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RICS Global Commercial Property Sentiment Index steigt auf besten Wert seit Q1 2022

Frankfurt am Main, 13.02.2026
  • Global niedrigster Anteil von Befragten, die Immobilien als „teuer“ einschätzen, seit Beginn der Zeitreihe 2015
  • Besonders ausgeprägte Stimmungsverbesserung in den USA mit einem Sprung des CPSI von +9 auf +17
  • Europa: Deutliche Divergenz zwischen besser und schlechter performenden Märkten
  • Erwartung, dass Core- bzw. Prime-Assets selbst dort Widerstandsfähigkeit zeigen, wo das übergeordnete Narrativ negativ ist
  • Alternative Segmente wie Rechenzentren und Multifamily werden die stärksten Performer sein
  • Deutschland: Gesamtindex sinkt von -19 auf -26
  • Investorenstimmung gibt ebenfalls von -17 auf -24 nach
  • Auch Mieterstimmung verliert von -20 auf -28
  • Kreditkonditionen fallen weiterhin und sinken von 0 % auf -6 %
  • Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen verharren bei -18 %, auch Mietwerterwartungen verändern sich bei einem Wert von -14 % nicht

Trotz anhaltender Sorgen hinsichtlich sowohl des makroökonomischen Umfelds als auch der Geopolitik fiel das Feedback zum RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM)* für das vierte Quartal 2025 etwas ermutigender aus als zuvor. In der Tat stellt der Gesamtwert des Commercial Property Sentiment Index (CPSI)** von -1 (Q3: -4) das beste Ergebnis seit dem ersten Quartal 2022 dar.

Dabei verzeichnet die Region Amerika (getrieben durch die USA) den positivsten Trend, hier stieg der CPSI von +9 auf +14. Die Ergebnisse der MENA-Region (angeführt von den Vereinigten Arabischen Emiraten, VAE, und Südafrika) bleiben ebenfalls positiv. Die APAC-Region zeigt sich deutlich uneinheitlicher. Hier wird der negative CPSI (-15 gegenüber -18 in Q3) stark durch die anhaltenden Immobilienprobleme in China und Hongkong beeinflusst. Am anderen Ende des Spektrums zeigt sich die Stimmung in Japan und Indien stabiler. Der CPSI für Europa blieb mit -6 gegenüber -7 in der letzten Umfrage praktisch unverändert.

Ein zweiter Indikator, der etwas Anlass zur Beruhigung gibt, ist jener, bei dem die Befragten angeben, welche Bewertung sie ihrem lokalen Markt beimessen. Der Anteil der Teilnehmer, die ihren Markt als „teuer“ oder „sehr teuer“ einschätzen, ist auf 31 % gesunken, verglichen mit jeweils 36 % in den beiden vorangegangenen Quartalen (und über 40 % in den ersten drei Monaten des Jahres). Dies ist der niedrigste Wert seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015. Gleichzeitig ist der Anteil derjenigen, die der Ansicht sind, dass der Markt inzwischen „fair bewertet“ ist, von 44 % in Q1 auf 55 % gestiegen.

Die vorsichtig optimistischere Stimmung unter den Umfrageteilnehmern spiegelt sich auch in den Einschätzungen zur globalen Nachfrage sowohl seitens der Nutzer (Occupier) als auch der Investoren wider. Was Erstere betrifft, so verzeichnete der Occupier Sentiment Index, OSI***, also der Indikator für die Mieterbereitschaft zur Flächenanmietung (auf aggregierter Ebene) den vierten positiven Wert in Folge und stieg auf einen Nettosaldo von +11 %. Bei den Investoren (Investment Sentiment Index, ISI****) markiert das jüngste Ergebnis das sechste aufeinanderfolgende Quartal mit einem positiven Wert (+10 % Nettosaldo). In beiden Fällen deuten die Indikatoren auf einen moderat verbesserten Trend hin.

