Stuttgarter Bürovermietungsmarkt zeigt sich robust, bleibt jedoch unter Vorjahresniveau

Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inklusive Leinfelden-Echterdingen) stand auch im Jahr 2025 unter dem Einfluss der diffizilen Rahmenbedingungen und verzeichnete einen Flächenumsatz von knapp 150.000 Quadratmetern. Zurückzuführen ist der im Vergleich zum Vorjahr (ca. 197.200 Quadratmeter) geringere Umsatz wesentlich auf das Fehlen von Großdeals über 5.000 Quadratmeter in der zweiten Jahreshälfte. Die Anmietungsaktivität lag mit 172 Abschlüssen nur geringfügig unter dem Niveau des Jahres 2024 (191 Abschlüsse). Positiv zu werten ist, dass das Flächenumsatzergebnis insbesondere im Vergleich zu den Vor-Corona-Jahren nicht durch Eigennutzer getragen wurde, deren Anteil im abgelaufenen Jahr bei lediglich ca. 3.600 Quadratmetern lag.

Frank Leukhardt, Regional Manager Stuttgart bei Colliers: „Auch im Jahr 2025 standen geopolitische Unsicherheiten und die eingetrübte konjunkturelle Lage einer nachhaltigen Erholung des Stuttgarter Bürovermietungsmarktes entgegen. Da sich die Bürolandschaft grundlegend verändert hat und heutige Belegungskonzepte der Mieter zugunsten kleinerer Flächeneinheiten von einem „Flight to Quality“ geprägt sind, reduzierte dies auch die Anzahl der Großanmietungen. Einen teilweise kompensatorischen Effekt hatte das gewohnt lebhafte Anmietungsgeschehen im kleinen und mittleren Flächensegment.“

Der Leerstand blieb mit ca. 564.200 Quadratmetern und einer Quote von ca. 6,6 Prozent zum Ende des Jahres weitgehend unverändert auf dem Stand des dritten Quartals. Das Gros der Angebotsfläche entfiel dabei mit ca. 74 Prozent auf die peripheren Teilmärkte, während die Zentrumslage mit einer Leerstandsquote von ca. 3,8 Prozent ein weiterhin sehr niedriges Angebot aufweist.

Angesichts fehlender Neuabschlüsse im innerstädtischen Premiumsegment zeigte sich die Spitzenmiete mit 36,00 Euro pro Quadratmeter zum Jahresende gegenüber dem Vorquartal leicht rückläufig, wenngleich das limitierte Angebot in diesem Segment im kommenden Jahr einen Anstieg des Mietpreisniveaus erwarten lässt. Auch der Rückgang der Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorjahresquartal – von 20,10 auf 18,50 Euro pro Quadratmeter – ist durch einen Sondereffekt begründet. So ist der hohe Wert des Vorjahresquartals maßgeblich auf einen hochpreisigen Großdeal zurückzuführen, ohne den die Durchschnittsmiete des dritten Quartals auch zum Jahresende annähernd bestätigt worden wäre.

Julius Schuster, Head of Office Letting Stuttgart bei Colliers: „Abgesehen von statistischen Schwankungen ist bereits heute absehbar, dass in den kommenden Jahren das Mietpreisniveau auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt hoch bleiben wird. Zurückzuführen ist dies auch auf die weiterhin rückläufige Projektpipeline und den hieraus resultierenden Nachfrageüberhang nach zeitgemäßen, modernen Büroflächen. So wurden im Jahr 2025 ca. 139.000 Quadratmeter mit einer Vorvermietungsquote von knapp 80 Prozent fertiggestellt. Für das Jahr 2026 befinden sich ca. 78.000 Quadratmeter in der Planung, im Jahr 2027 sind lediglich noch ca. 49.000 Quadratmeter erwartbar. Auch diese Flächen sind bereits zu über 60 Prozent vorvermietet. Mit Blick auf den Flächenumsatz erwarten wir im Jahr 2026 vor dem Hintergrund laufender Verhandlungen und aktueller Flächengesuche wieder mehr Dynamik als in den vergangenen zwei Quartalen und prognostizieren einen Flächenumsatz von 180.000-200.000 Quadratmetern.“