Weitere Ausdifferenzierung nach Lage- und Objektqualität sorgt für steigende Spitzen- und Durchschnittsmieten in den Top-5-Bürovermietungsmärkten

2025 erreichten die deutschen Top-5-Büromärkte einen Büroflächenumsatz von 2,23 Millionen m² – ein leichter Rückgang von zwei Prozent gegenüber 2024. Damit lag der Markt sieben Prozent unter dem durchschnittlichen Umsatzniveau der letzten fünf Jahre (2020-2024). Das Gesamtergebnis wurde maßgeblich durch eine sehr rege Nachfrage nach modernsten Neubauflächen in Frankfurt (plus 60 Prozent) gestützt. Die übrigen Standorte mussten Einbußen zwischen acht und 19 Prozent hinnehmen. Dennoch lag München mit einem Volumen von 557.500 m² leicht über dem Niveau von Frankfurt. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Das Marktumfeld blieb 2025 sehr herausfordernd und durch viele Unsicherheiten geprägt, was Standort- und Anmietungsentscheidungen entsprechend beeinflusste. Daneben fehlte es vielerorts aber auch schlichtweg an den richtigen verfügbaren Flächen in den zentralen Lagen“, erklärt Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany bei CBRE.

Flächendeckendes Mietpreiswachstum

Der Mangel hochwertiger Flächen in guten Lagen führte zu einem deutlichen Anstieg der Mieten. So stieg die erzielbare Spitzenmiete im Durchschnitt der Top-5-Standorte flächendeckend an. Besonders dynamisch zeigten sich hier Hamburg (plus 13,9 Prozent auf 41,00 Euro pro m² pro Monat) und Frankfurt (plus 12,2 Prozent auf 55,00 Euro). Auch in München wurde mit 60,00 Euro eine neue psychologische Marke erreicht. „Dieser Anstieg in der Spitze verdeutlicht, dass erstklassige Büroflächen in Toplagen, die höchsten ESG-Anforderungen entsprechen, vom allgemeinen Marktrückgang entkoppelt sind und einer anhaltenden Nachfrage diverser Nutzer gegenüberstehen“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Noch deutlicher wird die Marktdivergenz bei der gewichteten Durchschnittsmiete, die im Top-5-Schnitt um knapp acht Prozent auf 26,68 Euro pro m² und Monat zulegte. Hier sticht erneut Frankfurt mit einem Zuwachs von über 23 Prozent (31,79 Euro) hervor, was neben den großvolumigen Anmietungen in der Bankenlage auch auf Abschlüsse zur Höchstmiete in projektierten Neubauten zurückzuführen ist. Auch Hamburg (plus 12,4 Prozent) und Düsseldorf (plus 7,5 Prozent) verzeichneten signifikante Steigerungen durch Anmietungen in Neubauprojekten. In München konnte die Durchschnittsmiete um deutliche 5,8 Prozent ansteigen.

Einzig Berlin bildet hier eine Ausnahme: Während die Spitzenmiete annähernd stabil blieb (plus 1,1 Prozent), gab die Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um 10,3 Prozent auf 25,47 Euro nach. Diese Entwicklung in der Bundeshauptstadt ist primär durch die Ausdifferenzierung der Lagen und Objektqualitäten zurückzuführen, die zu weiteren drastischen Preisanpassungen geführt haben.

„Diese Marktzweiteilung verdeutlicht einen strukturellen ‚Flight-to-Quality‘, bei dem steigende Durchschnittsmieten primär die hohe Zahlungsbereitschaft für ESG-konforme CBD-Objekte widerspiegeln. Während das Premiumsegment Rekorde bricht, sorgt die Flächenoptimierung der Mieter bei gleichzeitigem Qualitätsanspruch für einen zunehmenden Preisdruck auf dezentrale Bestandsimmobilien“, sagt Ape.

Kleinteiligkeit trifft auf Großdeals

„Die unsichere Wirtschaftslage resultierte in einem risikoaversen Mietverhalten“, sagt Linsin. Das spiegelte sich bei Mietvertragsverlängerungen von Großnutzern (ab 10.000 m²) wider, die im Vergleich zum Vorjahr um 79 Prozent zugenommen haben.

Die abwartende Haltung und die Fokussierung auf Bestandsoptimierung prägten die Deal-Strukturen der einzelnen Standorte jedoch auf sehr unterschiedliche Weise. In Berlin manifestierte sich dieser Trend in einer ausgeprägten Kleinteiligkeit, der Büromarkt verzeichnete im Jahresvergleich zwar die schwächste Umsatzentwicklung, zeigte sich jedoch besonders dynamisch im kleinteiligen Bereich. Während die Anzahl der Abschlüsse im Gesamtjahr um 22 Prozent anstieg, halbierte sich die durchschnittliche Dealgröße nahezu. Ein deutlich stabileres Bild im mittleren Segment zeigten die Märkte Hamburg, München und Düsseldorf. Hier entfiel mit einem Anteil von 22 Prozent der Großteil des Umsatzes auf die Größenklasse zwischen 1.000 und 2.500 m² – ein Beleg für die kontinuierliche Nachfrage des Mittelstands nach effizienten Flächengrößen. Die Mainmetropole Frankfurt registrierte hingegen Rekordumsätze, die fast ausschließlich durch das Segment der Großanmietungen getrieben wurden. Insbesondere in den begehrten Bankenlagen und in Neubauentwicklungen in ausgewählten Cityrandlagen forcierten Großnutzer wie Commerzbank, ING und KPMG ihre strategische Neuausrichtung, wodurch die Größenklasse über 10.000 m² hier mit einem Umsatzanteil von ebenfalls 22 Prozent als maßgeblicher Markttreiber fungierte.

