Zinshausmarkt: Transaktionen steigen um rund 10 Prozent

• Marktdynamik zieht an: Mit rund 38.000 Transaktionen verzeichnen Wohninvestments ein kräftiges Plus von ca. 10 Prozent.
• Bestandsimmobilien leicht im Plus: Die Angebotspreise steigen moderat auf durchschnittlich 1.996 Euro/m² (+3,0 %).
• Metropolen liefern attraktive Erträge: In den A-Städten liegen die Renditen stabil bei 4,1 Prozent.

Der deutsche Markt für Wohn- und Geschäftshäuser gewinnt an Fahrt. 2025 wurden rund 38.000 Transaktionen abgeschlossen – ein Plus von etwa 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das zeigt der Deutschland-Marktbericht 2026 von Engel & Völkers Research, der die Entwicklung in 59 Städten analysiert. Bestandsimmobilien bieten mit durchschnittlich 1.996 Euro pro Quadratmeter attraktive Einstiegspreise, die Mietrenditen liegen in den deutschen A-Städten bei durchschnittlich 4,1 Prozent.

„Immobilieninvestments sind dank stabiler Rahmendaten wieder planbar und kalkulierbar”, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO von Engel & Völkers D-A-CH. „Diese Chance nutzen derzeit viele Privatanleger. Die steigenden Transaktionszahlen unterstreichen das Potenzial des deutschen Wohn- und Geschäftshausmarktes trotz des weiterhin herausfordernden wirtschaftlichen und geopolitischen Umfelds.”

Ein Drittel des Transaktionsvolumens in A-Städten

Die Handelsaktivität wächst seit gut zwei Jahren wieder deutlich, gestützt von stabilen Bauzinsen, die sich in den letzten Monaten bei 3,6 bis 3,8 Prozent eingependelt haben. Für 2025 geht Engel & Völkers Research final von 37.000 bis 39.000 Verkäufen in Deutschland aus*. Das entspricht einem Plus von rund 10 Prozent (+7 bis 13 %). Das Umsatzvolumen beläuft sich auf 35 bis 38 Mrd. Euro (+12 bis 21 %). Davon entfällt fast ein Drittel auf die sieben deutschen A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Bestand unter 2.000 Euro pro m²

Bestandsimmobilien bieten derzeit attraktive Einstiegschancen in den Markt. Im vierten Quartal 2025 betrug der durchschnittliche Angebotspreis 1.996 Euro pro m². Das ist ein Anstieg von 3,0 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, liegt jedoch deutlich unter dem bisherigen Höchstwert von 2.113 Euro pro m², der im zweiten Quartal 2022 erreicht worden war. Trotz notwendiger Sanierungen – zwei Drittel der inserierten Mehrfamilienhäuser weisen die Energieeffizienzklasse E oder schlechter auf – bleiben die Investitionsausgaben bei Bestandsimmobilien oft unter dem Niveau von Neubauobjekten. Diese kamen zum Jahresende 2025 auf einen durchschnittlichen Angebotspreis von 4.019 Euro pro m².

Renditen in A-Städten bei gut 4 Prozent

Die Mietrendite am Markt für Wohn- und Geschäftshäuser rangiert 2025 bundesweit mit 5,4 Prozent auf Vorjahresniveau. Im Durchschnitt der A-Städte belief sich die Rendite im vierten Quartal 2025 auf 4,1 Prozent mit Tendenz zu einem leichten Plus. Sie lag erneut deutlich über den 2,7 Prozent der zehnjährigen Bundesanleihen.

Steigende Mieten stützen die Renditen bundesweit: Für Bestandswohnungen betragen die Angebotsmieten im Schnitt 10,42 Euro pro Quadratmeter (+4,1 % zum Vorjahr), für Neubauwohnungen 15,43 Euro pro Quadratmeter (+3,5 %). Das Bevölkerungswachstum in Deutschland und die daraus resultierende gute Vermietbarkeit von Immobilien sichern Investierenden zuverlässige Erträge.

Private Investierende nutzen ihre Chance

Institutionelle Investierende sind noch nicht in vollem Umfang an den deutschen Markt zurückgekehrt. Dafür sind private und semiprofessionelle Anleger sehr aktiv. Sie profitieren vom verminderten Wettbewerbsdruck und nutzen das vorteilhafte Zeitfenster. Berlin bleibt dabei eine Ausnahme: Dort sind institutionelle Investierende am Markt für Wohn- und Geschäftshäuser schon wieder stark vertreten.

Aussichten am Investmentmarkt

Engel & Völkers Research prognostiziert für den weiteren Verlauf von 2026 eine marktfreundliche Inflationsrate nahe 2 Prozent sowie realistische Bauzinsen um 4 Prozent. „Der Markt für Wohninvestments sendet mit guten Fundamentaldaten, soliden Renditen und einer wachsenden Nachfrage positive Signale“, resümiert Till-Fabian Zalewski. „Besonders der Bestand an Wohn- und Geschäftshäusern bietet Investierenden die Möglichkeit, aussichtsreiche Value-Add-Strategien umzusetzen. Das Transaktionsvolumen wird sich im Laufe von 2026 erneut moderat erhöhen.“

Auf längere Sicht zieht voraussichtlich auch das derzeit schwache Neubausegment wieder an. „Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohn- und Geschäftshäuser ist 2025 um rund 12 Prozent gestiegen”, so Zalewski. „Das wird sich ab den Jahren 2027/2028 zumindest in begrenztem Umfang am Markt bemerkbar machen. Auch Impulse der Bundesregierung wie etwa die EH-55-Förderung sind positive Nachrichten für den Neubaumarkt.”

^{* In Deutschland werden alle Immobilienverkäufe von rund 500 regionalen Gutachterausschüssen erfasst. Die Vielzahl an Ausschüssen und unterschiedlichen Erfassungsmethoden macht eine präzise Ermittlung der tatsächlichen Transaktionszahlen und -volumina erst im Herbst des jeweils darauffolgenden Jahres möglich. Die Zahlen für 2025 basieren auf Hochrechnungen der Transaktionsdaten von Engel & Völkers Research.}