10.10.2017

Überdurchschnittlich starkes drittes Quartal auf deutschem Hotelinvestmentmarkt – Zweitbestes Ergebnis für Gesamt 2017 erwartet

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10.10.2017Jones Lang LaSalle SE

Überdurchschnittlich starkes drittes Quartal auf deutschem Hotelinvestmentmarkt – Zweitbestes Ergebnis für Gesamt 2017 erwartet

FRANKFURT, 10. Oktober 2017 - Zur Jahresmitte noch musste auf dem deutschen Markt für Hotelinvestments ein Rückgang gegenüber dem Vorjahr verzeichnet werden. Nach weiteren drei Monaten ist daraus ein Plus geworden. Dank eines Transaktionsvolumens von 3,1 Mrd. Euro wurde 2017 ein neuer Spitzenwert in einem Dreivierteljahr erzielt: Der 10-Jahresdurchschnitt (1,4 Mrd. Euro) mehr als verdoppelt, der Schnitt der vergangenen fünf Jahre (2,0 Mrd. Euro) um 50 % übertroffen. Stefan Giesemann, Senior Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group: „Das mit 1,3 Mrd. Euro überdurchschnittlich starke dritte Quartal wurde insbesondere vom bemerkenswerten Anstieg der Einzeltransaktionen (+40% im Vergleich zum Vorjahr) und dem Verkauf eines größeren IHG Portfolios von Apollo an drei Fonds von Invesco Real Estate getragen. Gestützt wurde die Transaktionsaktivität von sehr positiven Leistungsergebnissen mit einem deutschlandweiten Anstieg des RevPAR** (Umsatz pro verfügbarem Zimmer) von knapp 4%. In Kombination mit den attraktiven Finanzierungskonditionen bleibt der Druck auf die Spitzenrenditen weiterhin hoch. Deren Anforderungen nähern sich langsam den Werten der Assetklasse Büro mit durchschnittlichen 3,5 % in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Spitzenrenditen im Hotelbereich bewegen sich im Vergleich mittlerweile nur noch 50 bis 100 Basispunkten höher.“

In den ersten drei Quartalen waren insgesamt 61 Einzeltransaktionen mit einem Volumen von rund 1,8 Mrd. Euro (Q1 – Q3 2016: 1,3 Mio. Euro mit 44 Transaktionen) zu notieren, entsprechend einem Plus von 40% gegenüber dem Vorjahr. Die durchschnittliche Transaktionsgröße blieb dagegen unverändert bei knapp 30 Mio. Euro. Das Gros der Transaktionen lag im unteren zweistelligen Bereich. Zu den größten Einzeltransaktionen im dritten Quartal zählten u.a.:

  • die Veräußerung des Motel One Berlin Spittelmarkt für rund 43 Mio. Euro an M&G Real Estate. Verkäufer war der offene Immobilienfonds Hausinvest der Commerz Real. Das Haus wurde in 2010 in einem Forward Deal erworben und fertigstellt. Die Restlaufzeit des Mietvertrages mit Motel One beläuft sich auf knapp 18 Jahre. JLL hat den Käufer beraten.
  • der Verkauf des Hampton by Hilton und Indigo, als Teil der Quartiersentwicklung Mercedes Platz in Berlin, an Amundi Real Estate (RE). Verkäufer ist die Anschutz Entertainment Group Real Estate GmbH & Co. KG, eine Tochtergesellschaft des weltweit führenden Sport- und Live-Entertainment-Unternehmens Anschutz Entertainment Group (AEG) mit Sitz in den USA. JLL war beratend auf Verkäuferseite tätig.
  • der Verkauf des angelo by Vienna House Leuchtenbergring (als Teil eines Komplexes aus Retail-, Büro- und Hotelflächen) an den Themenfonds Deutschland II der Real I.S. Verkäufer ist die UBM-Tochter Münchner Grund. Im Zuge des Verkaufes wurde für das Hotel ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen. Ab 2018 wird das Hotel unter der Marke Holiday Inn geführt.
  • der Ankauf des geplanten Capri by Fraser Hotels mit 151 Zimmern in Leipzig durch den Investment Manager Duxton Capital Advisors. Das Hotel wurde von der GBI in einen Forward Deal veräußert und wird voraussichtlich in 2019 fertiggestellt.
Im Portfolio-Segment lag das Volumen drei Monate vor Jahresende mit 13 Transaktionen bei rund 1,3 Mrd. Euro (Q1 – Q3 2016: 14 Transaktionen und 1,5 Mrd. Euro, 25 % davon machte der Verkauf des Interhotel Portfolios aus). Das durchschnittliche Volumen der letzten 5 Jahre wurde damit um ca. 60% übertroffen.

Unter anderem wurden im dritten Quartal veräußert:

  • 13 Hotels der InterContintental Hotels Group an drei Fonds von Invesco Real Estate für umgerechnet 530 Mio. Euro. Das Portfolio, bestehend aus 11 deutschen Häusern sowie zwei Hotels in Amsterdam, wurde von der amerikanischen Private Equity Firma Apollo Global Management verkauft. Für das operative Management hat Invesco ein Joint Venture mit dem Kölner Hotelbetreiber Event Hotels gegründet. Apollo Global Management hatte die Hotels in 2014 von Ivanhoé Cambridge übernommen. Das Paket bestand damals noch aus 18 Häusern.
  • zwei Hotels der Marken Holiday Inn und Super 8 in Hamburg wurden von der UBM-Tochter Münchner Grund an die Union Investment für ca. 90 Mio. Euro veräußert. Für beide Häuser wurden Pachtverträge mit einer Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. Eine Fertigstellung ist für 2018 geplant.
  • ein "Dual-Brand" Projekt mit den Marken ibis und Adagio-Access als Teil des Mannheimer Großprojekts "Postquadrat" an die zur Accor-Hotelgruppe gehörende Gesellschaft Accorinvest Germany. Verkäufer ist der Entwickler Eyemaxx. Eine Eröffnung der Häuser ist für Frühjahr 2019 geplant.
Das Gros der Anleger auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt waren erneut institutionelle Anleger mit einem Volumen von ca. 2,1 Mrd. Euro (70% Marktanteil) bei insgesamt 44 Transaktionen. Hotelbetreiber (10 Transaktionen), Private Equity Firmen / REITS (9), Privatpersonen (6) und Immobilienfirmen (5) investierten zusammen rund 1 Mrd. Euro. Deutsche Investoren dominierten in den vergangenen neun Monaten mit 50 Transaktionen den Markt. Beim Volumen toppten die ausländischen Anleger die 50% Marke, zurückzuführen auf den Verkauf des IHG Portfolios an Invesco Real Estate bzw. an den neu aufgelegten offenen European Hotel Fund, finanziert durch britisches, dänisches und holländisches Kapital.

Stefan Giesemann abschließend: „Bei Preisen und Renditen werden auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt mittlerweile neue Benchmarks gesetzt, zum Teil zurückzuführen auf den erhöhten Wettbewerb seitens ausländischer Anleger. Insbesondere Erstkäufer aus dem asiatischen und arabischen Raum drängen vermehrt in Verkaufsprozesse mit aufgerufenen Bestpreisen. Zwar steht der eine oder andere große Einzelverkauf kurz vor Abschluss. Da sich aber jetzt abzeichnet, dass sich die Realisierung einiger Portfolios ins nächste Jahr verschieben wird, bleibt das letztjährige Rekordergebnis unangetastet. Mit um die 4,5 Mrd. Euro wird 2017 aber ein weiteres hervorragendes Jahr für die Assetklasse Hotel, das zweitbeste in der Hotelinvestmentstatistik.“

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