Top-6-Büromärkte: Steigender Leerstand setzt Eigentümer unter Druck – Premiumflächen bleiben knapp

• Flächenumsatz: In den ersten drei Quartalen 2025 belief sich der Flächenumsatz auf 1,9 Mio. m², was einem Zuwachs von etwa 7,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entsprach.
• Mietentwicklung: Die Spitzenmieten stiegen gegenüber dem Vorquartal um 1,7 %, während die Medianmieten stabil blieben.
• Leerstand: Die Leerstandsrate nahm um 10 Basispunkte gegenüber dem 2. Quartal 2025 zu und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 7,8 %.
• Ausblick: Der Flächenumsatz dürfte 2025 über dem Vorjahresniveau liegen. Die Spitzenmieten dürften weiter ansteigen.

Flächenumsatz legt gegenüber Vorjahr zu, bleibt jedoch unter langjährigen Schnitt

In den ersten drei Quartalen 2025 erreichte der Flächenumsatz an den Top-6-Büromärkten* 1,9 Mio. m². Damit liegt das Ergebnis 7,5 % über dem Vorjahreswert, bleibt jedoch 14,4 % unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, ordnet ein: „Das dritte Quartal verlief insgesamt verhalten. Unternehmen agieren angesichts der aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen vorsichtig, was Umzugsentscheidungen spürbar verzögert. Zwar gab es im Jahresverlauf einzelne größere Anmietungen, etwa durch die Commerzbank oder KPMG. Diese bleiben jedoch Ausnahmen und spiegeln nicht das Gesamtbild wider. Stattdessen verlängern viele Unternehmen weiterhin ihre bestehenden Verträge.“

Leerstandsquote nähert sich Acht-Prozent-Marke

„Bei vielen Vertragsverlängerungen reduzieren besonders die großen Unternehmen ihre Flächen und geben teilweise ganze Etagen frei. Damit setzt sich eine Entwicklung fort, die wir schon länger beobachten: Viele Firmen verkleinern ihre Büros, um hybride Arbeitsmodelle und neue Arbeitsplatzstrategien umzusetzen – sowohl bei Neuabschlüssen als auch bei Verlängerungen. Die daraus resultierende geringere strukturelle Nachfrage lässt die Leerstandsquote steigen. Im Durchschnitt der Top-6-Städte lag sie im dritten Quartal 2025 bei 7,8 % und nähert sich somit der Acht-Prozent-Marke. Diese Entwicklung dürfte sich in den kommenden Monaten fortsetzen“, erklärt Antonia Wecke, Senior Consultant Research. Gegenüber dem 2. Quartal stieg die Leerstandsquote um 10 Basispunkte an, im Vorjahresvergleich liegt sie 150 Basispunkte höher.

„Leerstände nehmen nicht nur weiter zu, sondern bestehen auch deutlich länger. Vor allem in peripheren Lagen oder bei Objekten geringerer Qualität wird die Nachvermietung zunehmend schwierig. Solche Flächen drohen in strukturellen Leerstand überzugehen“, ergänzt Rotberg. „Angesichts dieser Rahmenbedingungen zeigen sich Eigentümer zunehmend verhandlungsbereit – insbesondere bei den Vertragslaufzeiten. Häufiger als in der Vergangenheit lassen sie sich zudem auf interimistische Vermietungen mit kürzeren Laufzeiten von zwei bis drei Jahren ein. Auch Managementverträge mit Coworking-Anbietern gewinnen an Bedeutung, um Leerständen vorzubeugen.“

Knappes Angebot an Premiumflächen treibt Spitzenmieten

„Eigentümer hochwertiger Objekte in zentralen Lagen blicken deutlich optimistischer in die Zukunft, da sie von einer stabilen Nachfrage profitieren. Welche Flächengrößen besonders knapp sind und somit Spitzenmieten aufrufen können, unterscheidet sich allerdings je nach Stadt: In Frankfurt betrifft es beispielsweise vor allem große, zusammenhängende moderne Flächen, die über 50 Euro pro Quadratmeter erzielten. In Berlin sind es hingegen eher hochwertige Flächen unter 1.000 Quadratmetern in Innenstadtlage, für die Nutzer bereit sind, deutlich mehr zu zahlen“, erklärt Jan-Niklas Rotberg. Die Spitzenmiete in den Top-6-Städten stieg im 3. Quartal 2025 im Durchschnitt um 1,7 % gegenüber dem Vorquartal und um 5,0 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Die Medianmiete blieb im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 konstant. Im Vorjahresvergleich stieg sie um 5,0 % an. Die Durchschnittsmiete sank im Vergleich zum Vorquartal leicht um 0,1 %.

Ausblick: Dynamisches Schlussquartal erwartet – Kompetitiver Markt für Eigentümer

Für das vierte Quartal rechnet Savills mit steigender Dynamik, sodass der Flächenumsatz das Vorjahresniveau übertreffen und sich dem langfristigen Durchschnitt annähern dürfte. Rotberg blickt voraus: „Der Markt bleibt für Eigentümer kompetitiv, aber sie sind unterschiedlich stark betroffen: Während zentral gelegene, moderne Flächen gefragt bleiben, stehen peripher gelegene oder qualitativ schwächere Objekte unter Druck. Für bestimmte Flächen ist weiterhin mit Knappheit zu rechnen, was die Spitzenmieten weiter steigen lassen dürfte.“

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Ergänzende Grafiken und Daten zu dieser Pressemeldung finden Sie in unserem Online-Dashboard zu den Top-6-Büromärkten.