Trotz starkem Schlussquartal ist die Gesamtbilanz des Münchener Büromarktes leicht rückläufig

Der Büromarkt München konnte sein Vorjahresniveau mit einer Gesamtbilanz von rund 581.000 m² fast bestätigen. Insgesamt steht im Vergleich mit dem Flächenumsatz aus 2024 (rund 606.000 m²) jedoch ein geringfügiger Rückgang um rund 4 % zu Buche. Beim Blick hinter das Zahlenwerk sticht die kontinuierliche Umsatzbelebung im Jahresverlauf heraus: Mit rund 173.000 m² wurde zum Jahresende sogar das beste Quartalsergebnis seit Q3 2022 erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Unterstrichen wird das dynamische Vermietungsgeschehen der letzten drei Monate zudem dadurch, dass fast ein Drittel aller erfassten Verträge in der Zeitspanne zwischen Oktober und Ende Dezember 2025 zum Abschluss gekommen sind“, erläutert Michael Morgan, Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Erfreulich ist darüber hinaus, dass sich die gute Nachfrageentwicklung über alle Größensegmente erstreckt: So entfallen sowohl auf das kleine (bis 1.000 m²: 37,5 %), als auch auf das mittlere (1.001 – 5.000 m²: 33,0 %) und das große (ab 5.000 m²: 29,5 %) Marktsegment jeweils hohe Umsatzanteile.

Weiter im Fokus der Nachfrage steht vor allem die Münchener City (84.500 m²), die nach dem Cityrand Ost (115.300 m²) die umsatzstärkste Büromarktzone bildet. Demnach verwundert es auch nicht, dass der Druck auf die Mieten in den Top-Objekten und -Lagen ungebrochen hoch bleibt und im Zusammenspiel mit der niedrigen Leerstandsquote (City mit nur 3,4 %) in Q4 für einen erneuten Anstieg im Premiumsegment gesorgt hat (58,00 €/m²). Vereinzelte Verträge übersteigen hierbei sogar dieses auch bundesweite Top-Level.   

Industrieverwaltungen bleiben Top-Branche

Die traditionell starken Verwaltungen von Industrieunternehmen konnten in den ersten drei Quartalen vier der fünf größten Abschlüsse und ein insgesamt dynamisches Marktgeschehen im kleineren und mittleren Segment verbuchen. Dementsprechend geht ein hoher Anteil von knapp 30 % und gut 173.000 m² auf das Konto des Branchenprimus. Aktiv zeigten sich zudem auch Beratungsgesellschaften (fast 15 %), IuK-Technologien (rund 13 %) sowie das Gesundheitswesen (gut 11 %) und sorgen damit für einen diversifizierten Branchenmix bei den erfassten Verträgen.

Bei der Leerstandsentwicklung scheint der zyklische Scheitelpunkt im Münchener Marktgebiet inzwischen nahezu erreicht zu sein. Trotz alledem war mit rund 1,82 Mio. m² ein weiterer leichter Anstieg im Vorjahresvergleich zu vermelden (+8 % ggü. Q4 2024). Gleichzeitig haben moderne Leerstandsflächen durch das gute Vermietungsgeschehen seit Oktober um rund 10 % nachgegeben, sodass nur noch knapp 45 % des Gesamtvolumens einem höherwertigen Ausstattungsstandard entsprechen (49 % waren es noch im Gesamtjahr 2024). Bei den Leerstandsquoten ergibt sich nach wie vor eine breite Range von 1,8 % am Cityrand Nord bis hin zu 10,2 % im Stadtgebiet Süd. Die aggregierte Leerstandsquote über alle Teil-märkte notiert mit 7,9 % aktuell wieder unter der 8 %-Marke (ggü. 8,1 % in Q3 2025).

Perspektiven

Der Münchener Büromarkt kann zuversichtlich in das Jahr 2026 starten: Das sehr gute Schlussquartal, der zweite Platz im Standortvergleich sowie die breite Verteilung des Volumens auf die Größenklassen sind klare Indikatoren, die für die vielschichtigen Nachfrageimpulse in der bayrischen Landeshauptstadt sprechen.

Auch wenn die Verlagerung des Vermietungsgeschehens zugunsten der modern ausgestatteten und am besten angebundenen Büroobjekte mit anteilig 52 % in der City und am Cityrand weiterhin spürbar ist, rücken auch die Nebenlagen wieder etwas mehr in den Fokus. Mit rund 27 % des Umsatzes verzeichnen die hier zu verortenden Büromarktzonen ebenfalls einen nennenswerten Ergebnisbeitrag.

Angebotsseitig ist die einzelne Betrachtung der verschiedenen Teilmärkte nach wie vor aussagekräftiger als die aggregierte Leerstandsrate des Gesamtmarktes. Dass aktuell wieder 7,9 % erreicht werden, während es im Jahresverlauf bereits 8,1 % waren, kann jedoch als Indiz für die langsam ein-setzende Seitwärtsbewegung gewertet werden.

„Weiter im Aufwärtstrend befindet sich indes die Spitzenmiete, die durch den hohen Nachfrageüberhang im absoluten Premiumsegment 2026 erneut zulegen dürfte. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass in den kommenden 12 Monaten die Marke von 60 €/m² erreicht bzw. sogar überschritten wird“, prognostiziert Michael Morgan.