Region Düsseldorf: REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien im ersten Halbjahr 2025

• Höchstes Vermietungsvolumen seit 10 Jahren, mit einem deutlichen Zuwachs von 72 %
• 5-Jahresschnitt um 33 % übertroffen
• Bestandsflächen taktgebend, Brownfield-Entwicklungen für 27 % verantwortlich
• Drei von vier Quadratmetern in Big-Box-Einheiten umgesetzt
• Branchen-Ranking: Logistik/Spedition auf Platz 1 für 63 % verantwortlich
• Spitzen- und Durchschnittsmiete halten das Niveau des Vorjahreszeitraums
• Ausblick: Rege Neubauaktivitäten und freiwerdende Bestandsobjekte sorgen für ein gutes Angebot

Der Markt für Logistik-, Lager- und Industrieimmobilien Düsseldorf hat im ersten Halbjahr 2025 sein höchstes Vermietungsvolumen seit zehn Jahren erzielt. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.

„Zusammen haben alle Marktteilnehmer in den ersten beiden Quartalen im Marktgebiet Düsseldorf einen Flächenumsatz von 196.300 m² erwirtschaftet. Das ist nicht nur das höchste Ergebnis der letzten fünf Jahre, sondern auch der letzten zehn Vergleichshalbjahren. Gleichzeitig ist es der zweithöchste Wert für ein erstes Halbjahr seit Beginn unserer Aufzeichnungen im Jahr 2014. Der bisherige Spitzenwert aus dem ersten Halbjahr 2015 mit 220.000 m² wird damit knapp verfehlt“, kommentiert Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH.

Mit einem absoluten Zuwachs in Höhe von 82.400 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies dem stärksten prozentualen Anstieg seit 2014 (+72 %, kommend von 113.900 m² in H1 2024). Allein die fünf Top-Abschlüsse des Düsseldorfer Marktgebietes haben knapp 120.000 m² (118.640 m²) und damit mehr als die Hälfte des gesamten Umsatzes in den ersten sechs Monaten beigesteuert.

„Die hohe Abschlussfreude asiatischer Unternehmen hat den Ausschlag gegeben. Diese Unternehmen konzentrieren sich auf funktionale Logistikanlagen in guter Lage, beispielsweise am Hafen, sowie auf eine gute Verfügbarkeit von Mitarbeitern. Am liebsten sind ihnen WGK-fähige Neubauten, um ihre hohen Sicherheitsstandards zu erfüllen und um die gewohnte Qualität ihres Heimatmarktes einzuhalten. Nutznießer dieser Entwicklung war im ersten Halbjahr der Düsseldorfer Markt“, berichtet Bülent Alemdag.

Wesentliche Umsatzbringer H1 2025

Unternehmen	Flächenumsatz	Kategorie	Branche
Goodcang	43.200 m²	Bestand	Logistik/Spedition
Technologieunternehmen	20.180 m²	Neubau (Brownfield)	Handel(E-Commerce)
Nordlicht	20.000 m²	Bestand	Logistik/Spedition
Tecpro	20.000 m²	Neubau (grüne Wiese)	Industrie/Produktion
MIC Logistik	15.260 m²	Neubau (Brownfield)	Logistik/Spedition

Auch der 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre spiegelt das positive Ergebnis wider. Er liegt aktuell bei 147.260 m² und ist damit um 33 % übertroffen worden.

Wie auch im Vorjahreszeitraum sind Vertragsabschlüsse in Bestandsflächen mit 124.400 m² bzw. 63 % taktgebend. Kommend von 93.450 m² hat der absolute Wert um 30.950 m² bzw. 33 % zugelegt, wenngleich die Dominanz der Bestandsflächen im Vorjahreszeitraum mit einem Anteil von 82 % am Gesamtflächenumsatz noch höher ausgefallen war. Unter den Top-Abschlüssen steuern Goodcang 43.200 m² und Nordlicht 20.000 m² bei, was zusammen etwa der Hälfte des Flächenumsatzes der Kategorie entspricht.

