Starkes Vermietungsergebnis 2025 ist Basis für Dynamik Immobilieninvestmentmarkt in Frankfurt

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt verzeichnete 2025 ein außergewöhnlich umsatzstarkes Jahr: Der Flächenumsatz lag 60 Prozent über dem Vorjahresniveau, übertraf den Zehnjahresdurchschnitt um 52 Prozent und lag 22 Prozent über dem Fünfjahresmittel. Mit 556.100 m² wurde das höchste Jahresergebnis seit 2018 erfasst. Zugleich dürfte 2025 am Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt als eines der Schwächeren in die Statistik eingehen. Es wurde ein Transaktionsvolumen von rund 6789 Millionen Euro verzeichnet. Damit lag das Ergebnis 53 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Eine klassische Jahresendrallye blieb aus: Mit 194 Millionen Euro erreichte das vierte Quartal lediglich das zweitstärkste Ergebnis des Jahres und blieb knapp hinter dem dritten Quartal (220 Millionen Euro) zurück. Insbesondere aufgrund der ausbleibenden Großtransaktionen, die nun ins neue Jahr fallen werden. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Getrieben wurde die Dynamik vor allem durch großvolumige Abschlüsse im Premiumsegment und in erstklassigen Lagen“, sagt Alexander Riegel, Head of Office Leasing Frankfurt bei CBRE. Insgesamt wurden neun Neuanmietungen über 10.000 m² registriert, die zusammen rund 38 Prozent des Gesamtumsatzes ausmachten; bis auf drei Deals erfolgten diese in Projektentwicklungen und unterstreichen die hohe Nachfrage nach modernen, zukunftsfähigen und ESG konformen Flächen.

Besondere Impulse setzten die Neuanmietungen der Commerzbank (rund 73.000 m² in der Projektentwicklung Central Business Tower (CBT) in der Bankenlage) und der ING (rund 32.000 m² im Hafenparkquartier im Ostend). Sie sind nicht nur die größten zusammenhängende Abschlüsse des Jahres, sondern auch Ausdruck eines strategischen Kurswechsels beider Institute zugunsten effizienter Flächen in zentralen Lagen. Ähnlich richtungsweisend war die Entscheidung von KPMG, ihren bisherigen Standort am Flughafen zugunsten neuer Flächen im Opernturm und Park Tower (insgesamt rund 33.400 m²) in der Bankenlage aufzugeben. „Diese Beispiele unterstreichen die wachsende Bedeutung zentraler Standorte, die Arbeitgeberattraktivität, Mitarbeiterzufriedenheit, Erreichbarkeit und ein hochwertiges Arbeitsumfeld miteinander vereinen“, sagt Riegel. Korrespondierend zu den Großabschlüssen entfielen 46 Prozent des Flächenumsatzes auf das CBD-Cluster, 29 Prozent auf den Cityrand und 25 Prozent auf die Peripherie.

Auch jenseits der großen Abschlüsse zeigte der Markt eine lebhafte Dynamik: Mit 459 Vermietungs- und Eigennutzerabschlüssen lag die Anzahl leicht über dem Fünfjahresmittel von 440 und bestätigt eine breit gestützte Nachfrage über alle Größensegmente hinweg.

Die Angebotsseite weitete sich 2025 spürbar aus. Die Leerstandsrate stieg im vierten Quartal gegenüber dem dritten Quartal 2025 um 0,4 Prozentpunkte auf gut elf Prozent. Im Jahresverlauf ergibt sich ein Zuwachs um 1,6 Prozentpunkte. Damit erreicht auch der Leerstand ein Rekordniveau, er ist auf dem höchsten Stand seit 2016. Treiber waren vor allem Projektfertigstellungen und größere Freizüge, die das Angebot erweiterten. In Kontrast dazu steht die Leerstandsquote für Bestandsobjekte der Ausstattungsqualität A im CBD, diese lag Ende des Jahres bei nur 4,3 Prozent. 

