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08.01.2019 MärkteWohnen

Wohninvestmentmarkt Deutschland 2018

Dritthöchstes Transaktionsvolumen der letzten zehn Jahre – Mehr als jeder dritte Käufer griff zum ersten Mal zu

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Überdurchschnittlicher Jahresumsatz trotz leichtem Rückgang



Am deutschen Wohninvestmentmarkt wechselten im vergangenen Jahr Immobilien(*1) für fast 15,1 Mrd. Euro den Eigentümer. Trotz eines leichten Umsatzrückgangs von 3 % gegenüber dem Vorjahr wurde damit das dritthöchste Ergebnis in den letzten zehn Jahren erzielt. „Deutsche Wohnimmobilien sind für institutionelle Investoren weiterhin ein begehrtes Produkt“, erklärt Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, und ergänzt: „Aus Investorensicht stellt sich die Situation am Wohnungsmarkt angesichts angespannter Mietwohnungsmärkte und einer weiterhin zu geringen Neubauaktivität nach wie vor positiv dar. Der Nimbus als sicherer Anlagehafen hat trotz zusätzlicher regulatorischer Hürden weiterhin Bestand“. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr fast 122.000 Wohnungen gehandelt und damit circa 7 % weniger als im Vorjahr.

Kleinere Wohnungspakete dominieren das Marktgeschehen

Wie bereits in den vorherigen zwei Jahren trugen Verkäufe von Projektentwicklungen zu einem erheblichen Teil des Transaktionsvolumens bei – rund 26 % des Volumens entfielen 2018 auf solche Ankäufe. Mit der Buwog-Übernahme durch Vonovia fand im letzten Jahr zwar die größte Transaktion seit der Gagfah-Übernahme im Jahr 2015 statt, insgesamt stellte sich der Investmentmarkt jedoch kleinteiliger dar. So entfielen 48 % aller gehandelten Wohnungen auf Transaktionen mit einer zwei- oder dreistelligen Anzahl an Wohnungen. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag dieser Anteil bei 29 %. „In den kleineren Losgrößen spiegelt sich einerseits die steigende Bedeutung von Projektentwicklungskäufen wider, andererseits dürfte der Angebotsmangel bei großen Portfolios die Bereitschaft zum Erwerb kleinerer Wohnungspakete erhöhen“, meint Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills. Durchschnittlich wechselten im vergangenen Jahr 458 Wohnungen pro Transaktion den Eigentümer (2017: 402).

Käuferlandschaft wird zunehmend bunter – über ein Drittel der Käufer waren Neulinge

Die anhaltend starke Anziehungskraft des deutschen Wohnimmobilienmarktes auf institutionelle Investoren spiegelt sich in einer Vielzahl erstmals in Erscheinung getretener Käufer wider. So traten von den im Jahr 2018 namentlich bekannten Käufern fast 38 % zum ersten Mal innerhalb der vergangenen zehn Jahre als Investoren auf dem deutschen Wohnungsmarkt in Erscheinung. Diese Investoren zeichneten für etwa 17 % des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Mit Abstand größter neu in Erscheinung getretener Investor war der dänische Pensionsfonds PFA. „Neben europäischen Investoren traten auch einige deutsche Versicherungen und Versorgungswerke erstmals direkt als Käufer in Erscheinung“, beobachtet Nemecek. Insgesamt entfielen auf deutsche Investoren rund 78 % des Transaktionsvolumens. Europäische Käufer zeichneten für etwa 19 % des Volumens verantwortlich.

Transaktionsvolumen dürfte im Jahr 2019 auf ähnlichem Niveau liegen



„Die weiter gewachsene Investorenbasis inklusive einer Vielzahl von neu aufgelegten Wohnimmobilienfonds, die erst mit dem Portfolioaufbau beginnen, dürfte auch im laufenden Jahr erneut für ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen sorgen“, erwartet Schenk. Für das Jahr 2019 rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau.

(1*) = alle Transaktionen mit mindestens 50 Wohnungen bzw. Wohneinheiten

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