Büromarkt Düsseldorf | Halbjahr 2026

Nachdem sich der Düsseldorfer Büromarkt bereits zum Ende des ersten Quartals 2026 verhalten zeigte, setzte sich diese Entwicklung auch im zweiten Quartal fort. Auch das zweite Quartal verlief mit 55.800 m² leicht schwächer als im Vorjahresquartal (58.300 m²; – 4 %). Zum Ende des ersten Halbjahres summiert sich der Flächenumsatz auf 93.800 m² und liegt damit 7 % unter dem Vorjahreswert von 100.500 m². „Die bislang verhaltene Nachfrage spiegelt die weiterhin zurückhaltende Anmietungsaktivität vieler Unternehmen wider. Wirtschaftliche Unsicherheiten und eine durch KI sich zunehmend verändernde Arbeitswelt verzögern
Standortentscheidungen spürbar“, kommentiert Jonas Pfennings, Geschäftsführer bei Anteon Immobilien. Für das Gesamtjahr wird derzeit ein Flächenumsatz von 225.000 m² prognostiziert.

Untermietflächen stabil, Mietvertragsverlängerungen rückläufig

Auch das Segment der Untermietflächen zeigte sich im ersten Halbjahr 2026 mit 109.667 m² nahezu stabil gegenüber dem Vorjahreszeitraum (108.848 m² in Q2 2025), was auf ein weiterhin konstantes Angebot an Untermietflächen im Düsseldorfer Büromarkt hindeutet.

Demgegenüber gingen die Mietvertragsverlängerungen deutlich zurück. Während im ersten Halbjahr 2025 noch 29.153 m² über 15 Vertragsverlängerungen registriert wurden, waren es im Vergleichszeitraum 2026 nur noch 13.179 m² verteilt auf 9 Abschlüsse. Der deutliche Rückgang der Mietvertragsverlängerungen um rund 55 % im Flächenvolumen zeigt, dass Mieter nicht nur bei Neuanmietungen zögern, sondern insgesamt kaum strategischen Standortentscheidungen getroffen wurden, auch nicht zugunsten eines langfristigen Verbleibs im aktuellen Objekt.”, so Jonas Pfennings, Geschäftsführer bei Anteon Immobilien.

Steuerberater und Wirtschaftsprüfer als stärkste Branche

In der Branchenstruktur der Vermietungsumsätze entfiel mit rund 20 % bzw. 18.312 m² der größte Anteil auf Steuerberater und Wirtschaftsprüfer – ein Wert, der im Jahresvergleich in etwa stabil blieb (2025: 20 %). Dieser Flächenumsatz ist jedoch fast ausschließlich auf die Anmietung von KPMG mit rd. 17.300 m² zurückzuführen. Trotz dieses Großabschlusses, welche größte seit
vier Jahren darstellt, konnte der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nicht gesteigert werden. Eigennutzer spielten im Berichtszeitraum keine messbare Rolle; ihr Anteil am Flächenumsatz lag bei 0 %, nach 0,5 % im Vorjahreszeitraum.

Nachfrage reduziert sich über alle Flächensegmente

Die Nachfrage ging im ersten Halbjahr 2026 in nahezu allen Flächensegmenten zurück. Insgesamt wurden 142 Mietverträge abgeschlossen, 15 weniger als im Vorjahreszeitraum (157). Dabei war der Rückgang nicht auf einzelne Segmente beschränkt, sondern zog sich durch das gesamte Größenspektrum. Einzig im Segment über 5.000 m² legte der Flächenumsatz trotz geringerer Vertragsanzahl zu, getragen von oben genanntem Einzelabschluss über rund 17.300 m².

• 0-300 m²: 59 Abschlüsse (7 weniger als im Vorjahr)
• 301-1.000 m²: 66 Abschlüsse (2 weniger als im Vorjahr)
• 1.001-2.500 m²: 13 Abschlüsse (5 weniger als im Vorjahr)
• 2.501-5.000 m²: 3 Abschlüsse (gleiche Anzahl wie im Vorjahr)
• über 5.000 m²: 1 Abschluss (1 weniger als im Vorjahr)

Top-Deals des ersten Halbjahres 2026

Zu den drei größten Deals im Düsseldorfer Markt im ersten Halbjahr 2026 zählen:

1. KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft – Anmietung im Objekt „ONE PLAZA”, Karl-Arnold-Platz 1A im Teilmarkt Kennedydamm / Derendorf, 17.342 m²
2. RKW Architektur + Rhode Kellermann Wawrowsky GmbH – Anmietung im Objekt
   „KöTower”, Königsallee 106 im Teilmarkt Königsallee / Bankenviertel, 4.500 m²
3. Aspen Separation GmbH – Anmietung im Objekt „heylo”, Schwannstraße 6 im Teilmarkt
   Kennedydamm / Derendorf, 3.027 m²

Diese Transaktionen trugen spürbar zum Gesamtumsatz bei und verdeutlichen die Bandbreite aktiver Nutzergruppen, von Wirtschaftsprüfern und Architekturbüros bis hin zu Unternehmen aus dem industriellen Umfeld.

Spitzenmiete sinkt leicht – Durchschnittsmiete steigt weiter

Trotz der rückläufigen Flächenumsätze setzt sich die positive Mietpreisentwicklung fort. Die Durchschnittsmiete stieg im Vergleich zum Vorquartal von 21,00 €/m²/Monat auf 22,10 €/m²/Monat und verzeichnet damit ein Plus von rund 5 %. Dies verdeutlicht die zunehmende Preisdifferenzierung zwischen modernen, hochwertigen Flächen und älteren Bestandsobjekten.
Die realisierte Spitzenmiete gab im Vergleich zum Vorquartal leicht nach und lag mit 44,70 €/m²/Monat rund 5 % unter dem Wert aus Q1 2026 (47,10 €/m²/Monat). Ausschlaggebend hierfür ist die geringere Zahl hochpreisiger Abschlüsse, im zweiten Quartal wurden lediglich zwei Vertragsabschlüsse oberhalb von 40,00 €/m²/Monat registriert. „Das begrenzte Angebot an modernen Premiumflächen in den Toplagen stützt weiterhin das Mietpreisniveau. Perspektivisch könnte die Spitzenmiete unter Druck geraten, sofern kurzfristig keine vergleichbaren Neubauflächen auf den Markt kommen und die verfügbaren Premiumflächen weitgehend absorbiert bleiben“, so Jonas Pfennings.

Leerstand leicht rückläufig – Bestand wächst moderat

Der Büroflächenbestand entwickelt sich weiterhin stabil und beläuft sich zum Ende des ersten Halbjahres 2026 auf 7,81 Mio. m², was gegenüber dem Vorjahreszeitraum (7,68 Mio. m²) einem Anstieg von rund 2 % entspricht. Die Leerstandsrate sank leicht von 12,3 % auf 11,9 %, der absolute Leerstand beträgt aktuell 933.900 m². Das verbleibende Flächenangebot konzentriert sich dabei überwiegend auf ältere Bestandsobjekte außerhalb der etablierten Premiumlagen. Insgesamt sind bis Ende 2027 lediglich 136.900 m² neue Büroflächen in 13 Projekten vorgesehen, von denen bereits rund 40 % vorvermietet sind. Das begrenzte Neubauangebot
dürfte insbesondere im hochwertigen Flächensegment zu einer anhaltenden Angebotsknappheit beitragen.

Fazit und Ausblick

Für die zweite Jahreshälfte ist mit einer weiterhin verhaltenen, aber stabilen Marktentwicklung zu rechnen. Vor dem Hintergrund der anhaltenden wirtschaftlichen Unsicherheiten erscheint die aktuelle Jahresprognose von 225.000 m² Flächenumsatz realistisch. Der Fokus der Nachfrage dürfte auch in den kommenden Monaten vor allem auf modernen und nachhaltigen Büroflächen in guten Lagen liegen. Gleichzeitig bleibt das Neubauangebot begrenzt: Das vergleichsweise geringe Fertigstellungsvolumen und die hohe Vorvermietungsquote sprechen dafür, dass hochwertige Flächen auch künftig knapp bleiben. Insgesamt dürfte sich die Zweiteilung des Düsseldorfer Büromarktes zwischen hochwertigen Neubauflächen und älteren Bestandsobjekten weiter verstärken. „Während der Leerstand insgesamt auf einem erhöhten Niveau verharrt und sich überwiegend auf Bestandsflächen konzentriert, ist bei modernen Premiumobjekten weiterhin von einer stabilen Mietentwicklung auszugehen. Der Boden beim Flächenumsatz dürfte gefunden sein, eine nachhaltige Belebung hängt jedoch maßgeblich von einer Stabilisierung des gesamtwirtschaftlichen Umfelds ab“, erklärt Jonas Pfennings.