Insgesamt wurden rund 93.300 m² Neubau- und Sanierungsfläche fertiggestellt. Das Fertigstellungsvolumen lag damit knapp 40 Prozent unter dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre. Der Anteil an noch verfügbaren Flächen fiel mit rund 53.000 m² 32 Prozent höher aus als der zehnjährige Durchschnittswert. Zu den belegten Fertigstellungen 2025 zählt das Objekt Gallileo, das nach umfassenden Sanierungsarbeiten Ende des Jahres von der EZB bezogen wurde. Das größte noch verfügbare Objekt war der erste Bauabschnitt des Omega Hauses in Offenbach/Kaiserlei mit über 20.000 m². In Niederrad führte unter anderem die Fertigstellung der Modernisierung des Objekts Prisma zu einem signifikanten Angebotszuwachs. Eschborn verzeichnete einen Anstieg durch die Fertigstellungen der Projekte Mergenthaler und Remerge, trotz bereits erfolgter Vermietung im Mergenthaler an Jack Wolfskin über 6.000 m².

Bis Ende 2028 werden in der Bankenlage eine Reihe bedeutender Projekte erwartet, die teilweise die Skyline erweitern, wie der CBT oder der Park Tower, sowie durch hochwertige Flächen neue Impulse setzen. Sanierungsprojekte wie der Fürstenhof, der im dritten Quartal vollständig von AGI angemietet wurde, werden zudem städtebaulich prägend wirken und zentrale Straßenzüge deutlich aufwerten. Die Vorvermietungsquote der Neubau- und Sanierungsprojekte in der Bankenlage lag zum Jahresende 2025 bei 87 Prozent, was die anhaltend starke Nachfrage nach Premiumflächen belegt.

Auch in der Innenstadt ist bis 2028 eine Vielzahl von Neubauten und Sanierungen in der Realisierung, die Arbeiten, Einzelhandel und Aufenthaltsqualität enger miteinander verbinden und so neue Impulse für die Innenstadt schaffen sollen. Dazu zählen unter anderem das URBN in der Bethmannstraße, das ONE TWO ONE direkt an der Hauptwache sowie das COSMO in der Schillerstraße. „Im URBN hat unter anderem Mazars im Dezember neue Flächen angemietet, nachdem das Unternehmen zuvor auf der anderen Mainseite stadtauswärts ansässig war und sich nun bewusst zentraler in die Innenstadt verlagert. Ein weiterer Beweis für den Flight-to-Quality“, sagt Riegel. Die Vorvermietungsquote für sämtliche Innenstadtprojekte lag zum Jahresende 2025 bei 63 Prozent und zeigte damit eine solide, aber differenzierte Nachfrage gegenüber der Bankenlage.

Die Mieten zogen 2025 deutlich an. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete erreichte 31,79 Euro pro Quadratmeter und Monat, was einem Plus von 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. „Treiber waren nicht nur die großvolumigen Projektanmietungen in der Bankenlage, sondern auch Abschlüsse in Projektentwicklungen in Teilmärkten wie Ostend, Eschborn oder Südwesten. Auch hier zeigt sich eine rege Nachfrage nach qualitativen Flächen mit Neubaustandard. Was die Abschlüsse von ING, Jack Wolfskin oder Sanofi belegen““, erklärt Riegel. Dort lagen die vereinbarten Mietpreise teils deutlich über den bislang erzielbaren Spitzenmieten der jeweiligen Teilmärkte und gelten damit per Definition als einmalige Höchstmieten, die das Marktniveau der Durchschnittsmiete statistisch nach oben verschoben haben. Die Spitzenmiete stieg ebenfalls spürbar auf ein neues Rekordniveau von 55,00 Euro – ein Anstieg von zwölf Prozent beziehungsweise sechs Euro binnen zwölf Monaten. Das reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertigen, energetisch optimierten und zentral gelegenen Premiumflächen bei gleichzeitig begrenzter Verfügbarkeit entsprechender Angebote.

Investmentmarkt

„Die zentrale Herausforderung des Jahres blieb die anhaltende Preisfindungsphase. Viele Eigentümer hielten an ihren Immobilien fest, um Wertverluste nicht realisieren zu müssen“, sagt Bent Roggenbock, Head of Investment Frankfurt bei CBRE. Gleichzeitig offenbarte sich ein deutlicher Unterschied in den Perspektiven der Marktteilnehmer: Während jüngere Investorengenerationen, die nur das Niedrigzinsumfeld der letzten zehn bis 15 Jahre kannten, die aktuelle Lage als Ausnahme empfanden, interpretierten erfahrenere Investoren mit zwanzig oder dreißig Jahren Markterfahrung die vergangenen Jahre als atypisch – und das jetzige Zinsumfeld als Rückkehr zur Normalität. Diese Gruppe trieb die Kapitalverwendung entsprechend wieder stärker voran. „Das Interesse an erstklassigen Büroobjekten in zentralen Lagen war Ende 2025 bereits größer als in den vorangegangenen zwölf Monaten. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund der starken Vermietungsaktivität und des robusten Mietwachstums zu sehen, das Frankfurt im Jahr 2025 geprägt hat und Investoren neue Anreize bietet.“