Aufgrund der Größe der Abschlüsse summierte sich der kumulierte Branchenanteil von Beratern sowie Banken und Finanzdienstleistern insgesamt bei den Top-5-Märkten auf 23 Prozent, gefolgt von der Branche Industrie, Bau (14 Prozent), Immobilien (neun Prozent) und IT (acht Prozent), die in Berlin, mit einer bereits hohen Dichte an Tech-Unternehmen und digitalen Start-ups, den größten Anteil ausmachten.

Angebot am richtigen Standort fehlt

Die zyklische Angebotsausweitung in den Top-5-Städten setzte sich im vierten Quartal 2025 fort. Das Flächenangebot (bestehend aus Leerstand, Untermietflächen und spekulativer Pipeline der nächsten zwölf Monate) stieg im Vorjahresvergleich um elf Prozent auf acht Millionen m² an. Die Leerstandsrate der Top-5-Büromärkte lag mit 8,4 Prozent zum Ende des Jahres 1,1 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert. Während der strukturelle Leerstand in dezentralen Lagen und energetisch veralteten Objekten überproportional zunahm, präsentieren sich die zentralen Lagen (CBD) mit einer deutlich niedrigeren Leerstandsrate von lediglich 6,6 Prozent weiterhin stark angebotslimitiert „Diese Divergenz unterstreicht den Trend, dass Objekte, die moderne ESG-Kriterien nicht erfüllen oder dezentral gelegen und schlecht an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden sind, den Anschluss an das Marktgeschehen verlieren“ so Linsin. Verschärft wird diese Situation durch die Entwicklung im Neubausegment: Das Fertigstellungsvolumen fiel 2025 nach vier Jahren erstmals wieder unter die Marke von einer Million Quadratmeter und ging im Jahresvergleich um 14 Prozent zurück. „Der Rückgang im Neubau führt dazu, dass das Angebot an erstklassigen Flächen trotz der allgemeinen Angebotsausweitung extrem verknappt bleibt, was den Wettbewerb der Mieter um hochwertige Flächen in den Zentren weiter intensiviert“, sagt Ape.

Prognose für das Jahr 2026

Die zukünftige Flächennachfrage wird zunehmend von strategischen Überlegungen bestimmt, die weit über den reinen Quadratmeterpreis hinausgehen. Das Büro hat sich als physischer Ankerpunkt für Unternehmenskultur, Kollaboration und Teamzusammenhalt fest etabliert und wird von immer mehr Unternehmen nicht mehr als Kostenfaktor, sondern immer mehr als Produktivitätsfaktor gesehen. In einem Marktumfeld, das von hybriden Arbeitsmodellen geprägt ist, wird damit der Standort und die Ausstattung zum entscheidenden Faktor für Mitarbeitergewinnung und langfristige Bindung. „Diese Neupositionierung als strategisches Asset verstärkt die Nachfrage nach höchster Qualität und bester Lage“, erklärt Linsin.

Die auf Qualität fokussierte Nachfrage trifft in den kommenden Jahren jedoch auf ein drastisch schrumpfendes Angebot. Die Neubauaktivitäten verzeichnen weiterhin einen deutlichen Rückgang: Mit Blick auf die Pipeline der kommenden drei Jahre sollen den Top-5-Märkten insgesamt rund 3,7 Millionen m² neue Bürofläche hinzugefügt werden. „Was auf den ersten Blick substanziell erscheint, offenbart bei genauerer Analyse eine historische Verknappung“, so Ape. Im Vergleich zur Vorjahresprognose entspricht dies einem Rückgang von zehn Prozent, gegenüber den Prognosen der letzten fünf Jahre ist das Volumen sogar um 35 Prozent eingebrochen. Zudem zeigt sich eine deutliche geografische Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage. Zwar stehen von den projektierten Flächen der kommenden drei Jahre noch rund 59 Prozent spekulativ zur Verfügung, doch diese befinden sich zu zwei Dritteln in Teilmärkten der Stadtrandlagen. In den hochgradig nachgefragten zentralen Geschäftslagen (CBD) wird neues Angebot hingegen zunehmend zur Mangelware.

Trotz der restriktiven Pipeline gibt es Anzeichen für eine Stabilisierung im Bereich der Projektrealisierung. Ein positives Signal ist der signifikante Rückgang der Projekte mit Baustopp. Während 2024 noch 19 Vorhaben stillstanden, zählt die aktuelle Auswertung lediglich noch sieben Projekte, deren Bautätigkeit eingestellt ist. „Eine nachhaltige Markterholung wird sich primär durch die Werthaltigkeit und die Zukunftsfähigkeit der Flächen definieren. In den begehrten zentralen Bürolagen ist aufgrund der qualitätsorientierten Nachfrage und des sinkenden Neubauvolumens eine zügige Absorption der verfügbaren Flächen zu erwarten“, sagt Linsin.

Entwicklung Büroflächenumsatz und Durchschnittsmiete in den Top-5-Märkten im Zeitverlauf