Private Investoren treiben 2025 die Erholung des Einzelhandelsmarkts an
Starkes viertes Quartal sorgt für Plus von einer Milliarde Euro im Jahresvergleich
Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat seinen Erholungskurs fortgesetzt und mit 6,54 Milliarden Euro rund eine Milliarde Euro Transaktionsvolumen mehr erzielt als im Vorjahr – ein Plus von rund 18 Prozent. Nach dem deutlichen Knick 2023 und der leichten Verbesserung 2024 arbeitet sich der Markt nun wieder sichtbar an den eigenen Fünfjahresschnitt von 7,78 Milliarden Euro heran und liegt jetzt nur noch 16 Prozent darunter. Zugleich stieg die Zahl der Transaktionen signifikant von 209 auf 248.
„Vor allem der Endspurt im vierten Quartal mit einem Volumen von 2,35 Milliarden Euro hat zu diesem erneuten Wachstum geführt. Es ist zugleich das stärkste Einzelquartal der vergangenen drei Jahre und belegt, wie sich der Markt schrittweise aus dem Tal herausarbeitet und wieder mehr Investoren anlockt“, sagt Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany. „Zugleich hat die Dynamik spürbar zugenommen, denn mit 79 Transaktionen ist das Schlussquartal 2025 ebenso das stärkste Einzelquartal der vergangenen drei Jahre. Der nächste Schritt wäre jetzt, dieses Niveau möglichst konstant über das Jahr zu halten.“
Die Zahl der Großtransaktionen ist im Jahresvergleich zu 2024 konstant bei zehn geblieben, jedoch ist das Gesamtvolumen dieser Transaktionen von 2,64 Milliarden auf 3,03 Milliarden Euro um mehr als zehn Prozent gestiegen.
„Im Gegensatz zu den Vorjahren stand 2025 allerdings keine Nutzungsart im besonderen Fokus der Investoren, sondern es gab ein breites Interesse an allen Kategorien und deren jeweiligen Investitionsvorteilen“, beobachtet Hoffmann. Zwar führen lebensmittelgeankerte Märkte das Feld an, jedoch reichen diesmal für die Spitzenposition schon 22 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen. Fachmärkte ohne Lebensmittelanteil erzielen derweil 18 Prozent und Fachmarktzentren zwölf Prozent, sodass Fachmarktprodukte zusammengenommen auf 52 Prozent und somit knapp mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens kommen. Shoppingcenter erreichen mit 20 Prozent den zweiten Platz unter den einzelnen Nutzungsarten, während Geschäftshäuser und Warenhäuser gleichauf bei 14 Prozent liegen.
Wo möglich, versuchten die Investoren das Risiko zu minimieren und investierten 46 Prozent in Core-Produkte sowie weitere 27 Prozent in Core-plus-Immobilien. Value-add-Transaktionen erzielten immerhin 23 Prozent des Volumens, während opportunistische Objekte nur auf fünf Prozent kamen. Das erscheint wenig, ist aber zugleich der höchste Anteil der vergangenen fünf Jahre.
Private Investoren erzielten im vergangenen Jahr 22 Prozent Marktanteil auf der Käuferseite
In der Käuferstruktur stachen die privaten Investoren mit 22 Prozent im vergangenen Jahr besonders heraus. Auch wenn sie hinter den Asset- und Fondsmanagern (38 Prozent) den zweiten Rang belegen, ist es mit Abstand die höchste Quote der vergangenen Jahre und ein Vielfaches des Fünfjahresschnitts von sechs Prozent. „Private Investoren haben vor allem Geschäftshäuser in den deutschen Toplagen im Blick und nutzen aktuell die verstärkten Verkaufspläne der institutionellen Akteure. Ebenso werden Objekte in den 1a-Lagen der B- und C-Städte gehandelt, wo vor allem regionale Privatinvestoren zum Zug kommen“, sagt Sarah Hoffmann. „Die Transaktion des Sporthauses Schuster in der Münchener Innenstadt ist dafür ein ideales Beispiel, da sowohl auf Käufer wie auf Verkäuferseite private Investoren beteiligt waren.“ Auch Corporates kommen mit einem Anteil von 19 Prozent auf einen zweistelligen Anteil.
Auf der Verkäuferseite sind private Investoren mit 23 Prozent sogar noch näher am Spitzenreiter Asset- und Fondsmanager, der 25 Prozent verbucht. Doch hier spielen auch die Immobilienunternehmen mit einem Anteil von 19 Prozent eine gewichtige Rolle vor den Corporates, die auf 13 Prozent kommen.
Konstant ist derweil das Verhältnis von deutschen und ausländischen Käufern. Hier haben die inländischen Investoren (53 Prozent) erneut knapp die Nase vor der internationalen Konkurrenz. Deutlich volatiler zeigt sich hingegen die Verkäuferseite, wo die ausländischen Investoren 2024 bei Verkäufen erstmals seit Jahren mit 58 Prozent die Mehrheit verbuchten. Im abgelaufenen Jahr schwang das Pendel allerdings wieder zurück und deutsche Investoren sorgten auf Verkäuferseite für 61 Prozent des Marktes. Ausländische Investoren bauten ihre Bestände in Deutschland so per saldo um rund eine halbe Milliarde Euro aus.
Highstreet-Renditen sind seit dem vierten Quartal 2023 unverändert stabil
Die Spitzenrenditen in den zentralen Toplagen zeigen sich wie bereits seit dem vierten Quartal 2023 durchweg konstant. Geschäftshäuser in München verzeichnen mit 3,2 Prozent die niedrigste Spitzenrendite. Dahinter folgen Berlin und Hamburg mit 3,4 Prozent vor Frankfurt (3,5 Prozent) und Düsseldorf (3,6 Prozent). Das Feld der sieben Metropolen komplettieren Stuttgart und Köln mit je 3,7 Prozent.
Auch Fachmarktzentren (4,60 Prozent) sowie Shoppingcenter und einzelne Fachmärkte (jeweils 5,90 Prozent) hielten ihre Spitzenrendite über das gesamte Jahr hin konstant. „Diese Verlässlichkeit macht Einzelhandelsimmobilien für viele Investoren besonders interessant, weil eine höhere Planbarkeit möglich ist. Hier profitiert die Assetklasse davon, dass viele Veränderungen bereits mit Beginn der Pandemie und nicht erst nach dem russischen Angriff auf die Ukraine begonnen haben und somit ein zeitlicher Vorsprung für die neue Preisfindung möglich war, der sich jetzt als Stabilität auszahlt“, erklärt Hoffmann.
Außerhalb der sieben Hochburgen werden für herausragende Immobilien in Bestlagen attraktiver Städte weiterhin Faktoren um das 20-fache realisiert – diese bleiben jedoch die Ausnahme. „Die Mehrzahl der Transaktionen bewegt sich im Bereich von zehn- bis 15-fachen Faktoren. Allein im Dezember begleitete unser Haus fünf Transaktionen mit mehrgeschossigen Textileinzelhändlern außerhalb der sieben Metropolen“, zieht Sarah Hoffmann Bilanz.
„Für 2026 erwarten wir eine leichte Zunahme der Transaktionen für Geschäftshäuser bei anhaltend starker Preisspreizung zwischen A-Lagen und Standorten außerhalb dieser Märkte. Die Bedeutung von Nachhaltigkeit in Bausubstanz, Lage und Mieten gewinnt immer mehr an Bedeutung und wird von Investoren sowie auch Finanzierern sehr stark beleuchtet.“
