Selektivität der Investoren bremst den Wohninvestmentmarkt 2025

• Transaktionsvolumen mit 9,1 Milliarden Euro 15 Prozent unter Vorjahr
• Portfoliotransaktionen bremsen die Marktaktivität mit einem Minus von 36 Prozent, während Einzeltransaktionen um 20 Prozent zulegen
• Renditen stabil, Mieten steigen insbesondere bei Bestandsobjekten weiter
• Grundsätzlich hohe Nachfrage als positives Fundament für 2026

Der deutsche Wohninvestmentmarkt erreichte 2025 ein Transaktionsvolumen von 9,1 Milliarden Euro, was einem Rückgang um 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Mit Ausnahme des zweiten Quartals verzeichneten alle Quartale des Jahres ein annähernd gleiches Transaktionsvolumen im Bereich von 2,2 bis 2,5 Milliarden Euro. Grund für den Rückgang am Gesamtmarkt ist, dass sich Investoren zurückhaltender und ausgeprägt selektiv zeigten als erwartet. Zudem fehlte es dem Markt an großvolumigen Portfoliotransaktionen, die deutlich weniger gehandelt wurden als noch im Vorjahr. So entfielen 2025 3,6 Milliarden Euro (39 Prozent) des gehandelten Kapitals auf Portfolios (Vorjahr 5,7 Milliarden Euro bzw. 53 Prozent), deren durchschnittlicher Kaufpreis je Transaktion bei 56 Millionen Euro lag. Im Vorjahr lag der durchschnittliche Kaufpreis je Portfoliotransaktion bei 71 Millionen Euro.

Florian Tack, Head of Residential Germany bei Colliers: „Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist generell in allen Segmenten weiter steigend. Die Dynamik hat sich im zweiten Halbjahr abgeschwächt, vor allem wegen der erneut gestiegenen Zinsen infolge höherer Staatsanleiherenditen nach Ankündigung des Sondervermögens durch die Bundesregierung. Diese Delle, die insbesondere in den Sommermonaten zu sehen war, konnte auf das Gesamtjahr berachtet nicht ausgeglichen werden. Hinzu kommt, dass insbesondere große Bestandshalter ihre Portfolioverkaufsbestrebungen im Jahresverlauf zurückgefahren haben und stattdessen strategische Neuausrichtungen wieder hin zu Ankäufen vorgenommen haben. Dadurch sank das verfügbare Angebot zu stark, um das erwartete Jahresergebnis zu erreichen.“

Einzelobjektverkäufe mit positiver Entwicklung und Stütze für den Gesamtmarkt

Der Rückgang des Transaktionsvolumens im Portfoliosegment fiel mit -36 Prozent deutlich stärker aus als der des Gesamtmarktes. Von insgesamt zehn Transaktionen mit einem Volumen von jeweils über 100 Millionen Euro entfielen sieben der größten Transaktionen auf das Portfoliosegment, während Einzelverkäufe im Jahresvergleich erfreulicherweise deutlich um 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zulegten. Hier wurde ein Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro registriert (Vorjahr: 4,6 Milliarden Euro).

Mit dem deutschlandweiten Portfolio von 8.000 Wohnungen aus dem offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen durch die ZBI / Union Investment an In-West Partners / I-Wohnen-Gruppe für 750 Millionen Euro sowie eines Portfolios in Nord- und Westdeutschland mit einem Volumen von 500 Millionen Euro (3.300 Wohnungen) durch die ZBI / Union Investment an Net Zero Properties S.A. / ZAR Investment erfolgten die beiden größten Verkäufe des Jahres bereits im ersten Halbjahr. Der drittgrößte Deal wurde im dritten Quartal mit dem Verkauf des Stadtquartiers Marienhöfe (880 Wohnungen) in Berlin als Forward Funding an den European Core Fund (HECF) von Hines für 425 Millionen Euro registriert.

Tack: „Transaktionen waren durch lange Vorlaufzeiten, sehr detaillierte Due-Diligence-Prozesse und eine höhere Abbruchanfälligkeit gekennzeichnet, sodass die Transaktionssicherheit im Jahresverlauf 2025 gesunken ist. Äußerst positiv ist jedoch herauszustellen, dass der Markt zum Jahresende wieder an Dynamik gewonnen hat. So war das Jahresendquartal mit 2,5 Milliarden Euro, entfallend auf 121 Transaktionen (Vorquartale zwischen 82 bis 93 Transaktionen), das stärkste des Jahres 2025.“

Bestandsobjekte jungen Baualters mit Core-Charakter am gefragtesten

Strukturell wurde der Markt 2025, wie auch im Vorjahr, von Bestandsobjekten getragen. Diese, insbesondere jüngeren Baualters mit Core-Charakter, stellten erneut das Fundament der Investmentaktivität im Jahr 2025 dar. Auf Neubauobjekte und Projektentwicklungen entfielen in Summe rund 3,2 Milliarden Euro (34 Prozent) des Transaktionsvolumens. Hier zeigten sich Investoren trotz mittlerweile planbarerem Finanzierungsumfeld weiterhin zurückhaltend, auch, da in diesem Segment weiter die größten Diskrepanzen zwischen Verkäufern und Käufern bei der Preisfindung bestehen. Forward Deals und Projekte bleiben zwar grundsätzlich investierbar, erreichten jedoch aufgrund von Finanzierung, Kostenstrukturen und Preisfindung noch nicht das Aktivitätsniveau, das aus Nachfragesicht möglich wäre.

