Victor Prime Office legt eine Wachstumspause ein
Büroperformance wird ausschließlich vom Mietmarkt bestimmt
Im ersten Quartal 2025 tritt der Büroperformance-Indikator Victor Prime Office nahezu auf der Stelle. Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München notiert Ende März 2025 bei 167,9 Punkten und damit 0,4 Prozent höher als zum Ende des vierten Quartals 2024. Es ist der dritte Anstieg in Folge. Die Entwicklung an den einzelnen Standorten fällt allerdings unterschiedlich aus. Während Frankfurt, Hamburg und München eine leicht positive Performance aufweisen, drehen Berlin und Düsseldorf moderat ins Minus.
„Es ist zwar eine leichte Belebung am Büroinvestmentmarkt spürbar, die Höhe des Transaktionsvolumens ist allerdings stark von dem Verkauf des Upper West in Berlin geprägt“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. Ohne diesen Landmark-Deal wäre das Investitionsvolumen in Büros in den betrachteten fünf Immobilienhochburgen auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahresquartal 2024. „Stabile Spitzenrenditen in den ersten drei Monaten des Jahres 2025 zeigen zumindest, dass sich die Preise wie von uns erwartet für den Moment eingependelt haben.“ Verändert habe sich allerdings der Blick auf die Zukunft im Laufe des ersten Quartals. „Die vollen Auswirkungen der volatilen Lage an den Finanzmärkten sind noch nicht abschätzbar. Kurzfristig werden sie vermutlich die Transaktionsaktivitäten in den nächsten drei bis sechs Monaten hemmen. Zu Jahresbeginn wurde eine schnellere Belebung in der Erwartung von mehr Stabilität und Planungssicherheit von vielen Marktteilnehmern erwartet. Der zu befürchtenden Inaktivität steht ein deutlich positiverer Blick auf das Office-Segment in Europa entgegen, den wir zunehmend und insbesondere von angelsächsisch geprägten Investoren wahrnehmen“, erläutert Kemper. Die Unwägbarkeiten spiegeln sich noch nicht in einer möglichen Volatilität des Victor wider. Da die Spitzenrenditen an allen fünf Standorten stabil blieben und auch die Spitzenmiete lediglich in München weiter zulegte, wurde die Indikatorveränderung maßgeblich vom Mietmarkt abseits des Spitzensegments beeinflusst.
München behält höchsten Indikatorstand
Im ersten Quartal 2025 erzielt die Frankfurter Bankenlage dank eines kräftigen Anstiegs der Mieten mit 0,9 Prozent das höchste Performancewachstum im Quartalsvergleich. Der neue Indikatorstand notiert bei 150,9 Punkten. In der Mainmetropole sorgten Großanmietungen wie jene von der Commerzbank für einen starken Jahresauftakt. Der Vermietungsumsatz von gut 200.000 m² stellt ein Rekordergebnis für ein erstes Quartal in Frankfurt dar. Auf dem zweiten Platz landet die Münchner Innenstadt mit einem Performancewachstum um 0,8 Prozent auf 185,2 Punkte. Ausschlaggebend hierfür war eine Zunahme der Spitzenmiete. In der Hamburger Premiumlage verhalfen leichte Mietpreisanstiege abseits des Spitzensegments für ein Wachstum von 0,7 Prozent auf 183,1 Punkte. In Berlin und Düsseldorf blieb das Vermietungsgeschehen überschaubar und die negativen Impulse aus dem Mietmarkt resultierten in leichten Performancerückgängen. Die Berliner Spitzenlagen verlieren 0,4 Prozent und erzielen einen Indikatorstand von 180,6 Punkten. Düsseldorf fällt mit minus 0,5 Prozent auch bezüglich des absoluten neuen Indikatorstands von 150,4 Punkten auf den letzten Platz.
Aufgrund der seit drei Quartalen insgesamt positiven Quartalsperformance bleibt auch die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance des Victor weiterhin im positiven Bereich und liegt nun bei 1,5 Prozent (Vergleich Indikatorstand Q1 2025 zu Q1 2024), nach 0,4 Prozent im Vorquartal. München liegt dabei dank fünf Quartalsanstiegen mit 2,5 Prozent an erster Stelle, gefolgt von Hamburg mit 1,9 Prozent und Frankfurt mit 1,2 Prozent. Auch Berlin und Düsseldorf weisen trotz des aktuellen Quartalsrückgangs einen Anstieg im Jahresvergleich auf: In der Hauptstadt liegt der Indikator um 0,7 Prozent höher als im ersten Quartal 2024 und in der Düsseldorfer Bankenlage um 0,6 Prozent.
Ralf Kemper bilanziert: „Die stabile Entwicklung des Victor spiegelt die seit Längerem beobachtete Spreizung des Marktes in das begehrte Segment der Toplagen und der Lagen abseits dieser wider. Während bundesweit die Leerstandsquoten in Büros ansteigen, sind sie in den hier betrachteten Spitzenlagen teilweise sogar rückläufig beziehungsweise bleiben auf einem niedrigen Niveau.“ So sei beispielsweise in Frankfurt die Leerstandsquote stadtweit auf 10,6 Prozent gestiegen, in der im Victor betrachteten Toplage liege sie bei rund 6,4 Prozent und damit nahezu gleichauf mit der Düsseldorfer Bankenlage. Die übrigen drei Spitzenlagen weisen eine noch niedrigere Leerstandsquote auf, die Toplage in München ist bei einem Leerstand von 2,8 Prozent quasi voll vermietet. „Betrachtet man dann noch die Topflächen in diesen Spitzenlagen wird es sehr eng, sodass große Mietgesuche häufig keine adäquaten Flächen finden oder die Märkte nur sehr wenige Alternativen aufweisen. Dies bietet weiteren Spielraum für steigende Spitzenmieten, denn angesichts der Lage am Projektentwicklermarkt und der austrocknenden Pipeline neuer Flächen ist hier wenig Entspannung in Sicht“, schlussfolgert Kemper.
