Solides Ergebnis auf dem Berliner Logistikmarkt dank einiger Großabschlüsse
Vermehrt großflächige Abschlüsse im Umland / Handelsunternehmen mit einem Anteil von 48 Prozent stärkste Nutzergruppe / Durchschnittsmiete wächst mit 7 Prozent schneller als Spitzenmiete
In den ersten neun Monaten 2025 verzeichnete der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von rund 308.000 m², was einem Anstieg von 41 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde dagegen um 12 Prozent verfehlt. Die Vermietungsaktivität fiel mit einem Plus von 18 Prozent ebenfalls positiv im Vergleich zum Vorjahr aus. So wurden rund 238.000 m² Fläche umgesetzt.
Endre Rebák, Head of Industrial & Logistics bei Colliers in Berlin: „Wir stellen fest, dass die Sommermonate weder das erhoffte Sommermärchen noch das gefürchtete Sommerloch waren. Auf der einen Seite wurden in der Zeit die meisten Abschlüsse registriert, die aber in der Summe nicht an den Flächenumsatz aus dem zweiten Quartal herankamen. Wir sehen aktuell auffallend wenig Logistikdienstleister, während gleichzeitig viele neue Nutzer aus unterschiedlichen Branchen wie Energie und Food & Beverage vermehrt Flächen anmieten. Dies betont die Vielseitigkeit des Berliner Marktes, der auch in herausfordernden Zeiten eine stetige Nachfrage verzeichnet.“
Aktivität im Flächensegment über 10.000 m² erholt sich
Nach Abschluss des dritten Quartals wurden insgesamt acht Großabschlüsse in der Logistikregion Berlin registriert. In der Summe machten sie rund 58 Prozent des gesamten Flächenumsatzes aus. Dieses Ergebnis ist auf dem Niveau von 2021 und kann positiv gewertet werden. Insgesamt indiziert dies eine langsame Erholung der Nachfrage im Big-Box-Bereich, während im mittleren Flächensegment eine anhaltend hohe Nachfrage herrscht. Insgesamt fanden 79 Prozent aller Abschlüsse im Flächensegment unter 5.000 m² statt. Aufgrund der Größe der Flächen machten diese Abschlüsse lediglich ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes aus. Zu den Abschlüssen im mittleren Flächensegment zählte das Handelsunternehmen Abacus, das in Ludwigsfelde eine rund 4.600 m² große Neubauhalle angemietet hat. Ferner bezog der Lebensmittelproduzent Spice United eine knapp 3.100 m² große Bestandshalle in zentraler Stadtlage.
„Wir beobachten, dass die südlichen Umlandgemeinden traditionell weiterhin im Fokus der Nutzer sind. Dies liegt selbstverständlich auch an der Vielzahl der dort verfügbaren Flächen. Gleichzeitig stellen wir fest, dass es viele Nutzer, insbesondere aus dem Bereich Produktion und Fertigung gibt, die es in die zentralen Stadtlagen zieht, was vor allem an der Nähe zum Kunden, der zentralen Lage und dem höheren Arbeitskräftepotential liegt. Der alte Spruch ‚Lage, Lage und nochmal Lage‘ wird hier deutlich“, erklärt Rebák.
Stärkste Nutzergruppe in den ersten neun Monaten 2025 bildeten traditionell die Handelsunternehmen mit einem Anteil von rund 48 Prozent am Flächenumsatz, gefolgt von Unternehmen aus dem Bereich Produktion und Fertigung mit 34 Prozent. Logistikdienstleister bildeten mit einem Anteil von 10 Prozent das Schlusslicht.
Durchschnitts- und Spitzenmiete über Vorjahresniveau
Zum Ende des dritten Quartals 2025 lag die Spitzenmiete in der Logistikregion Berlin stabil bei 8,30 Euro/m² und ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 5 Prozent gestiegen. Die Durchschnittsmiete wies mit 7 Prozent sogar ein höheres Wachstum auf und liegt derzeit bei 7,50 Euro/ m². Die Spitzenmiete im Umland lag zum Ende des dritten Quartals bei 6,80 Euro/m² und wies ebenfalls ein Mietwachstum von 5 Prozent auf. Die Spitzenmiete im Stadtgebiet wies mit 8,30 Euro/m² ein leichtes Wachstum von 1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf.
„Wir stehen bereits seit einigen Quartalen vor der Situation, dass der aktuelle Fokus der Nutzer nicht mit den Flächenverfügbarkeiten am Markt übereinstimmt, sodass wir in bestimmten Flächensegmenten, wie dem Gewerbeparksegment, weiterhin von einem Flächenmangel sprechen können. Insgesamt sehen wir rund 400.000 m², überwiegend Big-Box-Entwicklungen im Umland, die aktuell für eine Anmietung zur Verfügung stehen. Aufgrund der herausfordernden Wirtschaftsbedingungen stellen wir jedoch fest, dass die Nachfrage weiterhin schwächelt und lediglich im Gewerbeparksegment konstant hoch ist. Hohe Angebotsmieten werden in den kommenden Quartalen für weiteres Mietwachstum sorgen. Für die kommenden Quartale rechnen wir aber mit einer weiter fortschreitenden wirtschaftlichen Erholung, die einen positiven Einfluss auf die Vermietungsaktivität haben wird“, betont Rebák.
Solides Ergebnis am Investmentmarkt
In den ersten neun Monaten des Jahres 2025 verzeichnete der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 76 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um 43 Prozent. Darüber hinaus wurden rund 94 Millionen Euro in Brownfield-Grundstücke investiert.
„Das Interesse an deutschen Industrie- und Logistikimmobilien ist weiterhin hoch. Vor allem seitens ausländischer Investoren stellen wir fest, dass das Vertrauen in den deutschen Markt aufgrund politischer Stabilität und wirtschaftlicher Weichenstellungen wieder zurückkehrt. Das große Interesse der Nutzer an Flächen in zentralen Lagen führt dazu, dass aktuell mehrere Brownfield-Transaktionen erfolgreich unterschrieben werden konnten“, Rebák abschließend.