Trotz des rückläufigen Gesamtmarktes blieb die Assetklasse Büro im Fokus der Investoren. Mit 350 Millionen Euro floss mehr als die Hälfte aller Investitionen (52 Prozent des Gesamtvolumens) in Büroimmobilien. Dahinter folgten Wohnimmobilien mit einem Anteil von 19 Prozent, Grundstücksverkäufe mit elf Prozent sowie Einzelhandelsimmobilien mit neun Prozent. Logistikimmobilien spielten im Marktgebiet Frankfurt 2025 mit einem Anteil von vier Prozent hingegen nur eine untergeordnete Rolle.

Zu den wichtigsten Nettokäufern zählten Asset- und Fondmanager, die per Saldo mehr investierten als desinvestierten. Auf der Verkäuferseite dominierten Projektentwickler und Bauträger.

„Aus Bewertersicht bestätigt der Frankfurter Büromarkt 2025 eine ausgeprägte Qualitätssegmentierung. Hohe Flächenumsätze, Rekordspitzenmieten und niedrige Leerstände im Premiumsegment stabilisieren die Marktwerte moderner, ESG konformer Büroimmobilien in zentralen Lagen und begrenzen das Abwertungspotenzial trotz weiterhin verhaltener Investmentaktivität“, sagt Sebastian Tiemann, Team Leader Valuation Advisory Services Office. „Demgegenüber ist der gestiegene Gesamtleerstand ein struktureller Risikofaktor für nicht marktgerechte Bestandsobjekte. Für diese sind höhere Renditen, konservativere Cashflow Annahmen sowie zusätzlicher CapEx-Bedarf bei Repositionierung oder für eine Drittverwendung sachgerecht. Eine potenzielle Marktbewegung wird eher strukturell als zyklisch ausfallen – mit einer Spreizung der Marktwerte nach Qualität, Lage und Zukunftsfähigkeit.“

Ausblick auf 2026

Trotz weiterhin bestehender politischer und geopolitischer Risiken ist die Marktstimmung im Hinblick auf 2026 insgesamt positiver. Die Inflation in der Eurozone ist weitgehend unter Kontrolle, und die Erwartungen an die Zinsentwicklung haben sich stabilisiert – ein Umfeld, das Investitionsentscheidungen erleichtert. Auch die Spitzenrenditen für Büroimmobilien blieben seit dem dritten Quartal 2025 vorerst stabil: 4,90 Prozent im CBD, 5,30 Prozent in Cityrandlagen und 6,55 Prozent in der Peripherie. Tendenz für 2026 weiter abnehmend.

„Für 2026 deutet vieles auf einen stabileren Investmentmarkt hin. Einige großvolumige Büroobjekte sind bereits am Markt positioniert und im Verkaufsprozess, wie der Opernturm, das WestendDuo oder die Welle.“, so Bent Roggenbock. „Deren erfolgreiche Abschlüsse dürften als entscheidender Impuls für eine nachhaltige Erholung des Immobilieninvestmentmarkts wirken und den Beginn eines neuen Investmentzyklus markieren.“ Dazu kommt die Stabilität des Vermietungsmarktes und das starke Committment großer Unternehmen für den Standort Frankfurt. „Auch wenn wir 2026 kein neuen Rekordumsatz sehen werden, das Vermietungsvolumen wird sich eher am langjährigen Durchschnitt orientieren und vermutlich zwischen 400.000 von 450.000 m² liegen“, so Alexander Rigel.

Dennoch wird gleichzeitig die Segmentierung des Marktes weiter zunehmen: Zukunftsfähige und nachhaltige Büroimmobilien, mit guter Anbindung und hoher Flächenqualität dürften überproportional profitieren und das Spitzenmietpreisniveau aufgrund der mangelnden Verfügbarkeit weiter nach oben treiben. Begünstigt durch die Hybridisierung der Arbeitswelt und veränderte Nutzeranforderungen an Qualität, Effizienz und Lage geraten Objekte, die diesen Anforderungen nicht entsprechen zunehmend unter Druck.

Büromarkt Frankfurt: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund