Frankfurter Büromarkt 2025: Viele Großdeals, Rekordumsatz, Rekordmieten und Rekordleerstand
Der Frankfurter Büromarkt hat sich zum Jahresende 2025 zu einem Flächenumsatz auf dem Niveau von 2019 aufgeschwungen. „Auch wenn im vierten Quartal 2025 kein weiterer Abschluss über 10.000 m² erfolgte, ist das Ergebnis bemerkenswert und lässt uns vorsichtig optimistisch in die Zukunft blicken“, sagt Kevin T. Nguyen, Geschäftsführer bei blackolive in Frankfurt.
Top-Objekte und -Lagen blieben im Fokus der Mieter
Das Augenmerk der Unternehmen lag weiterhin auf Klasse statt Masse, trotz der zahlreichen Großtransaktionen im vergangenen Jahr 2025. Die größeren Anmietungen des vierten Quartals erfolgten in Refurbishments, Jack Wolfskin entschied sich für rund 6.000 m² im MERGENTHALER in Eschborn, Deloitte expandiert mit ebenfalls 6.000 m² im RAW in der ehemaligen DB-Zentrale in der Nähe ihres neuen Standortes im Europaviertel. „Diese Anmietungen zeigen, dass Unternehmen, welche sich für eine Lage außerhalb der Premium-Lage CBD entscheiden, auch auf Qualität und Nachhaltigkeit Wert legen“, erläutert Nguyen. Der Mietvertrag der ING-DiBa im Hafenpark über 32.000 m² und die Anmietung von Sanofi-Aventis im Industriepark Höchst erfolgten ebenfalls in hochwertigen modernen Projekten in Lagen außerhalb des Central Business Districts (CBD). Dies zeigt deutlich, dass sich die Nachfrage in allen Lagen fast ausschließlich auf gute Produkte konzentriert. Die Flächenklasse größer 10.000 m² erfuhr die stärkste Zunahme und war mit 9 Deals für ein gutes Drittel des Gesamtumsatzes verantwortlich. Umsatzsteigerungen gab es aber auch in den Flächenklassen zwischen 5.000 und 10.000 m² (+ 45 %) sowie 1.000 und 2.000 m² (+35 %). Einen leichten Rückgang um ein Prozent musste das Größensegment zwischen 500 und 1.000 m² hinnehmen. Ein Beleg für die Nachfrage nach Qualität in Top-Lage ist unter anderem die annähernde Vollvermietung des Projekts URBN CBD in der Bethmannstraße 50-52 knapp zwei Jahre vor Fertigstellung, welche für das dritte Quartal 2027 avisiert ist. Die schon erfolgten großen Anmietungen der Commerzbank im CBT über 73.000 m² und der KPMG im Park Tower und Opernturm mit in Summe über 33.000 m² und die Entscheidung von White & Case für rund 10.000 m² im Central Parx, hatten schon im Jahresverlauf die großen verfügbaren Projekt- und Premiumflächen absorbiert. „Es überrascht daher kaum, dass im Bankenviertel ein gutes Drittel des Gesamtflächenumsatzes 2025 erfolgte. „Vor allem in den Premium-Lagen des CBD werden Neubauflächen langsam knapper. Ein Engpass ist vor allem deshalb zu erwarten, da flight-to-quality und der Wunsch nach Nachhaltigkeit auch 2026 anhalten werden“, folgert Kevin T. Nguyen.
Finanzdienstleister weiterhin stärkste Branche
Da es keinen weiteren Großabschluss im vierten Quartal 2025 gab, blieben Finanzdienstleister wie schon seit Anfang des Jahres auf Platz eins, ihr Anteil am Gesamtvolumen lag bei annährend 30 %, gefolgt von Beratern mit rund 19 % und der öffentlichen Hand mit 10 %. Berater schlossen wie üblich auch mit über 100 Verträgen die meisten Mietverträge, aber auch die Anzahl der Finanzdienstleister-Mietverträge ist um 48 % gestiegen. „Der hohe Anteil der Finanzdienstleister und die drei Großtransaktionen der Commerzbank, KPMG und Allianz Global Investors mit in Summe deutlich über 120.000 m² zeigen die ungebrochene Attraktivität des Finanzplatzes Frankfurt“, sagt Nguyen von blackolive. Auch wenn dies natürlich nicht darüber hinwegtäuschen kann, dass alle Unternehmen preissensibler geworden sind und die Neuanmietungen in Top-Objekten zwar teurer, aber meist auch kleiner ausfallen als die bisherigen Flächen. Öffentliche Verwaltungen und Verbände schlossen mit rund 23 Deals zwar kaum mehr Verträge ab als im Jahr 2024, aber fast doppelt so viel Fläche wie im Vorjahr und waren damit drittstärkste Nachfragegruppe im Jahr 2025.
