland gängigen Pachtstrukturen zu investieren. Insbesondere Off-Shore-Investoren aus dem asiatischen Raum und dem Mittleren Osten waren vermehrt aktiv und konnten sich bei einigen großvolumigen Transaktionen den Zuschlag sichern.“

Deutsche Anleger waren in 2017 mit 61 Verkäufen, entsprechend 60 % aller getätigten Transaktionen für 48% des gesamten Transaktionsvolumens (Einzeltransaktionen und Portfolios) verantwortlich. Ausländische Marktteilnehmer haben also mit einer deutlich geringeren Anzahl (38) ein leicht höheres Transaktionsvolumen (2,1 Mrd. Euro) generiert. Grund: sie waren insbesondere bei großvolumigen Portfolioverkäufen sehr aktiv. Bedingt durch den IHG Portfolio Verkauf an Invesco Real Estate floss unter den ausländischen Marktteilnehmern das meiste Kapital aus Großbritannien mit einem Volumen von ca. 810 Mio. Euro, gestreut auf acht Transaktionen. Frankreich (215 Mio. Euro, 6 Transaktionen), Singapur (215 Mio. Euro, 3 Transaktionen) und der Mittlere Osten (140 Mio. Euro, 3 Transaktionen) folgten auf den Plätzen.

Das Gros der Investoren waren erneut institutionelle Anleger. Mit 2,3 Mrd. Euro, entsprechend einem Anteil von 55% (bei 55 Abschlüssen), lag ihr Transaktionsvolumen dreieinhalbmal so hoch wie das der Zweitplatzierten: 640 Mio. Euro bei den Family Offices / Privatpersonen mit 13 Transaktionen, gefolgt von Hotelbetreibern (16), Immobilienfirmen / Entwicklern (8) und Private Equity Gesellschaften / REITs (7), die zusammen rund 1,2 Mrd. Euro in Hotels investierten.

In 2017 wurden insgesamt 83 Einzeltransaktionen mit einem Volumen von rund 2,6 Mrd. Euro (2016: 2,0 Mrd. Euro mit 69 Transaktionen) verzeichnet. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Plus von 35 %. Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat sich um 2 Mio. Euro auf rund 32 Mio. Euro erhöht.

Beispielsweise wechselten in 2007 bei folgenden Hotels die Eigentümer

  • Die Veräußerung des Motel One Berlin Upper West mit 582 Zimmern, als Teil des Hochhauses „Upper West\", an Signa Prime Selection im vierten Quartal. Das „Upper West“ ist eines der höchsten und markantesten Gebäude Berlins und wurde im letzten Frühjahr fertiggestellt. Das Hotel war Teil eines Pakets, bestehend aus fünf prestigeträchtigen Immobilien der RFR Holding. Das Gesamtvolumen des Portfolios betrug rund 1,5 Mrd. Euro.
  • Der Verkauf des Pullman Hotel in München im zweiten Quartal unter Beratung von JLL an CDL Hospitality Trust, ein börsennotierter Reit aus Singapur. Der Kaufpreis für die Liegenschaft inklusive der dazugehörigen Büro- und Einzelhandelsflächen, die einen Anteil von 15% an der Gesamtfläche ausmachten, lag bei 104,7 Mio. Euro. Der Minderheitsanteil verblieb beim Verkäufer NKS Hospitality, einem Gemeinschaftsunternehmen der Event Hospitality Gruppe und der Investmentgesellschaft Redwood Grove International.
  • Im vierten Quartal der Verkauf des Le Méridien Frankfurt für 79,4 Mio. Euro durch Art-Invest Real Estate. Käufer war ein Joint Venture mit der First Sponsor Group Limited und zwei ihrer Gesellschafter, City Developments Limited (CDL) und Tai Tak Estates Sendirian Berhad. JLL hat die Käufer beim Ankauf dieser Transaktion beraten.
  • Der Erwerb des geplanten Moxy Hotels in Hamburg im vierten Quartal durch die Bayerische Versorgungskammer. Verkäufer war Projektentwickler GBI. Das Hotel wird voraussichtlich Mitte 2019 eröffnen. Mit der SV Group wurde ein 20 jähriger Pachtvertrag abgeschlossen.
  • Der Verkauf des Ruby Lilly in der Münchner Innenstadt durch Art-Invest Real Estate an den von Patrizia verwalteten Fonds Patrizia Hotel-Invest Deutschland I. Das Gebäude wurde in 2016 von einem Bürogebäude in ein Design Hotel umgewandelt. Mit der Ruby Hotels & Resorts Gruppe wurde ein Pachtvertrag für die Dauer von 25 Jahren abgeschlossen.
  • Die Veräußerung des Stue Hotels in Berlin an den deutschen Investor Christian Elleke. Das Luxus Boutique Hotel mit 78 Zimmer wird in Zukunft von Accor betrieben. Das Hotel befindet sich im repräsentativen Gebäude der ehemaligen Königlich Dänischen Gesandtschaft.
  • Um fast 50% ging das Transaktionsvolumen im Portfolio-Segment zurück. Mit 16 Transaktionen floss 2017 Kapital in einer Größenordnung von nicht ganz 1,5 Mrd. Euro in solche Investments - deutlich weniger als das Jahr zuvor mit 22 Transaktionen und einem Volumen von etwas mehr als 2,8 Mrd. Euro. „Wiederholungen machen es nicht besser, bleiben aber Fakt: Portfolios sind nicht gesät wie Sand am Meer, in den letzten Jahren sind die großen veräußert worden, mittlerweile herrscht eher Flaute. Und: der Interhotel Deal in 2016 mit rund 25% des damaligen Portfoliovolumens wirbelt natürlich die Statistik kräftig durcheinander“, so Giesemann.

