Positive Aussichten stabilisieren Finanzierungsindex Difi

Nach dem Stimmungsdämpfer zu Jahresbeginn zeigt der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi)* im zweiten Quartal 2026 eine leichte Stabilisierung auf niedrigem Niveau. Der Index verbessert sich um 1,1 Punkte auf minus 8,0 Punkte. Bemerkenswert ist dabei die stark divergierende Einschätzung von Gegenwart und Zukunft: Die Bewertung der aktuellen Marktlage fällt so pessimistisch aus wie seit zwei Jahren nicht mehr, während gleichzeitig die Hoffnung auf eine baldige Trendumkehr deutlich zunimmt.

Der Difi wird von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben sowie veröffentlicht und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der beiden Teilindikatoren Finanzierungssituation und Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

Die Beurteilung der derzeitigen Finanzierungssituation hat sich erheblich verschlechtert. Mit minus 15,6 Punkten erreicht dieser Teilindex den schwächsten Wert seit dem zweiten Quartal 2024. Ganz anders präsentiert sich der Blick nach vorn: Die Erwartungen für die nächsten sechs Monate haben sich um fast zehn Punkte verbessert und kratzen mit minus 0,3 Punkten bereits an der neutralen Schwelle. Die Kluft von über 15 Punkten zwischen beiden Komponenten ist ungewöhnlich groß und signalisiert nach Ansicht von Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, eine fundamentale Zuversicht der Branche trotz aktuell schwieriger Rahmenbedingungen. „Die Daten bilden die Verunsicherung durch die geopolitischen Spannungen sehr klar ab. Nach Ausbruch des Iran-Kriegs im Februar herrscht am Markt eine ausgeprägte Zurückhaltung. Gleichzeitig sehen die Fachleute aber Licht am Ende des Tunnels. Unsere Sonderfrage zu den Beleihungskennzahlen belegt, dass die Institute wieder in die Offensive gehen wollen.”

Nutzungsarten entwickeln sich unterschiedlich – Logistik macht großen Sprung

Bei der Betrachtung der einzelnen Immobilienklassen zeigt sich ein heterogenes Muster. Positiv hervor sticht die Entwicklung im Logistiksegment, das einen Sprung um mehr als 16 Punkte hinlegt und mit 4,5 Punkten erstmals seit längerer Zeit wieder positiv notiert.

Ganz vorne bei der Gesamtbeurteilung steht nach wie vor der Wohnungssektor mit 10,4 Punkten, auch wenn dieser im Vergleich zum ersten Quartal nochmals knapp acht Punkte eingebüßt hat. Mit deutlichem Abstand folgen Hotels (minus 4,8 Punkte) und Einzelhandel, der sich um fast fünf Punkte erholen konnte und nun bei minus 11,4 Punkten steht. Das Bürosegment rutscht dagegen um mehr als zehn Punkte ab und bildet mit minus 38,6 Punkten das Schlusslicht.

Mit Fokus auf die gegenwärtige Verfassung beurteilen die Experten Büro- und Einzelhandelsimmobilien besonders kritisch. Im Bürobereich stürzt die Lageeinschätzung regelrecht ab – um über 30 Punkte auf minus 59,1 Punkte. Beim Einzelhandel sinkt der Wert um fast neun Punkte auf minus 18,2 Punkte. Positiv entwickeln sich hingegen Logistik (Anstieg um fünf Punkte auf minus 4,5 Punkte) und Hotels (leichtes Plus auf minus 4,8 Punkte). Wohnen bleibt mit plus 8,3 Punkten die einzige Assetklasse oberhalb der Nulllinie.

Erwartungshaltung dreht ins Positive – Büromarkt setzt auf Comeback

Bei der Einschätzung der kommenden sechs Monate dominiert Optimismus. Vier von fünf Segmenten verzeichnen teilweise erhebliche Verbesserungen. Spitzenreiter ist die Logistik mit einem erheblichen Zuwachs von über 27 Punkten auf jetzt plus 13,6 Punkte. Der Einzelhandel gewinnt mehr als 18 Punkte, verharrt aber noch bei minus 4,5 Punkten. Büros und Hotels verbessern sich um neun beziehungsweise gut fünf Punkte und kommen auf minus 18,2 beziehungsweise minus 4,8 Punkte. Lediglich Wohnen schwimmt gegen den Strom und gibt mehr als elf Punkte ab, hält sich mit plus 12,5 Punkten aber weiter komfortabel im grünen Bereich.