Dieses Muster zeigt sich auch in den Ergebnissen zu den Zwölfmonats-Erwartungen für Mieten und Kapitalwerte. Die VAE stechen bei diesen zukunftsgerichteten Reihen besonders hervor. Zudem sind Indien, Japan, Südafrika und Sri Lanka ebenfalls gut positioniert. Bemerkenswert ist, dass die Zahl der Länder mit einem eher pessimistischen Ausblick weiter abnimmt; China und Hongkong befinden sich weiterhin fest in diesem Bereich, ebenso – in geringerem Maße – einige europäische Märkte. Außerdem wurde die Frage untersucht, wo im Zyklus die Befragten ihren lokalen Immobilienmarkt verorten. Trotz des besseren Grundtons vieler der bereits besprochenen Reihen entsprechen die Werte hier weitgehend denen aus Q3: Knapp 30 % berichten weiterhin, dass sich die Märkte in einer Abschwungphase befinden, und knapp 20 % geben an, dass sie sich am unteren Wendepunkt des Zyklus befinden.

Europa: Deutliche Divergenz zwischen besser und schlechter performenden Märkten

Wie bereits erwähnt, blieb der europäisch CPSI in den letzten drei Monaten des Jahres nahezu unverändert (-7 auf -6). Dieses flache Bild steht im Einklang mit den Ergebnissen, die zeigen, dass das europäische Transaktionsvolumen im Jahr 2025 kaum verändert war (Real Capital Analytics weist auf einen Anstieg um 1 % hin).

Eine Aufschlüsselung der Zahlen auf Länderebene zeigt weiterhin eine deutliche Kluft zwischen Märkten mit positiverem Feedback und solchen, in denen die Einschätzungen deutlich pessimistischer bleiben. Wie schon seit einiger Zeit sind es die südeuropäischen Märkte, in denen die Stimmung am positivsten ist, wobei Spanien weiterhin an der Spitze steht. Am anderen Ende des Spektrums bleibt die Stimmung in Frankreich und Deutschland am vorsichtigsten.

Bezogen auf die europäischen Gesamtwerte ist festzuhalten, dass sowohl die Nutzer-Nachfrage als auch die Investitionsanfragen ähnliche Ergebnisse wie in Q3 aufweisen. Allerdings ist bemerkenswert, dass Letztere leicht im positiven Bereich liegen, während Erstere weiterhin im negativen Terrain verharren. Innerhalb der traditionellen Sektoren zeigt der Industriebereich weiterhin den ermutigendsten Trend bei diesen Kennzahlen, mit Nettosalden von +12 % für das Investitionsinteresse und +5 % auf der Nutzerseite. Für Büros liegen die entsprechenden Werte bei 0 % bzw. +4 %.

Unterdessen haben sich die aggregierten Zwölfmonats-Erwartungen für Mieten und Kapitalwerte im letzten Teil des Jahres marginal verbessert: Erstere stiegen von +2 % auf +4 %, Letztere von +1 % auf +7 %. Besonders hervorzuheben ist, dass die Befragten ihre Erwartungen für Kapitalwertgewinne im Prime-Bürosektor leicht nach oben revidiert haben. Zudem gab es eine etwas weniger negative Prognose für sekundäre Büroflächen. Dennoch bleibt die Leistungsdifferenz zwischen Best-in-Class-Objekten und dem übrigen Markt ein prägendes Merkmal der Rückmeldungen, und das nicht nur in Europa. Parallel dazu verzeichnen Rechenzentren den positivsten Ausblick, und die Prognosen wurden gegenüber Q3 leicht nach oben angepasst (annähernd 5 % gegenüber zuvor näher an 4 %).

Auf Länderebene sind, wie zu erwarten, die Erwartungen in Spanien generell am robustesten, mit klar positivem Feedback über eine breite Palette von Sektoren hinweg. Wenig überraschend ist Spanien auch eines der wenigen Länder in der Umfrage mit einem positiven (wenn auch moderaten) Wert für Projektstarts; der Nettosaldo ist in fünf der letzten sechs Quartale positiv gewesen. Hervorzuheben ist, dass selbst in Märkten mit vorsichtigerer Stimmung weiterhin erwartet wird, dass höherwertige Objekte (Büro und Einzelhandel) relativ widerstandsfähig bleiben und weitere moderate Zuwächse erzielen könnten.

