Zunehmende Portfoliodynamik sorgt für ein solides Ergebnis auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt 

• Transaktionsvolumen mit 4,0 Milliarden Euro 11 Prozent unter Vorjahresniveau
• Steigende Dynamik auf dem Markt durch Portfoliotransaktionen und einzelne Großtransaktionen über 100 Millionen Euro
• Stabile Spitzenrendite von 4,75 Prozent

Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erzielte gemäß Colliers in den letzten neun Monaten ein Transaktionsvolumen von 4,0 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang von 11 Prozent. Im Zehnjahresdurchschnitt wurde ein Rückgang von 16 Prozent verzeichnet. Das unterdurchschnittliche Ergebnis ist überwiegend auf die Verzögerung innerhalb der Investmentprozesse infolge der langen Exklusivitätszeiträume zurückzuführen, die oft durch intensivere Due-Diligence-Phasen zustande kommen. Positiv ist hervorzuheben, dass trotz der Verzögerung die Transaktionen im dritten Quartal erfolgreich abgeschlossen wurden, sodass im dritten Quartal mit rund 1,6 Milliarden Euro das stärkste Dreimonatsergebnis des Jahres registriert wurde. Auch im Kontext des gesamten Investmentmarktes zeigte sich das Segment mit einem Marktanteil von 23 Prozent weiterhin solide und war nach Büro die zweitstärkste Nutzungsart. Beides beweist das anhaltende Marktinteresse. 

Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Investment Germany bei Colliers: „Der gesamte Investmentmarkt ist von einer andauernden Transformationsphase geprägt. Globale geopolitische und konjunkturelle Entwicklungen stellen alle Investoren unabhängig vom Segmentfokus vor Herausforderungen, wie beispielsweise geschwächte Nachfrage und steigende Leerstände. Wir sehen jedoch gleichzeitig eine zunehmende Dynamik und ein hohes Interesse an deutschen Industrie- und Logistikimmobilien. Wir beobachten zudem, dass sowohl Portfoliotransaktionen als auch großvolumige Core-Deals über 100 Millionen Euro wieder öfter platziert werden und einen Käufer finden. Bei den Gebäudetypen stellen wir fest, dass sogenannte Spezialimmobilien – also nutzungsspezifisch konzipierte Objekte wie Cross-Dock, temperaturgeführte Immobilien, IOS – für viele Investoren zunehmend an Bedeutung gewinnen. Beispielsweise konnte im zweiten Quartal ein IOS-Portfolio von der Branicks Group an einen französischen Spezialfonds verkauft werden.“ 

Portfolioverkäufe für Spezialfonds prägen den Sommer

Dank mehrerer Portfoliotransaktionen in den Sommermonaten Juli bis September stieg der Gesamtanteil der Portfoliotransaktionen auf 30 Prozent. Zu den bedeutendsten Paketverkäufen gehörte der Verkauf des Helix-Portfolios mit zwölf Logistikimmobilien, das von Nuveen und Palmira an die US-amerikanische Investmentgesellschaft Starwood Capital veräußert wurde. Eine weitere marktprägende Transaktion war der Verkauf des Urban-Logistik-Portfolios, bestehend aus elf Objekten, an die Highbrook-Plattform CityLink. Auch hier kam das Kapital aus den USA. Im Bereich der Einzeltransaktionen stachen zwei Großabschlüsse hervor: Eine Spezialimmobilie eines Automobilherstellers im Großraum der Region Ingolstadt, die für über 130 Millionen Euro an eine israelische Pensionskasse verkauft wurde, sowie eine Neubauimmobilie des Projektentwicklers Garbe in der Logistikregion Leipzig, die für über 120 Millionen den Eigentümer gewechselt hat. 

