RICS Nachhaltigkeitsbericht 2025 zeigt globalen Stillstand und regionale Divergenzen: Europa bleibt Vorreiter beim Thema „grüne Immobilien“, kämpft aber mit sinkender Dynamik und erheblichen Umsetzungslücken

• Deutschland: ESG im Markt verankert – Energieeffizienz dominiert, Resilienz bleibt nachrangig
• Region Amerika: Deutlichster Rückgang, Wandel der politischen Prioritäten
• Europa als globaler Vorreiter mit wachsender Umsetzungslücke
• Fachkräftebedarf als globales und europäisches Schlüsselproblem

Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) hat jetzt ihren Nachhaltigkeitsbericht 2025 veröffentlicht und zeigt auf, dass die globale Transformation hin zu einer klimaneutralen, ressourcenschonenden und resilienten gebauten Umwelt langsamer voranschreitet als erforderlich. Während einige Regionen Fortschritte verzeichnen, kommt der notwendige Strukturwandel in anderen nahezu zum Erliegen. Der Bericht basiert auf den Einschätzungen von mehr als 3.500 Fachleuten aus 36 Ländern und stützt sich auf die Markterhebungen des Global Commercial Property Monitor (GCPM) und des Global Construction Monitor (GCM).

Globale Entwicklung: Fortschritte bleiben hinter Klimazielen zurück

Trotz des weltweit steigenden Bewusstseins für Klimarisiken und regulatorischen Drucks sinkt die Dynamik im Markt für nachhaltige Gebäude. Der RICS Sustainable Building Index (SBI) fällt global von +41 auf +30 und damit auf den niedrigsten Stand seit mehreren Jahren (2023: +44, 2022: +48, 2021: +55). Zwar verläuft das Nachfragewachstum weiterhin positiv, jedoch deutlich abgeschwächt. Ursachen hierfür sind wirtschaftliche Unsicherheiten, uneinheitliche politische Rahmenbedingungen, gestiegene Baukosten sowie ein Defizit an eindeutigen Richtlinien und Definitionen für nachhaltige Gebäude. Hinzu kommt, dass weltweit 46 Prozent der Befragten angeben, CO₂-Emissionen in Bauprojekten gar nicht zu messen. Dies steht in scharfem Kontrast zum globalen Netto-Null-Ziel und den Emissionsbeiträgen des Sektors, der für rund 40 Prozent der weltweiten Treibhausgase verantwortlich ist.

Region Amerika: Deutlichster Rückgang, Wandel der politischen Prioritäten

Die stärkste Abschwächung verzeichnet die Region Amerika. Dort fällt der SBI von +25 auf nur noch +11 und liegt damit deutlich unter dem globalen Durchschnitt. Im Vergleich zu 2021, als der Wert bei fast +50 lag, bedeutet dies einen signifikanten Nachfrageeinbruch. Die Umfrageteilnehmer führen dies auf veränderte politische Rahmenbedingungen in den USA, fehlende Anreizprogramme und eine schwache Nutzernachfrage im Gewerbeimmobiliensegment zurück. Besonders auffällig ist, dass Investoren und Nutzer gleichermaßen Zurückhaltung zeigen – ein Anzeichen für eine zunehmend zögerliche Marktstimmung.

Region Asia-Pazifik (APAC): Hohes Bewusstsein, aber langsamer Fortschritt

In der APAC-Region bleibt das Nachhaltigkeitsbewusstsein hoch, doch die Umsetzung kommt nur schrittweise voran. Während Themen wie Abfallreduzierung, Materialeffizienz und Biodiversität zunehmend Beachtung finden, bleibt die Messung von Lebenszyklus-Emissionen deutlich hinter globalen Anforderungen zurück. Regulatorische Entwicklungen sind heterogen und reichen von ambitionierten nationalen Strategien bis zu fragmentierten, marktorientierten Ansätzen. Die Anlegernachfrage zeigt ein moderates Wachstum, fällt jedoch schwächer aus als in Europa oder MEA.

Region Middle East & Africa (MEA): Einziger Nachfrageanstieg weltweit

MEA ist 2025 die einzige Region, die ein steigendes Interesse an nachhaltigen Gebäuden verzeichnet. Mit einem SBI von +52 liegt sie deutlich über allen anderen Regionen. Gründe hierfür sind der beschleunigte Aufbau klimawiderstandsfähiger Infrastruktur, der politische Fokus auf Wassereffizienz und der zunehmende Druck, die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern zu reduzieren. Gleichzeitig zeigt die Region aber besonders große Wissens- und Qualifikationsdefizite bei nachhaltiger Baupraxis, was die Umsetzung ambitionierter Projekte erschwert.