Bemerkenswert ist zudem, dass der spanische Markt trotz seiner jüngsten starken Performance von den Befragten überwiegend als „fair bewertet“ angesehen wird, wobei fast 80 % diese Ansicht teilen; für die Niederlande und Großbritannien ergibt sich ein ähnliches Bild. Im Gegensatz dazu geben über 40 % der französischen und deutschen Teilnehmer an, dass ihre Märkte zumindest teilweise weiterhin als „teuer“ gelten. Darüber hinaus sehen vier Fünftel der französischen Befragten und zwei Drittel der deutschen ihren Markt weiterhin entweder in der Abschwungphase oder am unteren Wendepunkt des Zyklus.

Positiver zu vermerken ist, dass sich die Kreditbedingungen weiter stetig verbessern, was teilweise den geldpolitischen Maßnahmen der EZB zuzuschreiben ist. Der Nettosaldo für Europa in Q4 zeigt einen Wert von +15 % zugunsten derjenigen, die eine Verbesserung sehen gegenüber denen, die eine Verschlechterung melden – unverändert gegenüber dem vorangegangenen Dreimonatszeitraum.

Deutschland: Rund zwei Drittel sehen Markt in der Abschwungphase oder am Tiefpunkt im Zyklus

Die aktuellen Ergebnisse für Deutschland zeigen, dass die Stimmung am Immobilienmarkt insgesamt weiterhin gedrückt bleibt, sowohl mit Blick auf den Nutzermarkt als auch auf den Investmentmarkt. Demnach fällt der Gesamtindex CPSI im dritten Quartal von -19 auf -26. Rund zwei Drittel der Befragten geben an, dass sich der Markt derzeit weiterhin entweder in einer Abschwungphase (30 %) oder am Tiefpunkt des Marktzyklus (33 %) befindet. Die Investorenstimmung gibt von -17 auf -24 nach; die Mieterstimmung sinkt von -20 auf -28.

Die Investorennachfrage über alle Assetklassen ist weiterhin im negativen Bereich, sinkt dabei deutlich und erreicht ein Nettosaldo von -11 % (Q3: -3 %). Bei Büroimmobilien allerdings steigt der Nettosaldo und verzeichnet jetzt einen Wert von -5 % (Q3: -15 %). Bei Industrieimmobilien gibt der Nettosaldo der Investorennachfrage von +15 % auf -2 % nach und bei Einzelhandelsimmobilien sinkt er von -9 % auf -25 %. Der Nettosaldo der Mieternachfrage über alle Assetklassen sinkt weiterhin und erreicht im vierten Quartal einen Wert von -22 % (Q3: -13 %). Dabei gab die Nutzernachfrage nach Büros von -9 % auf -21 % nach. Auch Industrieimmobilien fielen von -8 % auf -11 % und Einzelhandelsimmobilien von -22 % auf -35 %.

Bei der Einschätzung von Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort haben sich leichte Veränderungen ergeben; als teuer schätzen ihn 39 % (Q3: 44 %) ein und 13 % als günstig (Q3: 9%). Doch die Zahl derer, die die Preise als angemessen ansehen, ist mit 44 % fast konstant geblieben (Q3: 45 %).

Bei den Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen haben sich keine Veränderungen ergeben, sie verharren konstant bei -18 %. Büroimmobilien stiegen unmerklich von -16 % auf -15 %. Die Aussichten bei den Kapitalwerten von Industrieimmobilien stiegen ebenfalls kaum von -6 % auf -4 %. Einzelhandelsimmobilien verschlechterten sich und erreichten einen Wert von -35 % (Q3: -33 %).

Bei der Einschätzung der Befragten zu den Mieten in den nächsten 12 Monaten hat sich die negative Stimmung ebenfalls kaum geändert. Demnach verharren die Mieterwartungen konstant bei -14 % über alle Assetklassen hinweg. Büroimmobilien blieben bei -7 %. Bei Einzelhandelsimmobilien sank der Wert von -34 % auf -35 %. Industrieimmobilien drehen leicht in den positiven Bereich und stiegen von -1 % auf +1 %.

