Victor Prime Office legt nach der Wachstumspause wieder zu
Positive Impulse aus Miet- und Investmentmärkten beeinflussen die Büroperformance
Die Rahmenbedingungen für Büroinvestments verbessern sich kontinuierlich, was sich auch an der Entwicklung des Büroperformance-Indikator Victor Prime Office zeigt. Mit einem Zuwachs von 1,2 Prozent im Vergleich zum Vorquartal steigt der Index im zweiten Quartal 2025 etwas stärker als in den ersten drei Monaten dieses Jahres (0,4 Prozent). Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München notiert Ende Juni 2025 bei 169,9 Punkten. Bis auf Berlin weisen alle Städte eine positive Perfomance auf.
„Die positiven Anzeichen am Büroinvestmentmarkt mehren und verstärken sich, wenngleich sie sich noch nicht in einem signifikanten Anstieg des Transaktionsvolumens manifestieren“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. In den betrachteten fünf Immobilienhochburgen blieb das Investitionsvolumen in Büros im zweiten Quartal deutlich unter dem Ergebnis des Vorquartals, das stark vom Verkauf des Upper West in Berlin geprägt war. In Summe übertraf das erste Halbjahr 2025 mit rund 1,6 Milliarden Euro dennoch den entsprechenden Vorjahreswert (1,4 Milliarden Euro). Die beobachteten Transaktionen und die laufenden Bieterverfahren lieferten ausreichend Evidenz für eine Reduzierung der Spitzenrenditen in München, Düsseldorf und Hamburg. „Seit dem zweiten Quartal 2022 sorgten steigende Spitzenrenditen für eine fallende Performance des Victor, die negative Entwicklung wurde durch positive Mieteffekte gedämpft. Während der vergangenen vier Quartale hoben sich stagnierende Spitzenrenditen und Mietimpulse mehr oder weniger auf, nun verstärken sich erstmalig wieder die positiven Impulse aus dem Investmentmarkt und aus den Vermietungsmärkten.“ Es sind derzeit weitere Topprodukte wie das WestendDuo in Frankfurt oder das Dreischeibenhaus in Düsseldorf am Markt. „Die Bieterverfahren werden weitere wichtige Datenpunkte liefern“, ist Kemper überzeugt.
Der Bürovermietungsmarkt zeigte sich weiterhin robust und der Flächenumsatz in den fünf Städten lag im ersten Halbjahr 2025 mit knapp 1,2 Millionen m² leicht über dem Wert der ersten Jahreshälfte 2024 (1,1 Millionen m²). Die Nachfrage konzentriert sich auf Topprodukte und erstklassige Lagen: „Beispiele dafür sind der Umzug von KPMG vom Frankfurter Flughafen in die Innenstadt oder Siemens‘ Wechsel von Neuperlach ins Münchner Werksviertel. In München sind es besonders unternehmensbezogene Dienstleistungen, Rechtsanwälte und ähnliche Branchen, die hochwertige Büroflächen nachfragen“, erläutert Kemper.
München baut die Spitzenposition weiter aus
Das höchste Performancewachstum im zweiten Quartal erzielt die Münchner Innenstadt. Im Quartalsvergleich legt der Indexwert infolge einer um zehn Basispunkte reduzierten Spitzenrendite sowie eines kräftigen Mietenanstiegs um 3,5 Prozent zu. Mit 191,6 Punkten baut die bayrische Immobilienhochburg damit ihre Spitzenposition aus. Auf dem zweiten Platz folgt die Düsseldorfer Bankenlage mit einem Performanceanstieg um 1,8 Prozent auf 153,1 Punkte. Wie in München waren sowohl die Reduzierung der Spitzenrendite (minus fünf Basispunkte) als auch positive Mieteffekte für diese Entwicklung ausschlaggebend.
In Hamburg blieben die Spitzenmieten unverändert, sodass die Reduzierung der Spitzenrendite um fünf Basispunkte für einen Indikatoranstieg von einem Prozent auf 185 Punkte sorgte. Die Frankfurter Innenstadt stagniert aufgrund von ausbleibenden Impulsen aus dem Investmentmarkt sowie gegensätzlichen Mieteffekten bei 151,1 Punkten (plus 0,1 Prozent): Während die Spitzenmiete in der Mainmetropole kräftig zulegte, reduzierte sich das Mietniveau außerhalb der Flächen mit Topqualität. Die Berliner Spitzenlagen weisen als einzige erneut eine negative Performance auf. Der Indikatorstand reduziert sich um 0,6 Prozent auf 179,5 Punkte. Bei stagnierender Spitzenrendite führten negative Mietpreiseffekte zu dieser Entwicklung.
Analog zur Quartalsperformance fällt auch die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance des Victors mit 2,8 Prozent positiv aus (Vergleich Indikatorstand Q2 2025 zu Q2 2024), nach 1,5 Prozent im Vorquartal. Auch hier liegt München aufgrund des guten Quartalsergebnisses mit 5,7 Prozent an erster Stelle. Frankfurt mit 2,5 Prozent, Hamburg mit 2,2 Prozent und Düsseldorf mit 2,1 Prozent liegen dicht beieinander. Berlin bildet mit 0,8 Prozent das Schlusslicht.
„Eine spannende Entwicklung lässt sich derzeit im europäischen Ausland beobachten, insbesondere in London und Paris. Hier nimmt das Interesse auch an großvolumigen Topobjekten spürbar zu. Wenn man von kräftig steigenden Mieten für erstklassige Bürogebäude und einer abnehmenden Pipeline für Spitzenprodukte ausgeht, ist jetzt ein interessanter Zeitpunkt, um sich frühzeitig zu positionieren“, führt Kemper aus. In Deutschland sei dieser Trend zumindest bei den abgeschlossenen Transaktionen noch nicht zu erkennen. „Hier sind es weiterhin insbesondere eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices, die bei den meisten Deals von Spitzenprodukten zum Zuge kommen. Dennoch sehen wir auch in Deutschland eine wieder deutlich zunehmende Gebotstiefe und -breite in laufenden Bieterverfahren. Auch größere Tickets mit Investmentvolumina deutlich über 100 Millionen Euro finden wieder Interesse und werden zunehmend liquide“, sagt Kemper.
Die Rückkehr institutioneller Investoren an den deutschen Investmentmarkt sei spürbar, mit einem hohen Anteil von Kapital aus dem internationalen Umfeld. „Eine weitere Belebung am deutschen Büroinvestmentmarkt ist daher nun sehr wahrscheinlich – ob sie nun von den zurückkehrenden klassischen Core- oder Private-Equity-Investoren herrührt, bleibt abzuwarten. Das Potenzial den üblichen Vorreitern London und Paris zu folgen, haben die deutschen Immobilienhochburgen jedenfalls – und die erwarteten deutlichen Anstiege der Spitzenmieten dürften hierzulande die Kaufnachfrage von Spitzenimmobilien im Bürosegment treiben.“