Mietpreise weiter gestiegen, Auseinanderdriften steht bevor
Die Mieten haben sich im Jahresverlauf deutlich erhöht. Für die Spitzenmiete ging es um 4,00 € hinauf auf 52,50 €/m². Die Durchschnittsmiete machte sogar einen Sprung um 6,00 € und lag zum Jahresende bei 31,50 €/m². Der Anstieg der Spitzenmiete ist auf die Verknappung von Flächen im Premium-Segment bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage zu erklären. Die von den Unternehmen vielfach gewünschte Rückkehr aus dem Homeoffice fällt Mitarbeitern auch dann leichter, wenn sie sich in ihrem Büroumfeld wohlfühlen. Der Wunsch nach Nachhaltigkeit spielt dabei ebenso eine Rolle wie die Lage und Einrichtung der Arbeitsplätze. Das hat seinen Preis und daher ist der Anstieg der Mietpreise keine Überraschung. Der starke Anstieg der Durchschnittsmiete ist vor allem auf die großvolumigen Abschlüsse im Bankenviertel zurückzuführen. „Da sich dies so im Jahr 2026 nicht wiederholen wird, ist davon auszugehen, dass die Mietpreisentwicklung von Spitzen- und Durchschnittsmiete etwas auseinanderdriften wird“, prognostiziert der blackolive-Geschäftsführer Kevin T. Nguyen.
Leerstand kennt nur eine Richtung, Geschwindigkeit rückläufig
Der Leerstand steigt nun seit einem Jahr deutlich langsamer, aber er hat sich nichtsdestotrotz um gut 100.000 m² auf rund 1,52 Mio. Quadratmeter erhöht, die Leerstandsquote stieg von 12 % auf 13 %. In den meisten Teillagen nahm der Leerstand moderat zu, den stärksten Anstieg gab es in Frankfurt Nord, wo die Leerstandsquote von 5,4 % auf 9,8 % stieg. Die Emil-von-Behring-Straße 35 hatte daran den größten Anteil, durch die Anmietung der Deutschen Finanzagentur und Air Liquide im Jahr 2024 an anderen Standorten und Verkleinerung kamen 2025 Flächen von gut 18.000 m² zur kurzfristigen Vermietung. In Niederrad gab es ebenfalls eine deutliche Flächenzunahme um knapp 80 %, die jedoch fast ausschließlich aus dem ehemaligen DEKA-Hauptsitz PRISMA Hahnstraße 55 resultiert, dessen Modernisierung nach dem Auszug der DEKA Ende 2021 Anfang 2025 abgeschlossen war. Es gab laut der Recherchen von blackolive aber auch Rückgänge zu vermelden. In Frankfurt Ost I fiel der Danziger Platz nach dem Verkauf fast vollständig aus der Vermietung. Der neue Eigentümer plant ein Projekt, allerdings gibt es auf Grund der frühen Planungsphase noch keine konkreten Aussagen zu der genauen Umsetzung. Am Flughafen ging der Leerstand um knapp 20 % zurück, allerdings primär auf Grund des Wegfalls der Objekte im Bereich der Cargo City Süd, welche aus erfassungstechnischen Gründen nicht weiter als Leerstand geführt werden. In Eschborn und sogar im Bankenviertel nahm der Leerstand um rund 15 % zu. Während in Eschborn, wie in den anderen angesprochenen Teilmärkten die Zunahme primär auf ein Objekt zurückzuführen war, ist dies im Bankenviertel etwas anders. Trotz der sehr guten Vermietungsleistung in der Bankenlage, werden auch hier vermehrt (kleinere) Fläche freigezogen. Weiterhin führten Modernisierungsarbeiten in älteren Objekten dazu, dass diese temporär nicht kurzfristig vermietbar waren. „Der Leerstandsanstieg hat sich zwar deutlich verlangsamt, nahm aber auch 2025 weiter zu, Rückgänge sind eher auf Grund von Modernisierungsarbeiten oder Projektplanungen erfolgt“, fasst Nguyen zusammen.