„Entgegen den Vorjahreszeiträumen, in denen kein Abschluss verzeichnet wurde, haben Neubauten auf ehemaligen Brachflächen bzw. Brownfields mit 51.900 m² bzw. 27 % für den Markt Düsseldorf im ersten Halbjahr 2025 eine nennenswerte Relevanz gehabt“, erklärt Bülent Alemdag. Die wichtigsten Abschlüsse in dieser Kategorie durch die Unternehmen Anker Technology und MIC Logistik tragen in Summe 35.440 m² bzw. 68 % des Flächenumsatzes bei.

Neubauten auf der grünen Wiese haben mit 20.000 m² Umsatz einen Anteil von 10 %, wobei dieser vollständig auf das Konto der Firma Tecpro geht. Absolut liegt hier eine Seitwärtsbewegung vor, kommend von 20.450 m² entspricht dies einem geringen Rückgang in Höhe von 450 m² bzw. um 2 %.

Wie im Vorjahreszeitraum, war der Markt ausschließlich durch Mietvertragsabschlüsse geprägt, Eigennutzerabschlüsse waren nicht zu beobachten.

Ranking Gebäudeart: Drei von vier Quadratmetern in Big-Box-Flächen umgesetzt

Moderne Big-Box-Objekte größer als 10.000 m² sind bezogen auf die Gebäudeart mit 153.600 m² marktbestimmend. Mit drei von vier umgesetzten Quadratmetern (bzw. 78 % vervierfachen sie ihr Ergebnis vom Vorjahreszeitraum (H1 024: 37.300 m² bzw. 33 %) um +116.300 m² bzw. +312 %.

Objekte, die weder der Kategorie der Gewerbeparks noch den Spezifikationen der Big-Box-Flächen entsprechen, kommen auf 29.900 m² bzw. 15 %. Hier liegt ein Delta in Höhe von 16.360 m² bzw. 35 % vor, was zu einem Abstieg von Rang 1 auf Position 2 führt.

Die aktuell geringste Marktrelevanz weisen Gewerbeparks auf mit 12.800 m² bzw. 7 %, kommend von 30.340 m² bzw. 27 % (ebenfalls Rang 3).

„Die Zunahme der Kategorie der Big-Box wiegt das summierte Delta der Gewerbeparks und der sonstigen Objekte um ein Vielfaches auf, sodass schließlich das Plus im Vergleich der letzten beiden Halbjahre in Höhe von 82.400 m² entsteht“, erklärt Bülent Alemdag.

Branchen-Ranking: Logistik/Spedition auf Platz 1 für 63 % verantwortlich

Führende Branche des Logistik-, Lager- und Industrieimmobilienmarktes Düsseldorf ist erneut Logistik/Spedition mit 123.000 m² bzw. 63 % Anteil am Gesamtflächenumsatz. Kommend von 58.200 m² bzw. 51 % entspricht dies mehr als einer Verdoppelung (+111 %). Die Großabschlüsse durch Goodcang, Nordlicht und MIC Logistik steuern in Summe 78.460 m² bzw. 64 % des Flächenumsatzes aus der Branche Logistik/Spedition bei.

„Das abgelaufene Halbjahr ist bezogen auf die Flächennachfrage durch Unternehmen der Branche Logistik/Spedition überdurchschnittlich stark: Das typische Niveau in Form des 5-Jahresdurchschnittes in Höhe von 86.340 m² ist um deutliche 42 % übertroffen worden“, so Bülent Alemdag. „Allerdings ist diese Entwicklung kein Einzelphänomen, denn alle Branchen sind, mit Ausnahme des Handels, in der Betrachtung der letzten fünf ersten Halbjahre ungewöhnlich starke Flächenabnehmer und liegen mindestens 42 % über ihren jeweiligen Mittelwerten.“

Dahinter folgt der Handel mit 33.300 m² bzw. 17 %, kommend von 22.800 m² bzw. 20 %, womit die Bedeutung des Handels bezogen auf den Gesamtflächenumsatz weitestgehend stabil bleibt. Absolut ergibt sich ein Zuwachs von 10.500 m² bzw. 46 %. Der aktuelle 5-Jahresschnitt (38.916 m²) ist zwar als einziger branchenbezogener Umsatz unterschritten (-14 %), dies stellt jedoch eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar, in dem die Abweichung noch bei -42 % lag. Innerhalb des Handels dominiert die Unterkategorie des E-Commerce mit 25.300 m² bzw. 76 %, kommend von 15.000 m² bzw. 66 %, die damit absolut um 10.300 m² zulegt. Den Top-Abschluss in dieser Unterkategorie stellt das E-Commerce-Unternehmen Anker Technology mit 20.180 m² dar, bzw. mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes des Handels .