Seit dem zweiten Quartal 2020 nahmen die deutschen Teilnehmer durchgängig eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr. Erst im ersten Quartal 2024 drehte der Wert mit +4 % ins Positive und blieb im Jahresverlauf 2024 deutlich dort. Das Jahr 2025 hingegen zeigte sich volatiler. Hier erreichten die Werte über die drei ersten Quartale hinweg -11 %, +25 % und 0 %. Aktuell sinkt der Nettosaldo weiterhin auf -6 %. Das spiegelt sich auch in den Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen. Hier sank der Nettosaldo über alle Assetklassen hinweg von -39 % auf -42 % und verbleibt damit weiterhin im stark negativen Bereich. Das letzte Mal, dass dieser Wert im positiven Bereich lag, war im vierten Quartal 2019.

Fazit Europa: Die europäischen Märkte bleiben uneinheitlich – Deutschland und Frankreich bilden das Schlusslicht

Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Senior Vice President (SVP) der RICS weltweit: „Das europäische Sentiment bleibt uneinheitlich. Die wirtschaftliche Dynamik spiegelt sich in den Immobilienmärkten. Insbesondere Frankreich und Deutschland zeigen weiterhin ein sehr verhaltenes Sentiment, während Spanien davonzieht. Die Investorenstimmung und die Mieterstimmung verändern sich kaum, allerdings zeigt das Mietersentiment einen leichten Abwärtstrend. Bei den Assetklassen werden die besten Aussichten für Kapitalwerterhöhungen den alternativen Anlagen, insbesondere Datencentern zugeordnet. Hervorzuheben ist, dass selbst in Märkten mit vorsichtigerer Stimmung weiterhin erwartet wird, dass höherwertige Objekte (Büro und Einzelhandel) relativ widerstandsfähig bleiben und weitere moderate Zuwächse erzielen könnten. Die Secondary Markets haben sich marginal verbessert, aber die Lücke zu den Prime Markets bleibt groß. Der Transitionsprozess ist hier längst noch nicht abgeschlossen.“

Fazit Deutschland: Die fortschreitende Marktanpassung und verbesserten Finanzierungsbedingungen eröffnen schrittweise neue Chancen

Jens Böhnlein MRICS, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland: „Die aktuellen Zahlen zeigen weiterhin ein herausforderndes Marktumfeld, aber auch erste Anzeichen einer Bodenbildung. Eine klare Trendwende scheint noch nicht erreicht zu sein. Nachfrage, Finanzierung und Projektaktivität bleiben verhalten. Dennoch, erste Stabilisierungssignale in einzelnen Segmenten sind erkennbar, insgesamt dominiert jedoch weiterhin eine abwartende Haltung der Marktteilnehmer. Mit zunehmend realistischeren Preisvorstellungen, punktuellen Nachfrageimpulsen und einer möglichen Stabilisierung der Finanzierungsbedingungen verbessern sich jedoch die Voraussetzungen für eine graduelle Markterholung.“

* Die Befragung fand vom 6. Dezember 2025 bis 19. Januar 2026 statt, 1.610 Unternehmen haben daran teilgenommen.

** Der Commercial Property Sentiment Index (CPSI) ist ein ungewichteter Durchschnitt aus OSI und ISI (s.u.). Die regionalen Indikatoren werden anhand der von LaSalle Investment Management bereitgestellten Schätzungen des Bestands an Gewerbeimmobilien gewichtet und jährlich angepasst.

*** Der RICS Occupier Sentiment Index (OSI) wird aus dem ungewichteten Durchschnitt der Messwerte für drei Reihen gebildet, die sich auf den Nutzermarkt beziehen und per Saldo gemessen werden: Nutzernachfrage, Höhe der Anreize und Mieterwartungen.

**** Der RICS Investment Sentiment Index (ISI) wird als ungewichteter Durchschnitt der Messwerte für drei Reihen berechnet, die sich auf den Investitionsmarkt beziehen und per Saldo gemessen werden: Investitionsanfragen, Kapitalwerterwartungen und das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien.

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