Europa als globaler Vorreiter mit wachsender Umsetzungslücke

Europa bleibt eine der führenden Regionen im Bereich nachhaltiges Bauen. Die politischen Rahmenbedingungen – darunter die EU-Taxonomie, die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) und die Erweiterung des Emissionshandelssystems (ETS) – setzen international Maßstäbe. Europäische Investoren bewerten Klimarobustheit und Zertifizierungen als besonders wichtig, während Nutzer Energieeffizienz, Innenraumkomfort und Wasserverbrauch priorisieren.

Dennoch verliert Europa an Schwung. Der europäische SBI sinkt von +63 auf +39. Trotz weiterhin hoher Nachfrage zeigen sich strukturelle Hürden: steigende Kosten, komplexe Regulierungen, Fachkräftemangel sowie Verzögerungen bei der Skalierung von Lebenszyklus-Messmethoden. Besonders auffällig ist, dass resilienzbezogene Bewertungen und CO₂-Messungen im Bauwesen in Europa seltener vorgenommen werden als erwartet – und seltener als in manchen außereuropäischen Märkten. Bei der Integration zirkulärer Prinzipien hingegen liegt Europa vorne. Rund ein Viertel der Befragten nennt die Kreislaufwirtschaft als zentrale Priorität – international ein Spitzenwert. Gleichzeitig zeigt der Report, dass diese Prinzipien noch nicht flächendeckend umgesetzt werden.

Biodiversität: global hohe Bedeutung, in Europa noch zurückhaltend verankert

Weltweit betrachten mehr als 60 Prozent der Experten den Schutz von Biodiversität als wichtiges Anliegen. In den Regionen Amerika und MEA ist die Zustimmung besonders hoch. Europa zeigt hingegen den geringsten Anteil an starker Zustimmung und gleichzeitig die höchste neutral/ablehnende Haltung. Dies deutet auf einen höheren Informationsbedarf in Bezug auf ökologische Risiken und regulatorische Anforderungen hin.

Fachkräftebedarf als globales und europäisches Schlüsselproblem

In allen Regionen zeigt sich, dass die Branche nicht ausreichend qualifiziert ist, um die notwendige ökologische Transformation im erforderlichen Tempo umzusetzen. Besonders gravierend ist dies im Bereich der Lebenszyklus-Emissionen. Nur 10 Prozent der Befragten fühlen sich damit sehr vertraut. In Europa verschärfen demografischer Wandel, Fachkräftemangel und steigende Anforderungen zusätzlich den Druck.

Deutschland: ESG im Markt verankert – Energieeffizienz dominiert, Resilienz bleibt nachrangig

In Deutschland zeigt die Befragung ein differenziertes Bild: Bei der Nachfrage nach grünen bzw. nachhaltigen Gebäuden berichten 44 Prozent der Befragten auf Nutzerseite von einem Anstieg (davon 10 Prozent „deutlich“ und 34 Prozent „moderat“), während 50 Prozent keine Veränderung sehen und nur 6 Prozent einen Rückgang melden. Auf Investorenseite ist das Bild ähnlich: 46 Prozent verzeichnen eine steigende Nachfrage (davon 15 Prozent „deutlich” und 31 Prozent „moderat”), 47 Prozent sehen ein stabiles Niveau und 8 Prozent einen Rückgang. Damit, und mit einem Sustainable Building Index von +37, bewegt sich Deutschland im Rahmen des europäischen Trends, in dem die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien zwar positiv bleibt, der Sustainable Building Index für Europa jedoch von +63 auf +39 zurückgeht – ein klarer Hinweis auf die nachlassende Dynamik trotz grundsätzlich hoher Relevanz des Themas.

