Umsatzplus dank großflächiger Abschlüsse auf dem Münchner Logistikimmobilienmarkt

• Flächenumsatz stieg um 39 % auf 320.000 m²
• Spitzenmiete kletterte mit 13,50 €/m² auf neuen Höchstwert
• Handel war mit 115.900 m² größte Nutzergruppe
• Bestandsflächen dominierten den Markt
• Flächen ab 10.001 m² mit 133.400 m² umsatzstärkste Größenklasse

Die REALOGIS Unternehmensgruppe, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, registrierte im Gesamtjahr 2025 am Logistik- und Industrieimmobilienmietermarkt München einen Flächenumsatz von 320.000 m². Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Plus von 90.400 m² beziehungsweise 39 % (2024: 229.600 m²). Der 5-Jahresdurchschnitt wurde um 17 % übertroffen. Die wesentlichen Umsatztreiber waren TTI, REPA, Sonima, Rohlik und Agile Robots. Sie steuerten zusammen 108.300 m² beziehungsweise 34 % zum Gesamtflächenumsatz bei.

Nicolas Werner, Geschäftsführer von REALOGIS Immobilien München GmbH, erläutert: „2025 zählte zu den stärksten Jahren, weil Unternehmen in München und im Umland weiterhin sehr robust aufgestellt sind. Entsprechend hoch bleibt die Flächennachfrage, während das Angebot nicht Schritt hält. Eine kurzfristige Entspannung ist nicht in Sicht.“

Mieten: Spitzenwert zieht deutlich an, Durchschnittsmiete steigt moderat

Die Spitzenmiete stieg im Jahresvergleich um 23 % auf einen neuen Höchstwert von 13,50 €/m² (2024: 11,00 €/m²), der Aufwärtstrend seit 2022 setzt sich damit fort. Die Durchschnittsmiete legte um 6 % auf aktuell 9,00 €/m² (2024: 8,50 €/m²) zu. Spitzen- und Durchschnittsmiete erreichten ihren aktuellen Höchstwert bereits Ende des 1. Halbjahres 2025 und sind seitdem stabil.

Flächenumsatz: Bestand dominiert, Brownfields sind zurück

Anmietungen in Bestandsobjekten dominierten 2025 den Markt und erreichten 199.000 m² beziehungsweise 62 % des Gesamtflächenumsatzes (2024: 111.400 m² / 49 %). Zwei Großabschlüsse durch Rohlik und Agile Robots trugen 12 % zum Ergebnis bei. Neubauten auf der Grünen Wiese belegten Rang zwei mit 77.500 m² beziehungsweise 24 % (2024: 118.200 m² / 51 %). Die Großabschlüsse durch TTI (35.700 m²) und Sonima (17.000 m²), vereinen hier 68 % des Segmentumsatzes auf sich.

Nachdem in den vergangenen drei Berichtszeiträumen keine Abschlüsse auf ehemaligen Brownfields registriert wurden, spielten diese 2025 wieder eine Rolle und erreichten 43.500 m² beziehungsweise 14 %. Der Großabschluss durch REPA trug mit 32.600 m² rund 75 % zum Segmentergebnis bei. München blieb im Gesamtjahr 2025 ein reiner Mietmarkt,

Gebäudearten: „Sonstige“ legen stark zu, Big-Box-Flächen verlieren Marktanteil

Mit Blick auf die Gebäudeart waren 2025 insbesondere Abschlüsse in Objekten zu beobachten, die weder der Kategorie der Big-Box-Flächen noch einer Gewerbeparkstruktur zugeordnet werden konnten. Diese Sammelkategorie vereinte 184.400 m² beziehungsweise 57 % der Flächenanmietungen auf sich.

Zweitplatziert blieben Big-Box-Flächen mit 82.400 m² beziehungsweise 26 % am Anteil umgesetzter Flächen (2024: 95.400 m² / 43 %). Sie verfehlen als einzige Gebäudeart ihren Vorjahreswert. Gewerbepark-Anmietungen belegen erneut Rang drei mit 53.200 m² beziehungsweise 17 % (2024: 34.300 m² / 15 %).

Regionen: Norden bleibt vorn, Westen mit stärkstem Zuwachs

Die Region Nord baute ihre Spitzenposition weiter aus und erreichte168.200 m² beziehungsweise 53 % Umsatzanteil (2024: 108.200 m² / 47 %). Der 5-Jahresdurchschnitt von 140.020 m² wurde um 20 % übertroffen. Die Großabschlüsse durch REPA (32.600 m²) und Sonima (17.000 m²) trugen 29 % zum Flächenumsatz der Region bei.

