Steigendes Kreditvolumen signalisiert Aufschwung an den Immobilienmärkten
DIP-Partner Aengevelt Immobilien analysiert das steigende Volumen an Baudarlehen als Indikator für den langersehnten Aufschwung der Immobilientransaktionen. So lag das Volumen privater Wohnungsbaudarlehen im zweiten Quartal 2025 um 55 % über dem Wert des Vergleichszeitraums in 2023 – ungeachtet eines nahezu unveränderten Zinsniveaus für Hypothekendarlehen. Die Phase des Abwartens ist von einer Wiederbelegung abgelöst und die Transaktionsdynamik an den Immobilienmärkten nimmt zu.
Das preisbereinigte Volumen der Wohnungsbaukredite für private Haushalte wird regelmäßig von Sprengnetter und Immoscout24 aufgrund der Bundesbankdaten ermittelt. Im März 2025 war mit einem Indexwert von 181,4 (Januar 2023 = 100) ein Spitzenergebnis erzielt worden. Der von Aengevelt berechnete Durchschnittswert des zweiten Quartals 2025 von 165,4 konnte diesen Spitzenwert zwar nicht ganz halten, lag indessen immer noch weit oberhalb der Niveaus der Jahre 2023 und 2024.
Das von bulwiengesa im Auftrag der BF.direkt AG erstellte BF.Quartalsbarometer, das die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland wiedergibt, konnte ebenfalls zulegen. Das BF.Quartalsbarometer bleibt im dritten Quartal 2025 mit einem Wert von -7,0 zwar immer noch im negativen Bereich, hat sich jedoch gegenüber dem Wert des Vorquartals von -9,6 weiter aufgehellt. Vor zwei Jahren hatte das Barometer noch einen Tiefstand von -20,2 Punkten erreicht.
Die Erholung der Marktaktivität ist nach Einschätzung von Aengevelt nicht auf die Entwicklung des Zinsniveaus für Immobilienfinanzierungen zurückzuführen: Vor zwei Jahren lag das mittlere Zinsniveau für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei rd. 3,9 % p.a., Ende August 2025 war es mit rd. 3,7 % p.a. nur geringfügig niedriger. Trotz der Erfolge bei der Inflationsbekämpfung und einer schrittweisen Senkung der Leitzinsen durch die EZB hat sich das Niveau der Baugeldzinsen kaum verändert, ist seit Mitte Juli sogar wieder leicht angezogen. Der Grund liegt darin, dass der Zinssatz für Hypothekendarlehen weniger von den Leitzinsen abhängt, sondern eher von den Zinssätzen für Pfandbriefe bzw. den Renditen von festverzinslichen Wertpapieren. Das Renditeniveau für Bundesanleihen ist jedoch aufgrund des Finanzpakets der Bundesregierung deutlich angestiegen und wird auf abseh bare Zeit auf hohem Niveau bleiben. Deshalb lohnt es sich nicht, auf ein deutlich sinkendes Zinsniveau für Hypothekendarlehen zu spekulieren und Immobilienkäufe noch weiter herauszuschieben.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt Immobilien: „Aufgrund zahlreicher Verunsicherungen durch die gesamtwirtschaftliche Lage, weltpolitische Turbulenzen, Energiepreisentwicklung, Kostensteigerungen, Ankündigungen von immer schärferen Regulierungen und nicht zuletzt durch das in der Periode 2020 bis 2023 weltweit markant gestiegene Zinsniveau für Immobilienfinanzierungen hatten bis dato breite Kreise von Immobilienakteuren aller Assetklassen ihre Transaktionsaktivitäten bis auf Weiteres auf Eis gelegt, auch weil die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern zu weit auseinandergingen. Das nun wieder gewachsene Kreditvolumen zeigt indessen, dass die Phase des Abwartens von einer Wiederbelegung abgelöst ist. Sowohl private wie auch gewerbliche Investoren treffen marktstimmige Kaufentscheidungen. Damit nimmt die Transaktionsdynamik an den Immobilienmär kten wieder zu. Angesichts dieser Entwicklung, die im Laufe des nächsten Jahres weiter an Fahrt gewinnt, ist die Käuferseite gut beraten, ihre Investitionsentscheidungen noch antizyklisch zu treffen, denn der Boden der Kaufpreisbildung wurde in den wichtigsten Regionen bereits erreicht.“