Die wichtigsten Merkmale grüner Gebäude für Nutzer und Investoren

Bei den Merkmalen nachhaltiger Gebäude zeigt sich in Deutschland ein klarer Fokus auf Energie, Komfort und Zertifizierung – sowohl bei Nutzern als auch bei Investoren. Hohe Energieeffizienz ist das mit Abstand wichtigste Kriterium: 91 Prozent der Investoren und 84 Prozent der Nutzer bewerten sie als zentral. Ebenfalls stark gewichtet wird der Einsatz erneuerbarer Energien, den 75 Prozent der Investoren und 86 Prozent der Nutzer als wesentlich einstufen. Eine besonders hohe Bedeutung messen Nutzer zudem der Innenraumqualität bei – hier erreichen Aspekte wie Luftqualität, Belüftung und thermischer Komfort mit 98 Prozent Zustimmung, bei Investoren sind es nur 28 Prozent. Einen hohen Stellenwert haben darüber hinaus anerkannte Gebäudezertifizierungen wie BREEAM, DGNB oder WELL: 100 Prozent der Investoren und 63 Prozent der Nutzer betrachten diese als wichtiges Merkmal grüner Gebäude. Bei Investoren steht die Anpassungsfähigkeit an den Klimawandel mit 97 Prozent an hoher Stelle, der Nutzeranteil liegt hier nur bei 49 Prozent. Themen wie Abfallvermeidung und Recycling sowie smarte Gebäudetechnologien werden ebenfalls berücksichtigt, erreichen jedoch geringere Zustimmungswerte. Insgesamt zeigt sich: Der Fokus liegt weiterhin klar auf Energieeffizienz und messbaren Leistungsmerkmalen, während Resilienz- und naturbasierte Lösungen zwar an Bedeutung gewinnen, aber noch nicht zu den Kernkriterien zählen.

Zentrale Hemmnisse bei Investitionen in nachhaltige Immobilien

Trotz grundsätzlich positiver Nachfrage werden Investitionen in nachhaltige Gebäude in Deutschland weiterhin durch mehrere strukturelle Hürden gebremst. Das mit Abstand größte Hemmnis stellen die hohen Anfangskosten dar: 56 Prozent der Befragten nennen diese als zentrales Investitionshindernis. Nahezu ebenso relevant ist die Unsicherheit über den wirtschaftlichen Mehrwert nachhaltiger Gebäude – 54 Prozent bemängeln fehlende oder unzureichende Nachweise zum Return on Investment sowie eine mangelnde Datenbasis. Damit bestätigt sich, dass die wirtschaftliche Bewertung nachhaltiger Maßnahmen für viele Investoren noch nicht ausreichend belastbar ist.

Als weiterer relevanter Bremsfaktor wird das Fehlen ausreichender staatlicher Anreize und Förderprogramme genannt, den30 Prozent der Befragten als investitionshemmend einschätzen. Darüber hinaus sehen 23 Prozent der Marktteilnehmer die Komplexität der Entscheidungs- und Umsetzungsprozesse als Hindernis, etwa durch die Vielzahl regulatorischer Anforderungen, technischer Optionen und Abstimmungsbedarfe. Wissens- und Strukturdefizite spielen ebenfalls eine Rolle: Jeweils rund 20 Prozent nennen sowohl den Mangel an einheitlichen Standards und Definitionen für grüne Gebäude als auch eine unzureichende Fachkenntnis und Erfahrung. Dagegen werden eine fehlende Nachfrage seitens der Nutzer (15 Prozent) oder mangelnde Regulierung (3 Prozent) nur von einer Minderheit als bremsende Faktoren wahrgenommen.

Bedeutung von Klimaanpassung und Resilienz

Beim Thema Klimaanpassung und Widerstandsfähigkeit von Gebäuden zeigt sich in Deutschland ein vergleichsweise zurückhaltendes und uneinheitliches Meinungsbild. Zwar stimmen insgesamt 33 Prozent der Befragten der Aussage zu, dass die Anpassung von Gebäuden an den Klimawandel und die erhöhte Resilienz gegenüber extremen Wetterereignissen von den Akteuren der Bau- und Immobilienwirtschaft als kritisch angesehen werden. Gleichzeitig bleibt jedoch ein großer Teil unentschieden: 36 Prozent der Teilnehmenden positionieren sich neutral. Demgegenüber lehnt fast ein Drittel der Befragten diese Einschätzung ab: 23 Prozent stimmen der Aussage eher nicht zu, weitere 8 Prozent gar nicht. Die Ergebnisse verdeutlichen, dass Klimaanpassung und Resilienz in Deutschland zwar zunehmend diskutiert werden, bislang jedoch nicht flächendeckend als prioritäres Handlungsfeld wahrgenommen werden. Insbesondere im Vergleich zu etablierten Nachhaltigkeitsthemen wie Energieeffizienz oder Emissionsreduktion befindet sich das Thema Resilienz noch in einer frühen Phase der strategischen Verankerung in Planungs-, Investitions- und Entscheidungsprozessen.