    Beispiele für Portfolioveräußerungen

  • Als größte Transaktion wurden 13 Hotels der InterContintental Hotels Group an drei Fonds von Invesco Real Estate für umgerechnet rund 530 Mio. Euro verkauft. Verkäufer des Portfolios, bestehend aus 11 deutschen Häusern sowie zwei Hotels in Amsterdam, war das amerikanische Private Equity Unternehmen Apollo Global Management. Für das operative Management hat Invesco ein Joint Venture mit dem Kölner Hotelbetreiber Event Hotels gegründet.
  • Der Verkauf von 11 Häusern der Hotelkette Vienna House an die thailändische U City PCL als Teil eines größeren pan-europäischen Portfolios (36 Hotels sowie die Managementplattform). JLL war beim Ankauf beratend tätig.
  • Zwei Hotels der Marken Holiday Inn und Super 8 in Hamburg wurden von der UBM-Tochter Münchner Grund an die Union Investment für ca. 90 Mio. Euro veräußert. Für beide Häuser wurden Pachtverträge mit einer Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. Eine Fertigstellung ist für 2018 geplant.
  • Der Verkauf des Hampton by Hilton und Indigo, als Teil der Quartiersentwicklung Mercedes Platz in Berlin, an Amundi Real Estate (RE). Verkäufer war die Anschutz Entertainment Group Real Estate GmbH & Co. KG, eine Tochtergesellschaft des weltweit führenden Sport- und Live-Entertainment-Unternehmens Anschutz Entertainment Group (AEG) mit Sitz in den USA. JLL war beratend auf Verkäuferseite tätig.
  • Der Verkauf zweier Hotels der Marken NH in Berlin und Hamburg (NH Hamburg Mitte & NH Berlin City Ost) an den französischen Investor Foncière des Régions. Die Hotels waren Teil eines Portfolios bestehend aus vier Häusern mit zwei weiteren NH Hotels in Amsterdam. Der Verkaufspreis des gesamten Portfolios betrug rund 111 Mio. Euro mit einer Rendite von ca. 5,7%. Die Pachtverträge mit NH laufen jeweils 20 Jahre.
  • Stefan Giesemann abschließend: „Für ein erneut starkes Hotelinvestmentjahr 2018 sind die Voraussetzungen gegeben. Die makro-ökonomischen Prognosen für Deutschland sind exzellent, für den Tourismussektor erwarten wir eine sehr positive Entwicklung. Die lockere Geldpolitik tut ihr Übriges, Kapital will investiert werden. Der Transaktionsmarkt bleibt dadurch dynamisch und liquide mit weiter zunehmenden Aktivitäten ausländischer Player. Die Produktknappheit könnte relativiert werden durch steigende Verkaufsaktivitäten, angezogen durch sehr niedrige Renditen, die sich allerdings immer noch über denen anderer Anlage- bzw. Asset-Klassen bewegen. Wir sind optimistisch, dass auch 2018 das Hotel-Transaktionsvolumen auf einem hohen Niveau bleiben wird. Der 5-Jahreschnitt von ca. 3,5 Mrd. Euro dürfte übertroffen werden.“

    (*)Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.

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