Dahingegen stagniert der Flächenumsatz des klassischen Handels bei 8.000 m², bzw. 24 %, was lediglich 200 m² über dem Vorjahreswert des ersten Halbjahres 2024 in Höhe von 7.800 m² liegt (+3 %).

Die letztplatzierte Branche Industrie/Produktion kommt auf 26.000 m² bzw. einem Anteil am Gesamtflächenumsatz in Höhe von 13 % (H1 2024: 16.000 m² bzw. 14 %). Im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum entfällt einer der Top-Abschlüsse in die Branche Industrie/Produktion durch Tecpro mit 20.000 m², was mit einem Anteil von 77 % den Großteil des Gesamtflächenumsatzes der Branche ausmacht.

Schlusslicht ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 14.000 m² bzw. 7 %, die als einzige Kategorie mit -2.900 m² bzw. -17 %. moderat an Flächenumsatz einbüßt.

Ranking der Größenklassen: Drei von vier Quadratmetern in Flächeneinheiten größer 10.000 m²

Großflächen ab 10.001 m² sind im ersten Halbjahr 2025 mit einem Flächenumsatz in Höhe von 153.600 m² bzw. für drei von vier am Düsseldorfer Markt insgesamt umgesetzte Quadratmeter (78 %) die bevorzugte Wahl der Nutzer. Kommend von nur 17.500 m² in H1 2024 stellt der aktuelle Wert nahezu eine Verneunfachung dar. Während im Vorjahreszeitraum lediglich ein Abschluss in diese Kategorie entfiel und die gesamten 17.500 m² beisteuerte, sind es aktuell alle fünf Top-Abschlüsse, die in Summe 118.640 m² bzw. 77 % beitragen.

Einheiten zwischen 5.001 und 10.000 m² steigen auf den zweiten Rang ab, kommend von 61.385 m² bzw. 54 % büßen sie von allen Größenkategorien mit -37.985 m² am deutlichsten ein (was mehr als einer Halbierung entspricht mit -62 %).

Mittelgroße Flächeneinheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² kommen auf 4.000 m² bzw. 2 % und sind auf dem letzten Platz (kommend von Rang 4 – dem vorletzten Platz – mit 9.200 m² bzw. 8 %).

Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² tragen 10.900 m² bzw. 6 % bei und sind somit drittplatziert. Kommend von Rang 2 mit 21.815 m² bzw. 19 % geben sie um 10.915 m² nach, was einer Halbierung entspricht.

Kleinstflächen unter 1.000 m² waren im abgelaufenen Halbjahr auf dem vorletzten Rang mit 4.400 m² bzw. mit einem Anteil von lediglich 2 %.

„Flächen ab 5.001 m² stellen 90 % des gesamten Flächenumsatzes bzw. 9 von 10 umgesetzte Quadratmeter am Düsseldorfer Markt – das verdeutlicht ihre Dominanz im ersten Halbjahr 2025. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 69 %“, so Bülent Alemdag.

Spitzen- und Durchschnittsmiete halten ihr Vorjahresniveau

Nachdem sich die Spitzenmiete seit H1 2018 durchgehend in der Halbjahresbetrachtung verteuerte, stagniert sie aktuell bei 8,25 €/m², d.h. dem Wert aus dem ersten Halbjahr 2024. Auch die Durchschnittsmiete hält das Niveau des Vorjahreszeitraums mit 7,00 €/m², zuletzt lag hier eine Stagnation in H1 2023 vor.

Ausblick

„Der Düsseldorfer Markt ist nach wie vor durch eine rege Neubauaktivität gekennzeichnet. Gleichzeitig kommen Einheiten in verfügbaren Bestandsobjekten auf den Markt. Es bleibt abzuwarten, wie diese Flächen absorbiert werden“, sagt Bülent Alemdag.