Projekte verzögern sich weiter, aber Pipeline gut gefüllt
Das Fertigstellungsvolumen hat mit gut 56.000 m² im abgelaufenen Jahr 2025 einen Tiefpunkt erreicht. „Ein noch niedrigeres Fertigstellungsvolumen wurde zuletzt 2008 erfasst“, betont Kevin T. Nguyen. Ende des dritten Quartals 2025 sah es noch danach aus, als ob rund die doppelte Fläche fertiggestellt würde, allerdings haben sich einige Projektfertigstellungen wie beispielsweise die des Eigennutzers-Neubaus der GIZ in der Ludwig-Erhard-Straße 7 über rund 28.000 m², ebenso wie die Beendigung des Refurbishments einiger Teile des Omega-Hauses im Offenbacher Kaiserlei und weitere kleinere Projekte verschoben und werden erst 2026 erfolgen. Durch diese Verzögerung werden 2026 voraussichtlich nun rund 115.000 m² fertig, wovon jetzt schon 60 % belegt sind. In der Pipeline befinden sich hingegen Objekte mit mehr als 2 Millionen Quadratmetern. Was davon tatsächlich realisiert werden wird, ist abhängig davon, wie sich die globale wirtschaftliche Lage und die Situation in Deutschland in den kommenden Jahren entwickelt. Im Central Business District, zu dem die Bereiche Bankenviertel, Westend und City zählen, werden in den nächsten Jahren keine größeren Objekte mit mehr als 10.000 m² verfügbarer Fläche fertiggestellt. „Genau genommen wird nur der Opernplatz 2 mit einer größeren zusammenhängenden Fläche von rund 9.600 m² voraussichtlich 2028 fertig werden“, bringt es der blackolive-Geschäftsführer auf den Punkt. In denen sich im Bau befindlichen Flächen für eine Vermietung ist keine Fläche größer als 6.000 m². „Diese Verknappung wird die Mieten in einigen Gebäuden 2026 auf über 60 Euro pro Quadratmeter treiben“, prognostiziert Nguyen.
Ausblick
Die Häufung großer Deals hat 2025 zu einem Rekordumsatz verholfen. „Dies wird jedoch wohl eher die Ausnahme als die Regel bleiben“, ordnet Nguyen das Geschehen wie folgt ein. „Die erfolgten Großtransaktionen kamen teilweise nach einem langen Prozess zum Abschluss und die auf dem Markt existenten Gesuche sind nicht mehr ganz so groß und zahlreich. Für das Jahr 2026 ist daher mit einem geringeren Flächenumsatz zu rechnen. Wir gehen von rund 450.000 Quadratmeter aus“. Der Leerstand wird auch in diesem Jahr noch weiter leicht steigen und sich daher auf sehr hohem Niveau bewegen. Dass dies nicht in gleichem Maße für alle Lagen gilt, zeigen die sehr unterschiedlichen Leerstandsquoten in den verschiedenen Teillagen, 5 % im Westend und über 30 % im Offenbacher Kaiserlei. Abgänge vom Bestand und teilweise auch vom Leerstand durch Umnutzung, Sanierung oder Abriss-Neubau werden auch in Zukunft eine wichtige Rolle spielen. „Die stark gesunkenen Fertigstellungszahlen und die geringe Anzahl von Projekten im Bau werden zumindest kurzfristig zu einem weiteren Mietpreisanstieg im Premium-Segment führen, dies gilt vor allem für den Central Business District“, beschreibt Kevin T. Nguyen die Aussichten für den Frankfurter Bürovermietungsmarkt. Wenn sich die wirtschaftliche Lage wieder stabilisiert und die Planbarkeit zunimmt, sind in jedem Falle genügend Projekte vorhanden, die Fertigstellung kann sich insbesondere bei größeren allerdings verzögern, wie es die aktuelle Situation ja zeigt. Die Durchschnittsmiete hat ihren Zenit wohl erreicht und wird sich 2026 eher rückläufig entwickeln. „Das Jahr 2025 hat gezeigt, dass auch in unsicheren Zeiten hohe Flächenumsätze möglich sind, aber die Verkleinerungstendenzen fast aller Unternehmen bleiben bestehen und die Unternehmen werden auch 2026 eher diesem Trend folgen“, zieht Kevin T. Nguyen ein realistisches Fazit. „Die Mietpreise in guten Objekten hingegen werden nicht sinken, und ältere Objekte müssen fit für die Zukunft gemacht werden“, fügt der blackolive Geschäftsführer abschließend hinzu.
