Zwischen Krise und Comeback – Immobilienaktien am Wendepunkt

• Stimmungsindex steigt auf 53,3 Punkte – Analysten zeigen sich optimistisch, Trendwende nach der Krise 2022 setzt sich fort (H2 2024: 47,7 Punkte)
• Wohnimmobilien bleiben klarer Favorit – mit 69,7 Punkten deutlich vor Gewerbeimmobilien (41,0 Punkte)
• Attraktives Chance-Risiko-Profil für Wohnimmobilien – stabile Nachfrage sorgt für hohe Bewertungssicherheit
• Immobilienaktien hinken Gesamtmarkt weiter hinterher – DAX mit deutlich besserer Performance im 6- und 12-Monatsvergleich
• Bewertungsabschläge bleiben hoch – Substanzwerte sind bei Wohn- und Gewerbeimmobilien noch nicht eingepreist
• Finanzierungsumfeld und ESG-Anforderungen gelten als größte kurzfristige und langfristige Herausforderungen

Die Hamburger Kommunikations- und Strategieberatung für Finanzkommunikation und ESG, Kirchhoff Consult, hat die zwölfte Ausgabe des „Kirchhoff Stimmungsindikator Immobilienaktien“ veröffentlicht. Die befragten Analysten blicken verhalten optimistisch auf den weiteren Verlauf der Immobilienaktien-Kurse: Der Stimmungsindex steigt leicht auf 53,3 Punkte (H2 2024: 47,7 Punkte) und signalisiert damit eine moderate, aber stabile Verbesserung der Marktstimmung.

Jens Hecht, Managing Partner bei Kirchhoff Consult, kommentiert: „Die Kursentwicklungen am Immobilienmarkt zeigen eine Stabilisierung, auch wenn die Werte weiterhin deutlich unter ihren Substanzniveaus notieren. Das hohe Bewertungsdelta unterstreicht jedoch nach wie vor das Aufholpotenzial der Branche. Insbesondere bei Wohnimmobilien sehen wir, dass sich der Markt zunehmend konsolidiert und Investoren die Resilienz dieses Segments neu bewerten. Trotz anspruchsvoller Rahmenbedingungen – wie einem herausfordernden Zinsumfeld und verschärften ESG-Vorgaben – bleibt die Branche aus unserer Sicht langfristig attraktiv.“

Stetige Erholung deutscher Immobilienaktien

In den vergangenen sechs Monaten legten die Aktien der zehn größten börsennotierten Immobilienbestandshalter in Deutschland im Durchschnitt um +2,4 % zu. Gewerbeimmobilienaktien entwickelten sich mit +3,0 % überdurchschnittlich, während Wohnimmobilienwerte mit +1,9 % leicht unter dem Branchenschnitt blieben. Damit bleiben Immobilienaktien weiterhin deutlich hinter dem Gesamtmarkt zurück – der DAX verzeichnete im gleichen Zeitraum einen Zuwachs von +19,5 %.

Trotz dieser unterdurchschnittlichen Performance weist die Branche weiterhin ein hohes Bewertungsdelta auf: Der durchschnittliche Abschlag zum Substanzwert beträgt -39,9 % – ein klares Zeichen für anhaltende Zurückhaltung auf Investorenseite. Gleichzeitig birgt diese Lücke ein erhebliches Aufholpotenzial. Ein positiver Impuls, etwa durch eine weitere Lockerung der Zinspolitik oder eine konjunkturelle Belebung, könnte aus Sicht der Analysten die notwendige Dynamik bringen, um diese Bewertungslücke spürbar zu verkleinern.

Wohnimmobilien bleiben Favorit der Analysten

Die Stimmung unter Analysten fällt für Wohnimmobilien weiterhin deutlich positiver aus (69,7 Punkte) als für Gewerbeimmobilien (41,0 Punkte). Auch im langfristigen Kursvergleich der letzten drei Jahre zeigen Wohnimmobilien eine überdurchschnittliche Performance von +8,4 % gegenüber lediglich +0,7 % im Branchenschnitt. Haupttreiber bleibt die nachhaltig hohe Nachfrage nach Wohnraum.