Auf Käuferseite zeigten sich, bezogen auf das Transaktionsvolumen, Vermögensverwalter, Asset- & Fondsmanager (25 Prozent) und privates Kapital (17 Prozent) am aktivsten, während die Verkäuferseite von Projektentwicklern (25 Prozent) und Fonds (13 Prozent) sowie Wohnungsunternehmen und -gesellschaften (12 Prozent) dominiert wurde.

Bei den Ticketgrößen dominierten Verkäufe bis 50 Millionen Euro den Wohninvestmentmarkt, auf die 4,7 Milliarden Euro bzw. 52 Prozent des Gesamtmarktes entfielen, nach 37 Prozent im Vorjahr. Auch das Segment von 50 bis 100 Millionen Euro konnte seinen Anteil steigern, der von 12 Prozent im Vorjahr auf 19 Prozent im Jahr 2025 anstieg. Demgegenüber ging der Anteil des investierten Kapitals, das in Tickets über 100 Millionen Euro gehandelt wurde, auf 29 Prozent zurück (Vorjahr 48 Prozent).

Ein Drittel der Transaktionen in den Top-7-Städten, Renditen stabil

2025 entfielen 35 Prozent des Investmentvolumens (3,2 Milliarden Euro) auf die Top-7-Städte und damit genauso viel wie im Vorjahr. Die übrigen Standorte kamen auf 65 Prozent bzw. 5,9 Milliarden Euro. Berlin bestätigte mit 1,4 Milliarden Euro trotz eines deutlichen Rückgangs (Vorjahr 2,8 Mrd.) seine Spitzenposition vor München mit 567 Millionen Euro. Mit Ausnahme von Stuttgart, wo nahezu keine Marktaktivität zu sehen war, zeigen sich alle übrigen Top-7-Städte mit Transaktionsvolumina im Bereich von 260 bis 345 Millionen Euro sehr ausgeglichen. Mit Ausnahme von Köln zeigten somit alle Standorte ein teils deutlich höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahr.

Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers: „Die Renditen waren auch im Jahresverlauf 2025 weiterhin stabil. Für junge Bestandsobjekte liegen die Spitzenrenditen in den Top-7-Städten bei 3,85 Prozent, an anderen Standorten bei 4,50 Prozent. Für 2026 werden gleichbleibende Renditen erwartet. Bei hochwertigen Bestandsobjekten jüngeren Baualters mit Core-Charakter an etablierten Standorten und guten Lagen ist aufgrund der erwartet hohen Nachfrage im Jahresverlauf 2026 ein leichter Renditerückgang möglich, während sich die Renditen bei den Objekttypen Neubauten, Projekten, Forward Deals sowie bei älteren Bestandsobjekten stabil zeigen werden.”

Neuvermietungsmieten bei Bestandsobjekten steigen konstant, Neubaumieten volatil

Die Mietdynamik der Vorjahre setzte sich 2025 fort, jedoch mit klaren Unterschieden zwischen Bestands- und Neubauobjekten. In den Top-7-Städten stiegen die Mieten für Bestandswohnungen bei Wiedervermietung in den vergangenen 12 Monaten um rund 5 Prozent und damit leicht stärker als im Vorjahr, als ein Plus von 4 Prozent verzeichnet wurde. Im Neubausegment fiel das Wachstum der Neuvermietungsmieten mit 0,5 Prozent deutlich geringer aus. Die Mietsteigerungen zeigten im Jahresverlauf eine hohe Volatilität. Während im ersten Halbjahr 2025 ein rückläufiger Trend zu beobachten war, bedingt durch ein niedrigeres Angebot an teuren Standorten, kam es ab der Jahresmitte wieder zu deutlichen Mietsteigerungen, welche die Korrektur des ersten Halbjahres wettmachten. Für 2026 ist angesichts der weiterhin ausgeprägten Angebotsknappheit bei zugleich weiter sinkenden Neubauzahlen ein erneuter Mietanstieg in allen Segmenten und Standorten im Bereich der Wachstumsraten der Vorjahre von bis zu 5 Prozent zu erwarten.

Auch wenn das Jahresergebnis am Wohninvestmentmarkt schwächer ausfiel als erwartet, unterstreicht das aktuell sehr positive Immobilienklima die besondere Stellung des Wohnsegments im Vergleich zu allen anderen Nutzungsarten. Das positive Immobilienklima gilt als verlässlicher Indikator für die übergeordnete Erwartungshaltung im Markt und bestätigt die hohe Attraktivität von Wohnimmobilien als Anlageklasse. 

Tack: „Die Nachfrage nach Wohninvestments wird 2026 hoch bleiben, sich nach Objekttypen aber differenziert entwickeln. Bei Forward Deals und Projekten wird im Jahresverlauf eine steigende Nachfrage zu sehen sein, Bestandsobjekte mit jungem Baualter als Core-Investments weiter am gefragtesten sein. Ältere, nicht ESG-konforme Bestände werden keine spürbaren Veränderungen auf der Nachfrageseite erfahren, während Mikrowohnen einen spürbaren Nachfrageimpuls erfahren wird. Investoren sehen 2026 die Chancen einer frühen zyklischen Erholung und positionieren sich, werden aber weiter selektiv agieren und klare Anforderungen an Objektqualität, Standort und Cashflow stellen. Die Angebotsseite wird sich verbessert zeigen und Investmentprodukt in ausreichendem Maße vorhanden sein. Das korrigierte und noch nicht in der Breite wieder steigende Preisniveau macht den Markt aktuell weiter äußerst attraktiv. Der Wettbewerb um Produkt wird steigen und wir erwarten ein Transaktionsvolumen im Bereich der vergangenen beiden Jahre im Bereich von 9 bis 10 Milliarden Euro in 2026.“