„Das Interesse an Portfoliotransaktionen ist vor allem bei neuen, internationalen Playern hoch, die ihre Allokation im Segment Industrie- und Logistik erhöhen möchten. Wir stellen fest, dass aktuell der Zeitpunkt für Seed-Portfolio-Ankäufe besonders attraktiv ist, da ein Portfolio-Premium auf Verkäuferseite derzeit nicht durchsetzbar ist. Ferner punktet der deutsche Markt im globalen Verhältnis weiterhin mit politischer Stabilität und wirtschaftlichen Investitionen (Sondervermögen). Beides wird vor allem von internationalen Investoren besonders positiv bewertet.“

Die stärksten Käufergruppen, mit rund 31 Prozent, waren am Ende des dritten Quartals offene Immobilienfonds und Spezialfonds, Vermögensverwalter folgten auf Platz 2 mit rund 17 Prozent Anteil am gesamten Transaktionsvolumen. Die Mehrheit dieser Käufergruppen verfügten über internationales Kapital, sodass der Anteil internationaler Gelder am gesamten Transaktionsvolumen nach neun Monaten 59 Prozent erzielte. Dabei waren europäische Geldgeber mit knapp einem Drittel die größte Kapitalquelle. 

„Für ausländische Investoren steht vor allem die spürbar höhere Dynamik auf dem Vermietungsmarkt im Vordergrund. Durch neue Trends und staatliche Förderprogramme, wie das Sondervermögen für Infrastruktur und Defense-Industrien, rechnen wir mit weiteren positiven Impulsen für den Vermietungsmarkt. Das Zurückkehren der Anmietungsaktivitäten seitens E-Commerce-Unternehmen bewerten wir als die aktuell prägendste Entwicklung. Als größte Herausforderung für die Investoren identifizieren wir aktuell die abflachenden Mietwachstumsraten. Die Spitzenwachstumsraten aus den Boomjahren 2020 bis 2022 sind auf diesem Niveau in der aktuellen Marktlage nicht feststellbar. Darüber hinaus erleben wir, dass der Trend hin zu kürzeren Mietlaufzeiten auf dem Vermietungsmarkt vor allem bei Core-Investoren ein Diskussionsthema ist. Während Nutzer vermehrt Mietverträge über 3-5 Jahre abschließen, bevorzugen Core-Investoren hingegen lange Laufzeiten von 10 Jahren. Trotzdem bietet der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt auch Sonderimmobilien, wie beispielsweise IOS-Flächen oder Cross-Dock-Immobilien mit überdurchschnittlich langen Mietvertragslaufzeiten und den sogenannten Sticky Tenants (aufgrund des BTS-Charakters der Immobilien und der hohen Ausbaukosten bleibt diese Nutzergruppe überdurchschnittlich lang in den Immobilien). Wir stellen fest, dass das wieder anziehende Paketaufkommen (für 2025 wird vom Bundesverband Paket- und Expresslogistik ein Plus von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr erwartet) insbesondere die Nachfrage nach Cross-Dock-Immobilien befeuert, während mittelfristig die staatlichen Investitionen (Sondervermögen) in Infrastruktur zu einer erhöhten Nachfrage seitens der Nutzer nach Freiflächen führen werden“, erklärt Kah. 

Spitzenrenditen bleiben stabil

Die Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 m² zeigt sich seit dem ersten Quartal 2024 stabil. 

„Bei Industrie- und Logistikimmobilien sehen wir bereits seit 1,5 Jahren eine Seitwärtsbewegung. Wir rechnen erst ab nächstem Jahr mit einer möglichen Renditekompression aufgrund der steigenden Marktdynamik. Nach einer Haltedauer von fünf bis zehn Jahren ergibt sich für viele Verkäufer die Gelegenheit zur Veräußerung – mit dem Ziel der Renditesicherung. Die Transaktionen treffen dabei auf Käufer mit Fokus auf Portfolioausbau, die gleichzeitig das attraktive Preisniveau am deutschen Markt für ihre Allokationsstrategie nutzen. Wir rechnen zwar mit einem dynamischen vierten Quartal jedoch mit einem Gesamtergebnis, das leicht unterhalb des Vorjahresergebnisses liegen wird. Auf Basis der aktuell am Markt befindlichen Transaktionen gehen wir zudem von einem regen Jahresstart 2026 aus “, sagt Kah abschließend.