Offene Immobilienfonds – Liquidität und Kredite
Der Anteil flüssiger Mittel am Gesamtvermögen offener Immobilienfonds ist 2024 zurückgegangen. Gleichzeitig ist die Fremdkapitalquote gestiegen. Für das laufende Jahr rechnet Scope mit einer Fortsetzung dieses Trends.
Die europäische Ratingagentur Scope hat untersucht, wie sich die Liquiditäts- und die Fremdkapitalquote offener Immobilienfonds im vergangenen Jahr entwickelt haben. Die Bruttoliquiditätsquote lag Ende 2024 im volumengewichteten Durchschnitt bei 14,6%. Das ist weniger als ein Jahr zuvor, als die Quote 15,1% betrug. Gestiegen ist dagegen die Fremdkapitalquote: Ende 2024 lag der volumengewichtete Durchschnitt bei 18,1%, 1,7 Prozentpunkte höher als Ende 2023.
Die Liquiditätsquote bestimmt, wie hoch der Anteil flüssiger Mittel am Gesamtvermögen des Fonds ist. Sie darf fünf Prozent nicht unterschreiten, damit ein Fonds in der Lage ist, ausstiegswilligen Anlegern ihr Geld zurückzahlen zu können. Eine hohe Liquiditätsquote hat dagegen den Nachteil, dass die Rendite aus der Immobilienbewirtschaftung, die im Regelfall höher ist als die Liquiditätsrendite, verwässert wird.
Die Fremdkapitalquote ist für offene Immobilienfonds auf 30% beschränkt. Das soll das Risiko, das durch die Aufnahme von Krediten entsteht, in einem vertretbaren Rahmen halten. Im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments ist selbst eine voll ausgeschöpfte Quote von 30% sehr moderat.
Geringer Rückgang der Liquidität positives Zeichen
Die Spanne der Liquiditätsquote reicht bei den 26 analysierten Fonds von 5,5% bis 24,7%. Beim Gros der Produkte liegt sie zwischen neun und 18%. Gegen den allgemeinen Trend erhöhte sich 2024 bei sechs Fonds die Quote im Vergleich zum Vorjahr. Bei 20 Fonds sank sie.
Dass die Liquiditätsquote im Durchschnitt nur leicht gesunken ist, ist ein positives Zeichen. Der moderate Rückgang zeigt, dass es den Fondsgesellschaften grundsätzlich gelungen ist, den Rückgabeverlangen der Anleger nachzukommen. Dieses hatte sich im vergangenen Jahr ausgeweitet, was unter dem Strich zu Mittelabflüssen aus der Anlageklasse führte.
Scope rechnet damit, dass die Liquiditätsquote im laufenden Jahr unverändert bleiben oder nur leicht sinken wird. Die Fonds werden weitere Objekte veräußern müssen, um die Kündigungen zu bedienen. Die Einnahmen durch diese Verkäufe stabilisieren das Liquiditätsniveau.
Einzelne Fonds nähern sich maximaler Kreditquote
Bei der Fremdkapitalquote sind die Unterschiede zwischen den 26 untersuchten Fonds größer. Ein Fonds arbeitet völlig ohne Kredite, zwei Fonds schöpfen die gesetzlich erlaubte Quote von 30% fast vollständig aus. Bei insgesamt sieben Fonds bewegt sich der Wert zwischen 27 und 30%.
Bei vier Immobilienfonds ist die Fremdkapitalquote im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen, einer davon reduzierte sie deutlich um 3,2 Prozentpunkte. Einen Anstieg erlebten 18 Produkte, bei vier davon stieg die Quote um mehr als 4,5 Prozentpunkte.
Die Fremdkapitalquote hat sich zum einen durch Verkäufe eigenkapitalfinanzierter Immobilien zur Beschaffung von Liquidität erhöht, zum anderen durch Objektabwertungen bei konstanter Kredithöhe. Dass sie auf 30% gedeckelt ist, wirkt sich aktuell signifikant aus. Einige Fonds müssen bei weiteren Abwertungen aufpassen, dass dadurch keine Anlagegrenzverletzung eintritt.
Ein baldiger Rückgang der durchschnittlichen Fremdkapitalquote ist nicht zu erwarten. Genauso wenig ist jedoch mit einem deutlichen Anstieg zu rechnen, da die Fonds ihr Risikoprofil nicht deutlich erhöhen möchten. Das grundsätzliche Risiko der Kreditvergabe schätzt Scope für die meisten Fonds aufgrund der Gesamtportfolioqualität und des vergleichsweise geringen Loan-to-value (bezogen auf das Gesamtverkehrswertvolumen des Fonds) weiterhin als vergleichsweise gering ein.