Immobilienaktien-Analysten sehen bei Wohnimmobilien zudem das attraktivste Chance-Risiko-Profil – vor allem aufgrund der stabilen Ertragslage und der robusten Marktnachfrage. Eine kürzlich veröffentlichte Analyse von BNP Paribas Real Estate bestätigt diesen Trend: Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt stieg im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr um über 30 % auf rund 4,5 Milliarden Euro. Auch andere Marktbeobachter wie JLL, NAI Apollo, Colliers und CBRE melden Transaktionsvolumina zwischen 3,9 und 4,4 Milliarden Euro.

Büroimmobilien mit größter Unsicherheit behaftet

Zwar bleibt auch die Stimmung für Gewerbeimmobilien im positiven Bereich (41,0 Punkte), doch hat sich der Wert gegenüber dem Vorhalbjahr (43,2 Punkte) kaum verändert. Innerhalb des Segments gelten insbesondere Büroimmobilien laut Analysten weiterhin als unsicherste Asset-Klasse – bedingt durch strukturelle Veränderungen im Arbeitsumfeld, anhaltende Flächenüberhänge in B- und C-Lagen sowie schwierige Vermarktungsperspektiven.

Die Auswertung zur Risikowahrnehmung verschiedener Immobiliensegmente zeigt, dass Büro- und Einzelhandelsimmobilien am häufigsten als besonders unsicher eingeschätzt werden. Die anhaltende Diskussion um „New Work“, Flächeneffizienz und ESG-Kriterien verstärkt diese Wahrnehmung zusätzlich und dämpft sowohl Investitionsbereitschaft als auch Bewertungsperspektiven im börsennotierten Segment.

Finanzierungsumfeld und ESG-Anforderungen gelten als aktuell größte Herausforderungen

Als wesentliche Herausforderungen nennen die befragten Analysten das weiterhin anspruchsvolle Finanzierungsumfeld sowie die zunehmende Komplexität regulatorischer ESG-Vorgaben. Beide Faktoren wirken sowohl kurzfristig als auch langfristig belastend auf Geschäftsmodelle, Investitionsentscheidungen und die Bewertungsspielräume.

Trotz jüngster politischer Diskussionen über eine mögliche Reduzierung einzelner ESG-Vorgaben – etwa im Bereich Berichterstattung oder Lieferkettengesetz – gehen Immobilienanalysten nicht davon aus, dass energiebezogene Kriterien in der Branche an Relevanz verlieren. Im Gegenteil: Sie werden erwartungsgemäß zunehmend direkt mit der Finanzierungsfähigkeit von Objekten verknüpft und spielen auch bei Mietentscheidungen institutioneller Nutzer eine zentrale Rolle. ESG-Standards – und vor allem die Energieeffizienz von Immobilien – entwickeln sich damit weiter zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor, der sowohl den Zugang zu Kapital als auch die Marktpositionierung langfristig prägt.

Weitere Informationen

Die Studie finden Sie unter folgendem Link.

METHODIK DER ERHEBUNG

Der „Kirchhoff Stimmungsindikator Immobilienaktien“ von Kirchhoff Consult ist der Stimmungsindikator für den deutschen Immobilienaktienmarkt. Bei den wichtigsten Analysten für deutsche Immobilienaktien fragt Kirchhoff Consult regelmäßig ab, wie sich der Immobilienaktienmarkt nach ihrer Einschätzung in den kommenden drei beziehungsweise zwölf Monaten entwickeln wird. Dabei wird auch separat nach der Kursentwicklung von Gewerbe- und Wohnimmobilienaktien gefragt. Für die Beantwortung steht dem Analysten oder Unternehmensvertreter eine Skala von +2 (stark steigend, über +15 Prozent) bis –2 (stark fallend, unter –15 Prozent) zur Verfügung. Ein Wert von „0“ bedeutet, dass mit keinen oder nur sehr geringfügigen Veränderungen (+/–5 Prozent) gerechnet wird. Die Auswertung bildet den Durchschnitt aller abgegebenen Einschätzungen ab.

Im Rahmen der Analyse für den „Kirchhoff Stimmungsindikator Immobilienaktien“ für das erste Halbjahr 2025 gaben zehn der befragen Immobilienanalysten ihre Einschätzung ab.