Wohninvestmentmarkt 2025: Mehr Abschlüsse, weniger Volumen

Trotz einer höheren Marktaktivität fällt das Investmentvolumen am institutionellen Wohnungsmarkt im Jahr 2025 niedriger aus als im Vorjahr. Die vollzogenen Transaktionen summieren sich auf 8,89 Milliarden Euro, rund eine Milliarde Euro weniger als 2024 (9,84 Milliarden Euro). Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 259 Transaktionen registriert und damit sieben Prozent mehr als im Vorjahr (242). Die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten ging allerdings von 63.000 auf rund 55.700 zurück.

Das Schlussquartal war mit einem Transaktionsvolumen von 2,46 Milliarden Euro das umsatzstärkste. Im Vergleich zum Vorquartal legte der Umsatz um etwas mehr als ein Fünftel zu, blieb zugleich jedoch knapp ein Drittel unter dem Wert des vierten Quartals 2024. Allerdings kamen auch im Schlussquartal 2025 überdurchschnittlich viele Wohnungskäufe zum Abschluss. So lag die Marktaktivität mit 75 Transaktionen um rund sieben Prozent über dem Vorjahresquartal und drei Prozent über dem Fünfjahresschnitt.    

„Das Jahr 2025 war geprägt von unterschiedlichen Quartalsdynamiken, aber insgesamt auch von einer Stabilisierung am deutschen Wohninvestmentmarkt. Nach den turbulenten Vorjahren beobachteten wir eine graduelle Rückkehr der institutionellen Investoren, was auch als ein Zeichen für die Attraktivität der Assetklasse zu bewerten ist“, kommentiert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany.

Dominiert wurde das Marktgeschehen durch kleinere und mittelgroße Transaktionen in der Spanne von zehn bis 50 Millionen Euro. Portfoliotransaktionen von mehr als 100 Millionen Euro sind selten und machten lediglich ein Drittel des Jahresvolumens aus, im Vorjahr fiel deren Anteil noch doppelt so hoch aus. Eine Ursache für diese Entwicklung ist der Fokus auf Core-Immobilien, die klassischerweise in Form von Einzeltransaktionen gehandelt werden. Lag deren Anteil am Gesamtvolumen 2024 noch bei 21 Prozent, ist er 2025 auf rund 54 Prozent gestiegen. Da Core-Transaktionen ein geringeres Volumen aufweisen, ist infolgedessen auch die durchschnittliche Dealgröße gesunken. „Die hohe Marktgängigkeit von Core-Assets ist damit auch Ausdruck davon, dass der Markt durch die Käuferseite determiniert wird“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

So nutzten Family-Offices und private Investoren den aktuellen Marktzyklus vermehrt für den Erwerb von Core-Immobilien, insbesondere in den Metropolen Berlin und München. Auch börsengelistete Wohnungsunternehmen sind wieder aktiv. So hat zum Jahresende Vonovia wieder einen größeren Ankauf gemacht. Für mehr als 100 Millionen Euro erwarb Vonovia von Quantum rund 750 Wohneinheiten. „Das schürt die Hoffnung, dass die gelisteten Wohnungsunternehmen auch in Zukunft wieder mehr Präsenz auf der Käuferseite zeigen werden“, so Scheunemann.

Zwei Investmentstrategien prägen den Wohnungsmarkt

Trotz des hohen Anteils an Core-Transaktionen, liegen Value-add-Investments stabil bei einem Marktanteil von zehn Prozent. „Das stützt unsere Beobachtung, dass wir am deutschen Wohninvestmentmarkt gegenwärtig vor allem zwei dominante Investitionsstrategien beobachten. Zum einen gibt es eine große Gruppe an Investoren, die auf jüngeren Bestand und damit auf das Core-Segment fokussiert ist. Zum anderen sehen wir Käufer, die Objekte mit signifikantem Value-add-Potenzial und attraktiven Renditeaufschlägen präferieren. Die Spanne zwischen Core- und Value-add-Investments ist so groß wie nie“, erläutert Scheunemann.

Wie bereits in der ersten Jahreshälfte 2025 blieb das Renditedelta zwischen Objekten mit guter und mittlerer Qualität in jeweils guten Mikrolagen der sieben A-Städte mit circa 50 Basispunkten unverändert. Für Spitzenprodukt liegt die Rendite im Mittel weiterhin bei 3,51 Prozent. „Die erwartete Kompression der Spitzenrenditen hat sich damit 2025 nicht erfüllt, da auch das Zinsniveau stärker gestiegen ist als erwartet“, sagt Scheunemann. 

