Steuerberatungsgesellschaft Ypsilon erwartet: Körperschaftsteuersenkung wird zur Verschiebung von Immobilientransaktionen führen
Betroffen sind alle Immobilien im Eigentum von Kapitalgesellschaften / Steuererleichterungen des Vermieters können zu Mietnachverhandlungen führen
Ypsilon erwartet, dass die beschlossene stufenweise Senkung der Körperschaftsteuer Auswirkungen auf den Mietmarkt haben wird.
Grundsätzlich gilt: Bei Veräußerungen von Immobilien wird Körperschaftsteuer fällig – sofern der Verkäufer selbst eine Kapitalgesellschaft ist – also beispielsweise eine AG oder eine GmbH. Im Moment beträgt die Steuer noch 15 Prozent auf den Gewinn plus Solidaritätszuschlag. Das kürzlich beschlossene Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland regelt, dass die Körperschaftsteuer ab dem 1. Januar 2028 stufenweise gesenkt wird. Der Steuersatz soll in fünf jährlichen Schritten von 15 Prozent auf 10 Prozent sinken.
Ulrich Creydt, Geschäftsführer der Ypsilon Group, erläutert: „Wir erwarten, dass es zu Verschiebungen bei Transaktionen kommt. Für jedes Jahr, das der Verkäufer wartet, muss er einen Prozentpunkt weniger Körperschaftsteuer zahlen. Es kann also durchaus Sinn ergeben, einen Verkauf ins folgende Kalenderjahr – oder sogar noch weiter – zu schieben.“
Die Körperschaftsteuer sinkt nicht nur in Bezug auf den Verkaufserlös, sondern auch in Bezug auf die laufenden Mieteinnahmen, da auch diese der Körperschaftsteuer unterliegen. Creydt dazu: „Wir gehen davon aus, dass einige Mieter diese Steuererleichterung ihres Vermieters auf dem Schirm haben und daraus Forderungen ableiten könnten. Die Mieter können dann Mietermäßigungen fordern – etwa dergestalt, dass die Steuerersparnis zwischen beiden Parteien geteilt wird. Denkbar ist auch, das Aussetzen oder Abschmelzen von Indexklauseln. Solche Szenarien werden am ehesten in schwachen Märkten von Erfolg gekrönt sein. Wenn dem Vermieter Leerstand droht, wird er zu Konzessionen bereit sein.“
Die Absenkung des Körperschaftsteuersatzes kann aber auch einen positiven Effekt auf die Bewertung von Immobilien haben. „Die Bewertung von Immobilien orientiert sich auch an den Mieterträgen. Da die Mietrenditen durch die Körperschaftsteuersenkung steigen, könnte auch ein positiver Effekt auf den Wert der Immobilie abgeleitet werden. Immobilien im Privateigentum sind nicht betroffen, da diese nicht der Körperschaftsteuer unterliegen, sondern mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden müssen“, so der Steuerexperte.