Besonders auffällig ist die Spreizung zwischen aktueller Einschätzung und Zukunftsprognose. „Im Bürosegment klafft hier eine Lücke von fast 41 Punkten – ein klares Indiz dafür, dass trotz der aktuell misslichen Lage eine baldige Wende erwartet wird“, sagt Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI. Auch bei Logistik (18 Punkte Differenz) und Einzelhandel (knapp 14 Punkte Differenz) ist die Erwartung wesentlich positiver als die Gegenwartsbewertung.

Kreditgeber lockern die Beleihungsgrenzen

Die aktuelle Sonderbefragung zu Finanzierungskonditionen offenbart eine positive Entwicklung für Kreditnehmer. So steigen die durchschnittlichen Loan-to-Value-Ratios (LTV) in nahezu allen Bereichen spürbar an. Bei erstklassigen Core-Objekten verzeichnet der Einzelhandel den stärksten Anstieg mit einem Plus von knapp fünf Prozentpunkten auf 66,3 Prozent. Logistikimmobilien folgen mit 3,5 Prozentpunkten Zuwachs (67,0 Prozent), Hotels mit gut drei Prozentpunkten (63,8 Prozent). Auch Büros profitieren mit einem Anstieg um drei Prozentpunkte auf 64,9 Prozent. Wohnimmobilien legen zwar nur moderat zu, bieten mit durchschnittlich 73,6 Prozent aber mit Abstand die höchsten Beleihungsgrenzen.

Im Value-add-Bereich fällt die Bewegung noch etwas deutlicher aus. Hier verbucht das Logistiksegment mit über fünf Prozentpunkten Zuwachs auf 63,3 Prozent den stärksten LTV-Anstieg. Wohnen klettert um knapp fünf Prozentpunkte und sichert sich mit 68,5 Prozent den Spitzenplatz. Einzelhandel (plus 4,0 Prozentpunkte auf 62,8 Prozent), Hotels (plus 3,5 Prozentpunkte auf 61,4 Prozent) und Büros (plus 2,9 Prozentpunkte auf 61,5 Prozent) ziehen ebenfalls kräftig an. Diese durchgängige Ausweitung der Kreditrahmen signalisiert eine wachsende Risikobereitschaft der Finanzierungsinstitute.

Risikoprämien im Value-add-Bereich geben nach

Bei der Entwicklung der Kreditmargen zeigt sich ein differenziertes Muster. Im Core-Segment verteuern sich die Konditionen mehrheitlich leicht. Bürofinanzierungen werden um knapp sieben Basispunkte teurer (172,6 Basispunkte), Hotels um gut fünf Basispunkte (185,5 Basispunkte), Wohnen um vier Basispunkte (113,1 Basispunkte). Lediglich bei Logistikfinanzierungen sinken die Aufschläge um sechs Basispunkte auf 146,4 Basispunkte, während sie beim Einzelhandel minimal um 2,5 Basispunkte auf 162,5 Basispunkte steigen.

Komplett umgekehrt präsentiert sich die Situation bei risikoreicheren Value-add-Projekten. Hier fallen die Margen durchweg und teilweise recht deutlich, am stärksten bei Logistik mit einem Rückgang um fast 24 Basispunkte auf 215,0 Basispunkte. Bei Einzelhandelsfinanzierungen sinken sie um rund 14 Basispunkte (230,3 Basispunkte), bei Hotels um fast elf Basispunkte (248,6 Basispunkte). Auch Wohnen (minus knapp neun Basispunkte auf 191,3 Basispunkte) und Büros (minus 7,5 Basispunkte auf 250,0 Basispunkte) werden günstiger.

Dies deutet nach Ansicht von Dominik Rüger, Senior Director Debt Advisory JLL Germany, auf einen intensiveren Wettbewerb um renditestarke Projekte hin. „Die Kombination aus höheren Beleihungsgrenzen und gleichzeitig sinkenden Zinsaufschlägen im Value-add-Segment ist ein gutes Zeichen für den Finanzierungsmarkt. Die Kreditinstitute positionieren sich offensiv für die erwartete Markterholung und konkurrieren aktiv um attraktive Transaktionen. Das schafft bessere Konditionen für Kreditnehmer und gibt dem Markt wichtige Impulse.”

*Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 27. Mai bis 3. Juni 2026 beteiligten sich 24 Expertinnen und Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.