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MärkteSonstiges | Deutschland

TOP-7-Investmentmärkte Q4 - 2017 zweithöchstes TAV seit 2007

03. Januar 2018, Hamburg. Die deutschen Top-7-Standorte haben das Jahr 2017 nach Angaben von German Property Partners (GPP) mit einem Transaktionsvolumen für Investments in Gewerbeimmobilien (ohne Wohn-Investments) in Höhe von rund 30,0 Mrd. € abgeschlossen. Im Vergleich zum Vorjahr mit 28,8 Mrd. € ist dies ein Plus von 4 %.

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  • Transaktionsvolumen | 1.-4. Quartal 2017 / Quelle: German Property Partners (GPP)
Bildunterschrift: Transaktionsvolumen | 1.-4. Quartal 2017...
Deutschland, 03.01.2018 | 552 Views
„Die Top-7-Märkte haben nicht nur das Transaktionsvolumen des Vorjahres überflügelt, sondern auch das zweitbeste Ergebnis seit 2007 erzielt“, sagt Guido Nabben, Sprecher von German Property Partners. „Das Transaktionsvolumen unterstreicht die weiterhin immense Nachfrage nach gewerblichen Immobilienprodukten aller Assetklassen.“ Für 2018 erwartet GPP aufgrund des Produktmangels ein Verkaufsvolumen auf einem etwas geringeren Niveau.

TOP 7: EIN DRITTEL DES TAVS in CBDS, HÄLFTE DURCH INTERNATIONALE

Über alle Top-7-Standorte hinweg erwies sich erneut das Bürosegment mit realisierten Verkäufen in Höhe von 21,8 Mrd. € (+5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum) als die am meisten gehandelte Assetklasse. Rang zwei belegte der Hotelsektor (2,4 Mrd. € bei -10 %) nahezu gleichauf mit Einzelhandelsimmobilien (2,3 Mrd. € bei -1 %). Mit 1,72 Mrd. € erreichten auch Grundstücke ein Volumen über der Milliardengrenze (+35 %). Gemischt genutzte Gewerbeimmobilien schoben sich mit einem Transaktionsvolumen von 814,6 Mio. € (+226 %) an Logistikimmobilien mit 615,7 Mio. € (-17 %) vorbei.

Mit 9,2 Mrd. € entfiel fast ein Drittel des Transaktionsvolumens an den Top-7-Standorten auf deren jeweilige Central Business Districts (CBD) bzw. zentralen Innenstadtbereiche. Internationale Investoren blieben sehr interessiert an deutschen Gewerbeimmobilien in den Top-7-Standorten und steigerten ihr Engagement nochmals leicht auf fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens. Mit 23 % veränderte sich der Anteil von Portfolio-Verkäufen an den Top-7-Standorten gegenüber 2016 nur unwesentlich. Angesichts des Ungleichgewichts von Angebot und Nachfrage hielt der Sinkflug der durchschnittlichen Top-7-Netto-Spitzenrenditen bei allen Assetklassen an. Die niedrigste durchschnittliche Netto-Spitzenrendite registrierte GPP mit 3,06 % für Geschäftshäuser gefolgt von 3,26 % für Büroimmobilien. Mit -0,34-Prozentpunkten auf 4,69 % fiel das Minus bei Logistikimmobilien ebenso wie Ende 2016 am deutlichsten aus.

EINZELMÄRKTE: GROSSDEALS PUSHEN BERLIN, KÖLN, UND DÜSSELDORF

Mit +45 % auf 7,3 Mrd. € verzeichnete Berlin Ende 2017 die größte Steigerung des Transaktionsvolumens. Zu dem bisher zweitbesten Ergebnis der Hauptstadt trugen 13 Abschlüsse mit Volumina über 100 Mio. € bei, fünf davon sogar mit Volumina von mehr als 200 Mio. €. Hierzu gehörte auch das Sony-Center am Potsdamer Platz, das ein Konsortium um Oxford Properties zu einem Preis von allein 1,1 Mrd. € erwarb. Dies war 2017 die Gewerbe-Transaktion mit dem größten Einzelvolumen an den Top-7-Standorten. Die Netto-Spitzenrendite für Berliner Geschäftshäuser lag am Jahresende bei 2,90 % und für Büroimmobilien bei 3,00 %. Zu Jahresbeginn sind bereits Objekte mit einem Gesamtvolumen von über 1 Mrd. € in der Vermarktung.

Köln stellte mit einem Zuwachs von 28 % im Vergleich zu 2016 ebenfalls einen neuen Rekord auf. Das Transaktionsvolumen von 2,3 Mrd. € übertraf den bisherigen Spitzenwert von 2015 um rund 20 %. Grund hierfür waren mehrere Veräußerungen großer Immobilien-Ensembles und Portfolios im dreistelligen Millionenbereich. Hierzu gehörte auch das Gerling Quartier, das Proximus und Quantum im 1. Quartal für rund 200 Mio. € von Immofinanz erworben hatten. 2017 verteuerten sich auch in Köln Geschäftshäuser ebenso wie Büroimmobilien, wobei die Netto-Spitzenrenditen auf 3,20 % bzw. 3,70 % sanken.

