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09.07.2019 Märkte

Savills Market in Minutes - Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Juli 2019

Superzyklus ohne Ende?

  • Investmentmarkt Deutschland - Transaktionsvolumen
Bildunterschrift: Investmentmarkt Deutschland - Transaktio...
Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt wurden im ersten Halbjahr des laufenden Jahres Gewerbeimmobilien für etwa 24,2 Mrd. Euro gehandelt. Gegenüber dem ersten Halbjahr des Jahres 2018 entspricht dies einem Rückgang um etwa 12 %. Das Transaktionsvolumen von Wohnimmobilien belief sich auf rund 6,2 Mrd. Euro und lag damit um 36 % unter dem Wert des gleichen Vorjahreszeitraums. Das rollierende Zwölf-Monats-Volumen am deutschen Immobilienmarkt lag somit Ende Juni bei 74,2 Mrd. Euro und stieg gegenüber dem Vormonat leicht an (Tab. 1).

Obwohl die Transaktionsvolumina seit November 2018 im Trend rückläufig waren (Abb. 1), ist ein deutlicher Abschwung am deutschen Immobilieninvestmentmarkt auch im elften Jahr des Superzyklus nicht in Sicht. So dürfte das Gewerbetransaktionsvolumen bis zum Jahresende erneut auf mehr als 50 Mrd. Euro steigen. Es wäre das fünfte Jahr in Folge in dem diese Marke überschritten wird. Die anhaltend hohe Investmentaktivität lässt sich auch mit fehlenden attraktiven Anlagealternativen erklären. Zehnjährige Bundesanleihen rentieren aktuell negativ, so dass die Spitzenrenditen für deutsche Büroimmobilien aktuell rund 340 Basispunkte höher liegen (Abb. 3). Dies ist die dritthöchste Renditedifferenz in den letzten 30 Jahren. Hinzu kommt, dass eine Zinswende nicht nur verschoben ist, sondern in den USA aktuell sogar eine Zinssenkung diskutiert wird. Damit werden Strafzinsen auf hohe kurzfristig verfügbare Bankguthaben und folglich ein hoher Anlagedruck bei den Investoren weiterhin zur Tagesordnung gehören. Der globale Kapitalstrom in Immobilien dürfte somit anhalten und Deutschland als einer der liquidesten Märkte profitieren.

Im ersten Halbjahr wurden insgesamt rund 1.150 Transaktionen registriert und damit etwa 9 % weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum. Die durchschnittliche Größe der Transaktionen ging ebenfalls zurück (- 8 %) und lag in den letzten sechs Monaten bei etwa 26,5 Mio. Euro. Dieser Rückgang liegt vor allem daran, dass Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich zuletzt deutlich seltener stattfanden. So fanden im ersten Halbjahr insgesamt 68 Transaktionen in dieser Größenordnung statt und damit elf weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum. Das Volumen dieser Transaktionen ging sogar um 22 % zurück. Insbesondere am Gewerbeimmobilienmarkt sind großvolumige Core-Immobilien in den letzten Jahren fast ausnahmslos in die Hände von langfristigen Bestandshaltern übergegangen und stehen somit relativ selten zum Verkauf.

Die Kapitalwerte stiegen indes in der Breite weiter an. So waren Bürotransaktionen im ersten Halbjahr im Median 18,9 Mio. Euro groß. Dieser Wert liegt 26 % über dem Vorjahreszeitraum. Als Treiber für die Kapitalwerte fungieren aber nicht mehr sinkende Renditen, sondern eingepreiste Mietsteigerungspotenziale. Während in den nächsten zwölf Monaten mit keiner signifikanten Renditekompression mehr zu rechnen ist (Abb. 3), dürften die Büromieten im Durchschnitt der Top-7-Märkte um etwa 6 % steigen.

Unseren aktuellen Market in Minutes haben wir dieser Meldung als pdf-Datei beigefügt.

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