Forward-Deals mit kurzen Fertigstellungszeiten im Fokus

Auffallend ist das zunehmende Interesse an Forward-Deals. 2025 hat sich deren Anteil im Vergleich zum Vorjahr auf 20 Prozent verdoppelt. Jeder zweite Forward-Deal hatte einen geförderten Anteil in den Projekten und damit deutlich mehr als im Fünfjahresschnitt (30 Prozent). „Bemerkenswert ist zudem, dass kommunale und landeseigene Wohnungsgesellschaften überproportional als Käufer auftreten, insbesondere bei geförderten, preisregulierten und/oder sozial gebundenen Wohnungsprojekten“, betont Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.

Bei den Forward-Transaktion zeigt sich zudem eine Fokussierung auf fortgeschrittene und bereits laufende Projektentwicklungen. Im Mittel hatten die Transaktionen im vierten Quartal einen geplanten Fertigstellungszeitpunkt für Ende 2026. Entsprechende Abschlüsse fanden deutschlandweit statt, mit Schwerpunkten neben den Metropolen Berlin, Köln und Leipzig auch wieder vermehrt im Umland und in B-Städten wie Hannover, Heilbronn, Konstanz oder Göttingen.

Insgesamt hat sich das Transaktionsgeschehen auf Standorte außerhalb der großen Metropolen verlagert. In den sieben Immobilienhochburgen wurden rund 39 Prozent der Transaktionen getätigt und damit deutlich weniger als im Fünfjahresmittel (55 Prozent). „Angebotsseitige Limitationen bei jungem Bestand in den sieben Metropolen haben Kapital im Jahr 2025 immer häufiger in starke B-Städte getrieben, denn auch hier finden sich starke Fundamentalfaktoren und stabile und nachhaltige Cashflows“, erläutert Gröbel.

Erholung beim Wohnungsbau wird Angebotsmangel nicht beseitigen

Das Neubauangebot ist zuletzt stark zurückgegangenen, mittlerweile scheint der Tiefpunkt beim Wohnungsbau allerdings durchschritten. Zumindest wurden im Jahr 2025 wieder mehr Baugenehmigungen erteilt. Zwischen Januar und September 2025 wurde der Bau von 175.600 Wohnungen in neuen sowie bereits bestehenden Gebäuden genehmigt. Das sind rund zwölf Prozent oder 18.400 Wohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Dabei lag das Plus aber vor allem bei der Genehmigung für Einfamilienhäuser.

Um den Wohnungsbau anzukurbeln, wurde das Bau-Turbo-Gesetz im Oktober 2025 verabschiedet und ist zum Ende jenes Monats in Kraft getreten. Mit dem Bau-Turbo verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, die bislang häufig langwierigen Planungsverfahren im Wohnungsbau signifikant zu beschleunigen und zugleich die Handlungsspielräume für Gemeinden und Bauherren zu erweitern. Das soll die Möglichkeit eröffnen, schnell und flexibel neuen Wohnraum zu schaffen. Anwendung soll der Bau-Turbo vorrangig bei innerstädtischen Flächen finden. „Der Wohnungsneubau dürfte sich 2026 weiter erholen, für ein Platzen des Knotens wird es aber nicht reichen. Der Angebotsmangel bei jüngeren Wohnungsbeständen wird vorerst weiter anhalten“, prognostiziert Gröbel.

Investmentmarkt geht in eine Seitwärtsbewegung

Von der Finanzierungsseite sind in diesem Jahr keine großen Impulse für den Wohninvestmentmarkt zu erwarten. Das Zinsniveau ist zum Jahresende 2025 in Richtung vier Prozent gestiegen und dürfte 2026 moderat zunehmen. „Das Zinsniveau ist für die Immobilienwirtschaft grundsätzlich planbar, aber mit niedrigeren Zinsen sollte niemand rechnen. Einen ,Zins-Boost‘ für den Gesamtmarkt wird es also nicht geben“, verdeutlicht Helge Scheunemann.

Dennoch startet der Wohninvestmentmarkt mit etwas Rückenwind ins Jahr 2026. So führt der Abschlussüberhang aus dem vierten Quartal 2025 zu einem dynamischem Jahresauftakt und einem erhöhten Transaktionsvolumen in den ersten Monaten, da zahlreiche Abschlüsse ins neue Jahr verschoben wurden. Zudem dürften mehrere großvolumige Portfolios auf den Markt kommen. „Wir wissen von drei Portfolios mit einem Gesamtvolumen von rund 1,3 Milliarden, die in den ersten Monaten in die Vermarktung gehen werden“, sagt Michael Bender. Die Produktverfügbarkeit bleibt entsprechend hoch. Es werden jedoch nicht alle angebotenen Objekte zeitnah einen Abnehmer finden, was zu verlängerten Vermarktungszeiten für die Verkäufer führen werde. 

Bender rechnet 2026 mit einer Fortsetzung der Marktentwicklung aus dem Vorjahr: „Im Fokus stehen nachhaltige Core-Produkte und Forward-Deals mit geringem Fertigstellungshorizont. Wir rechnen mit einer weiteren Marktstabilisierung und einem Transaktionsvolumen zwischen neun und zehn Milliarden Euro.“