Einen weiteren Rekord registrierte GPP in Düsseldorf, wo bis zum Jahresende gewerbliche Immobilien für rund 3,0 Mrd. € veräußert wurden. Das Transaktionsvolumen übertraf das bislang zweitbeste Ergebnis von 2016 um 13 %. Im Rahmen des größten Deals des Jahres in Düsseldorf verkaufte AGC Equity Partners im 4. Quartal den Vodafone-Campus für rund 280 Mio. € an Mirae Asset Global Investments. Die Netto-Spitzenrenditen in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt gingen gegenüber dem Vorjahr auf 3,40 % bei Büros und 3,50 % bei Geschäftshäusern zurück.

Mit einem Anteil von knapp der Hälfte des Verkaufsvolumens wurde das Transaktionsgeschehen am insgesamt zweitgrößten Investmentstandort Frankfurt auch 2017 durch die Nachfrage nach Core-Objekten in Premium-Lagen bestimmt. Einen wesentlichen Anteil hieran hatte der Verkauf des Towers 185 im 4. Quartal, der eine der größten Einzeltransaktionen in Europa darstellte. Die Deka erwarb den Tower für 775 Mio. € von CA Immo, WPI Fonds SCS-Fis, Fagas Asset und einer Pensionsgesellschaft. Insgesamt legte das Transaktionsvolumen in Frankfurt gegenüber dem Vorjahr um 2 % auf 6,6 Mrd. € zu. Auch in der Mainmetropole sanken die Netto-Spitzenrenditen für Geschäftshäuser auf 3,40 % und für Büros auf 3,30 % weiter.

Ungebremst hohe Aktivitäten bestimmten 2017 den Transaktionsmarkt für Gewerbeimmobilien in München. Am drittgrößten Top-7-Standort lag das Verkaufsvolumen trotz des Rückgangs um 12 % im Vergleich zu 2016 immer noch bei 5,7 Mrd. €. Das Minus ist auf die deutlich abnehmende Zahl von Produkten zurückzuführen. Gleichwohl fand im 4. Quartal auch hier ein Verkauf im mittleren dreistelligen Millionenbereich statt. RFR Holding trennte sich zugunsten von Signa Holding vom Karstadt am Hauptbahnhof. Verglichen mit den Vorquartalen bremste sich der Rückgang der Netto-Spitzenrendite bei Geschäftshäusern auf 2,45 % und Büroimmobilien auf 3,00 % in Bayerns Landeshauptstadt etwas ab.

In Hamburg tätigte der Fonds Signa Prime Selection im 4. Quartal im Rahmen einer Portfolio-Transaktion zwei Käufe im dreistelligen Millionenbereich und erwarb sowohl den Arkadenhof als auch das Kaufmannshaus von RFR Holding. Dennoch reichte das Transaktionsvolumen von 3,9 Mrd. € nicht an das Rekordergebnis des Vorjahres von 4,5 Mrd. € heran, sondern sank um 13 %. Die meisten Transaktionen erfolgten mit jeweils 19 in den Teilmärkten Harburg und City Süd, während in der City lediglich 18 gezählt wurden. Die Ausweichbewegung der Investoren unterstreicht den anhaltenden Mangel an zentral gelegenen Core-Produkten. Der Rückgang der Renditen zeigte sich in Hamburg besonders deutlich. Die Netto-Spitzenrendite unterschritt die Drei-Prozent-Grenze sowohl bei Büroimmobilien als auch bei Geschäftshäusern und erreichte ein Rekordtief von nun 2,90 %.

Mit einem Transaktionsvolumen von 1,2 Mrd. € generierte Stuttgart im Vergleich zu den Vorjahren einen deutlich geringeren Investmentumsatz. Gegenüber dem Rekordjahr 2016 sank er um mehr als ein Drittel. Dies liegt an einem geringeren Angebot und noch ausstehenden Transaktionen im zwei- und dreistelligen Millionenbereich. Für 2018 erwartet GPP daher ein Transaktionsvolumen von deutlich über 1 Mrd. €. Mit dem Verkauf der Mercedes-Benz Bank für rund 120 Mio. € von Hines an die Baden-Württemberg-Stiftung im 2. Quartal sowie der Veräußerung des Bürogebäudes City Plaza für über 100 Mio. € von Conren Land für ein spanisches Family Office an die Zurich Gruppe Deutschland im 3. Quartal wurden 2017 dennoch zwei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich vollzogen. Verglichen mit 2016 behielten die Netto-Spitzenrenditen für Geschäftshäuser (3,10 %) und Büroimmobilien (3,50 %) ihr niedriges Niveau auch Ende 2017 unverändert bei.

AUSBLICK

„Gewerbeimmobilien an den deutschen Top-7-Standorten dürften auch 2018 ein gutes Investment bleiben. Voraussetzung hierfür sind stabile, berechenbare Rahmenbedingungen auf dem Kapitalmarkt und in der Politik“, so Nabben. „Angesichts der ausgesprochen hohen Nachfrage und der Liquiditätsschwemme wird sich die Großwetterlage an den Top-7-Investmentmärkten voraussichtlich auch dieses Jahr nur unwesentlich ändern.“

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