Energieeffizienz und operative CO₂-Emissionen als zentrales Kernthema

Deutlich höher als bei der Klimaanpassung ist in Deutschland die Priorisierung von Energieeffizienz und niedrigen operativen CO₂-Emissionen. Insgesamt 53 Prozent der Befragten stimmen der Aussage zu, dass die Sicherstellung einer sehr hohen Energieeffizienz und möglichst geringer Betriebsemissionen für die Akteure der Bau- und Immobilienwirtschaft ein kritisches Thema darstellt – davon 5 Prozent mit starker und 48 Prozent mit moderater Zustimmung. Weitere 28 Prozent positionieren sich neutral. Gleichzeitig zeigt sich, dass das Thema trotz seiner hohen Relevanz noch nicht durchgängig konsensfähig ist: 15 Prozent der Befragten stimmen der Aussage eher nicht zu, 5 Prozent lehnen sie klar ab. Insgesamt verdeutlichen die Ergebnisse, dass Energieeffizienz und operative Emissionen in Deutschland zwar klar als zentrales Handlungsfeld anerkannt sind, die Einschätzungen zur tatsächlichen Priorität und Umsetzung jedoch noch differieren. Damit bleibt auch dieses Kernthema eine dauerhafte Transformationsaufgabe für den deutschen Immobilien- und Bausektor.

Politische und strategische Empfehlungen

Der Sustainability Report formuliert sechs zentrale Handlungsempfehlungen, die alle Regionen gleichermaßen betreffen, jedoch im europäischen Kontext besonders relevant sind:

1. Nationale Dekarbonisierungs- und Resilienzpfade festlegen
2. Lebenszyklusbasierte CO₂-Messungen verpflichtend einführen
3. Verbindliche Emissionsgrenzen für Neubau und Bestand definieren
4. Finanzierungsmechanismen für grüne Sanierungen und klimafitte Gebäude ausbauen
5. Internationale Kooperation stärken, um gemeinsame Standards und Datenbasis zu schaffen
6. Biodiversität und Ökosystemschutz systematisch in Bau- und Planungsprozesse integrieren

Durch diese Maßnahmen könnten Regierungen, Investoren und Bauunternehmen den notwendigen strukturellen Wandel beschleunigen – insbesondere in Europa, wo bereits starke regulatorische Grundlagen existieren, deren Umsetzung jedoch durch wirtschaftliche, personelle und technische Hürden gebremst wird.

RICS als globaler Standardsetter

Die RICS unterstützt die Branche mit internationalen Standards wie dem Whole Life Carbon Assessment for the Built Environment, dem International Cost Management Standard (ICMS 3) und der Built Environment Carbon Database (BECD). Diese Werkzeuge sollen Organisationen weltweit dabei helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen und den Übergang zu einer nachhaltigeren, widerstandsfähigeren gebauten Umwelt zu beschleunigen.

Fazit Europa: „Europa bleibt globaler Vorreiter, aber mit wachsender Umsetzungslücke“

Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorsitzende des RICS European World Regional Board (EWRB): „Trotz des weltweit steigenden Bewusstseins für Klimarisiken, dem steigenden regulatorischen Druck und der ungebremsten Nachfrage für nachhaltige Gebäude fällt der RICS Sustainable Building Index deutlich. Ursachen liegen in wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten, aber auch fehlenden Anreizen und Steuerungsmechanismen. CO2-Emissionen zu messen, ist nur bei rund der Hälfte der Befragten ein Thema und Biodiversität und Resilienz scheinen in Europa auf Ablehnung zu stoßen. Während Zertifizierungen weiterhin einen hohen Stellenwert haben bleibt Energieeffizienz der wesentliche Maßstab. Trotzdem verliert Europa an Dynamik. Eine Aufgabe für die politische Willensbildung und entsprechende Maßnahmen zur Unterstützung des Transformationswillens der Branche.“

Fazit Deutschland: „Trotz herausfordernder Märkte steigt die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden weiter. Mehr denn je zählen belastbare Ergebnisse – Eine isolierte ESG-Betrachtung als Dokumentationspflicht reicht längst nicht mehr aus“

Jens Böhnlein MRICS, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland: „Das derzeitige Marktumfeld lässt den Fokus von ESG zwar abrücken, doch hat sich das regulatorische Umfeld – insbesondere aus Bankenperspektive – nur graduell verändert. Der Druck bleibt unverändert hoch. Die Erhebung zeigt zudem, dass die Perspektiven der verschiedenen Marktteilnehmer zum Teil deutlich auseinandergehen. Eine stärkere Ausdifferenzierung und klare Priorisierung ESG-bezogener Maßnahmen wird daher immer wichtiger. Gleichzeitig rücken die ´Total Cost of Ownership´ wieder stärker in den Vordergrund: Anstelle einer isolierten ESG-Betrachtung gewinnt der ganzheitliche Blick auf Wirtschaftlichkeit, Lebenszykluskosten und Nachhaltigkeit an Bedeutung.“