Wohnungsmarkt: Sehr hohe Mietpreisdynamik im ersten Halbjahr 2025 im Bestand und Neubau

Im ersten Halbjahr 2025 haben die Angebotsmieten in nahezu allen kreisfreien Städten weiter angezogen, zum Teil mit Steigerungsraten im zweistelligen Prozentbereich. Damit hält die hohe Marktdynamik auch in der Breite an. Das zu geringe Wohnungsangebot, die schwelende Wohnungsbaukrise sowie die anhaltend hohe Nachfrage üben nach wie vor sehr hohen Druck auf den deutschen Mietwohnungsmarkt aus. Das überdurchschnittlich hohe Mietpreiswachstum dürfte sich damit kurz- und mittelfristig fortsetzen. Dies ergibt eine aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Um im aktuellen Marktumfeld Orientierungshilfen und einen schnellen Überblick auch über kleinere Standorte zu liefern, veröffentlicht der Immobilienberater zum elften Mal ein Research-Produkt, das speziell auf institutionelle Investoren ausgerichtet ist. Neben einem Überblick zu den bundesweiten Investment- und Vermietungsmärkten enthält der Report komprimierte Darstellungen der wichtigsten Marktindikatoren der großen Standorte und Fact Sheets für über 100 Städte.

„Während sich die Angebotsmieten im Bestand in den A-Städten und Hochschulstädten jeweils um 4% und in Mittelstädten um 3% gegenüber dem Jahresende 2024 verteuerten, war in den Großstädten mit einem Plus von 5 % eine leicht überdurchschnittliche Mietpreisdynamik zu verzeichnen“, so Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die höchsten Medianangebotsmieten im Bestand werden mit durchschnittlich 15,75 €/m² in den A-Städten registriert. Dahinter folgen mit deutlichem Abstand die Hochschulstädte (12,25 €/m²). Langfristig betrachtet ist Berlin die kreisfreie Stadt mit der stärksten Mietpreisentwicklung in Deutschland: So verteuerten sich hier die Mieten im Bestand um 87 % gegenüber 2015. Kurzfristig betrachtet weist Frankfurt am Main ein überdurchschnittlich hohes Mietpreiswachstum von 6 % gegenüber dem Jahresende 2024 auf.

Im Neubausegment sind die Mieten in der Bundeshauptstadt sowie in Hamburg ebenfalls mit jeweils 72 % gegenüber 2015 am stärksten angestiegen. In der Hansestadt verteuerten sich die Mieten für Neubauobjekte mit 13 % auch auf Sicht der letzten sechs Monate überdurchschnittlich stark. Durch die starke Mietpreisdynamik ist Hamburg (22,40 €/m²) nunmehr teurer als Frankfurt und Berlin und damit nach München der zweitteuerste Standort im Neubausegment in Deutschland.

Neubaumiete steigt um mehr als 10 % seit Jahresanfang in Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart

Die Mietpreise in den kreisfreien Städten verteuerten sich signifikant seit 2015. Während die Medianmieten im Bestandsegment im Schnitt um 49 % auf aktuell 10,35 €/m² zulegten, werden für Mietwohnungen im Neubau mit 14,65 €/m² im Mittel 55 % mehr aufgerufen als noch 2015. Die Betrachtung der Mietpreisentwicklung seit Jahresanfang verdeutlicht die sehr hohe Mietpreisdynamik auf kurzfristige Sicht: So haben sich allein in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 die Angebotsmieten im Bestand um 4 % und im Neubau sogar um 7 % sehr stark verteuert. Mit Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart weisen drei der sieben Top-Standorte im Neubausegment ein Mietpreiswachstum im zweistelligen Prozentbereich auf. Die erhöhte Nachfrage stößt nach wie vor, gerade in den Top-Städten, auf ein sehr begrenztes Angebot. Dies macht sich besonders in der hohen Mietpreisdynamik im Neubausegment bemerkbar. Angebotsseitig kann die andauernde Krise im Wohnungsneubau den gestiegenen Bedarf, vor allem in den Top-Lagen, nicht ausgleichen. Neben dem bereits bestehenden Nachholbedarf trägt das starke Bevölkerungswachstum der vergangenen zwei Jahre maßgeblich zur stark erhöhten Nachfrage nach Mietwohnungen bei. Infolgedessen sind die Mietpreise zuletzt so stark angestiegen wie seit Jahren nicht mehr. Eine Fortsetzung dieses Trends ist kurz- und mittelfristig vor dem Hintergrund des hohen Nachfragedrucks und der fehlenden angebotsseitigen Entlastung sehr wahrscheinlich.

Leerstand notiert deutlich unter 3-%-Schwelle

Die bundesweite Leerstandsquote hat sich zuletzt (2023 letzter verfügbarer Wert) bei 2,5 % stabilisiert und notiert damit deutlich unterhalb der 3-%-Fluktuationsreserve, die als Mindestmaß für einen funktionierenden Wohnungsmarkt gilt. In den Top-7-Städten bewegen sich die Leerstandsquoten – mit Ausnahme von Düsseldorf – sogar unterhalb der 1-%-Marke. München und Frankfurt wiesen mit jeweils 0,1 % die niedrigsten Leerstandsquoten auf. Diese äußerst geringen Werte spiegeln sich entsprechend in den hohen Mietpreisniveaus der A-Städte wider.

Perspektiven

„In den nächsten Jahren wird gemäß der aktuellen Raumordnungsprognose weiterhin mit einem Anstieg der Bevölkerungszahlen, insbesondere in den A-Städten, gerechnet. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass die Bautätigkeit sich vorerst auf einem niedrigen Niveau einfinden wird. Vor diesem Hintergrund ist auch künftig mit einer dynamischen Entwicklung der Mietpreise, insbesondere im Neubausegment, zu rechnen. Die stabilen Fundamentaldaten unterstreichen somit die Attraktivität einer Investition in den deutschen Mietwohnungsmarkt. Gerade in Zeiten erhöhter geo- und makroökonomischer Unsicherheiten und Marktvolatilität versprechen Investments in Mietwohnungen sichere und stabile Cashflows“, fasst Christoph Meszelinsky die Aussichten zusammen.

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