Auf Rang zwei folgte die zuvor drittplatzierte Region West mit 81.600 m² beziehungsweise 26 % (2024: 24.200 m² / 11 %). Hier ist der deutlichste Zuwachs zu verzeichnen, woraus ein Ergebnis deutlich über dem 5-Jahresdurchschnitt von 55.500 m² resultierte. Die beiden Abschlüsse durch TTI (35.700 m²) und Agile Robots (10.200 m²) sorgten hier für 56 % des Gesamtumsatzes.

Als einzige musste die Region Ost auf Platz drei Einbußen beim Flächenumsatz hinnehmen. Hier wurden 52.700 m² beziehungsweise 16 % des Umsatzes registriert (2024: 83.800 m² / 36 %). Der Großabschluss durch Rohlik (12.800 m²) war für 24 % des Umsatzes verantwortlich.

Am Ende rangiert weiter die Region Süd mit 17.500 m² und einem Anteil von 5 % (2024: 13.400 m² / 6 %), obwohl die vermietete Fläche um 4.100 m² beziehungsweise 31 % zunahm.

Branchen: Handel führt, E-Commerce bricht ein

Die stärkste Branche war im Gesamtjahr 2025 der Handel mit 115.900 m² beziehungsweise 36 % Marktanteil (2024: 78.500 m² / 34 %) und löste die Branche Industrie/Produktion auf der Spitzenposition ab. Innerhalb des Handels dominiert der klassische Handel mit 103.100 m² beziehungsweise 89 % (2024: 30.100 m² / 38 %). Die beiden größten Abschlüsse TTI (35.700 m²) und REPA (32.600 m²) stellen hierbei 66 % des Flächenumsatzes im klassischen Handel. Der E-Commerce bricht deutlich ein: Mit 12.800 m² ist der Großabschluss von Rohlik die einzige Anmietung der Branche. Der Flächenumsatz lag damit nur noch bei etwa einem Viertel des Vorjahreswertes (2024: 48.400 m² / 62 %).

Auf Rang zwei folgt Logistik/Spedition mit 104.500 m² beziehungsweise 33 % (2024: 48.700 m² / 21 %). Das entspricht mit einem Plus von 115 %, dem deutlichsten Zuwachs aller Branchen. Industrie/Produktion belegt Rang drei mit 88.500 m² beziehungsweise 28 % (2024: 81.100 m² / 36 %) und verzeichnet einen moderaten Zuwachs um 7.400 m². Die Sammelkategorie „Sonstiges“ verzeichnete als einzige einen Rückgang der Zahlen und blieb mit 11.100 m² beziehungsweise 3 % nachrangig (2024: 21.300 m² / 9 %).

Größenklassen: Großflächen bleiben vorn, Flächen zwischen 5.001 bis 10.000 m² holen auf

Großflächen ab 10.001 m² blieben Spitzenreiter mit 133.400 m² beziehungsweise 42 % Marktanteil (2024: 128.900 m² / 56 %). Der 5-Jahresdurchschnitt von 104.020 m² wird um 28 % übertroffen. Flächen zwischen 5.001 m² und 10.000 m² rangieren mit 66.400 m² beziehungsweise 21 % auf Position zwei (2024: 23.900 m² / 10 %). Sie übertreffen ihren 5-Jahresdurchschnitt von 53.120 m² um ein Viertel (25 %).

Mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 m² und 5.000 m² klettern auf Platz drei mit 52.700 m² beziehungsweise 16 % (2024: 17.100 m² / 7 %). Kleinere Flächen zwischen 1.000 m² und 3.000 m² rutschen auf Rang vier ab und erreichen 48.600 m² beziehungsweise 15 % Anteil (2024: 49.400 m² / 23 %). Als einzige Größenklasse verfehlen sie ihren 5-Jahresdurchschnitt um 27 %. Kleinstflächen unter 1.000 m² bleiben nachrangig, steigen jedoch auf 18.900 m² beziehungsweise 6 % (2024: 10.300 m² / 4 %).

Kennzahlen im Überblick

• Flächenumsatz: 320.000 m²
• Spitzenmiete: 13,50 €/m²
• Durchschnittsmiete: 9,00 €/m²
• Bestandsflächen: 199.000 m² | Neubau auf Grüner Wiese: 77.500 m² | Neubau auf Brownfield: 43.500 m²
• Mieter: 320.000 m² | Eigennutzer: 0 m²