Handelsunternehmen verändern ihre Strategie auf dem Berliner Logistikimmobilienmarkt 

Im Jahr 2025 verzeichnete der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von rund 407.100 m², was einem deutlichen Anstieg von 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die Vermietungsaktivität entwickelte sich ebenfalls positiv: Mit einem Ergebnis von rund 337.100 m² wurde ein Plus von 32 Prozent gegenüber 2024 erzielt. 

Endre Rebák, Head of Industrial & Logistics bei Colliers in Berlin: „Wir sehen ein positives Ergebnis, das vor allem durch einige Großanmietungen im Berliner Umland geprägt ist, die im vergangenen Jahr gefehlt haben. Nichtsdestotrotz deutet dies auf eine Belebung des Berliner Markts hin. Im historischen Vergleich bleibt das aktuelle Flächenumsatzniveau jedoch deutlich unterdurchschnittlich und liegt rund 17 Prozent unter dem Fünfjahresmittel. Insgesamt haben wir 81 Abschlüsse registriert, was einem Rückgang von etwa einem Drittel gegenüber dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre entspricht und zeigt, dass die durchschnittliche Flächengröße gesunken ist. Wir beobachten, dass Nutzer im Schnitt kleinere Flächen anmieten und die Nachfrage nach großvolumigen Big-Box-Objekten spürbar nachgelassen hat.“

Steigende Vermietungsaktivität in der zweiten Jahreshälfte 

Die zweite Jahreshälfte 2025 war geprägt von einer hohen Anzahl an Abschlüssen, überwiegend im kleinteiligen Flächensegment. 59 Prozent aller Abschlüsse bis 3.000 m² fanden in der zweiten Jahreshälfte statt. Auffällig ist, dass Handelsunternehmen in diesem Segment die aktivsten Nutzer waren – eine Entwicklung, die vom üblichen Muster abweicht, da sich diese Nutzergruppe traditionell auf großflächige Anmietungen konzentriert. Seit 2023 mieten Handelsunternehmen aus wirtschaftlichen Gründen kleinere Flächen an. Der Fokus liegt dabei auf Flächen im Stadtgebiet. So mietete Picnic im Stadtgebiet eine rund 2.600 Quadratmeterfläche im Neubau. Auch der Lebensmittelhändler GFT Global Food Trade GmbH konzentrierte sich auf zentrale Lagen und mietete knapp 3.000 m² ebenfalls im Neubau an. 

Im Segment der Großflächen über 10.000 m² wurden insgesamt neun Abschlüsse im Verlauf des Jahres registriert, davon fünf in der ersten Jahreshälfte. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer leichten Erholung und einem Plus von vier Abschlüssen. Die Mehrheit dieser Großanmietungen entfiel traditionell auf Handelsunternehmen und konzentrierte sich auf das Berliner Umland. In der Logistikregion Berlin war unter den Großabschlüssen lediglich ein Eigennutzer vertreten: Der Lebensmitteleinzelhändler Netto, der im zweiten Quartal mit dem Bau einer rund 60.000 m² umfassenden Logistikanlage begonnen hat. Die größte Anmietung im vierten Quartal erfolgte hingegen im Stadtgebiet, wo sich ein deutscher Getränkegroßhändler 26.600 m² Logistikfläche in einem Bestandsobjekt sicherte. 

„2025 wurde der meiste Flächenumsatz im Teilmarkt Umland Nord generiert. Mit einem Anteil von 30 Prozent wurde hier insgesamt rund 122.400 m² Fläche umgesetzt. Neben der Eigennutzeransiedlung von Netto trugen auch mehrere Großanmietungen in dem neu entstandenen VGP Park in Bernau bei Berlin zu dem Spitzenergebnis bei“, erklärt Rebák.  

Stärkste Nutzergruppe in 2025 bildeten die Handelsunternehmen mit einem Anteil von 46 Prozent am Flächenumsatz, gefolgt von Unternehmen aus dem Bereich Produktion und Fertigung mit 33 Prozent. Logistikdienstleister bildeten mit einem Anteil von 14 Prozent das Schlusslicht. 

Durchschnitts- und Spitzenmiete steigen wieder 

Zum Ende von 2025 lag die Spitzenmiete in der Logistikregion Berlin bei 8,50 Euro/m² und ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 2 Prozent gestiegen. Die Durchschnittsmiete wies mit 3 Prozent sogar ein höheres Wachstum auf und liegt derzeit bei 7,70 Euro/m². Die Spitzenmiete im Umland lag bei 6,80 Euro/m² und wies ein Mietwachstum von 5 Prozent auf. Die Spitzenmiete im Stadtgebiet wies mit 8,70 Euro/m² ebenfalls ein Wachstum von 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf. Die Light-Industrial-Mieten stiegen um 10 Prozent auf 11,60 Euro/m² (Spitzenmiete) bzw. um 12 Prozent auf 9,30 Euro/m² (Durchschnittsmiete). 

„Wir beobachten, dass die Logistikregion Berlin, nach einer Phase intensiver Neubautätigkeit und den Auswirkungen der Wirtschaftskrise der letzten Jahre, die insbesondere auch Handelsunternehmen stark getroffen hat, aktuell eine hohe Flächenverfügbarkeit vor allem im Umland aufweist. Rund 95 Prozent der verfügbaren Flächen entfallen auf periphere Lagen. Gleichzeitig sehen wir, dass im Stadtgebiet, auf das sich der aktuelle Fokus der Nutzer richtet, kaum verfügbare Flächen vorhanden sind. Diese deutliche Diskrepanz zwischen Nutzeranforderungen und tatsächlichem Angebot stellt für uns eine zentrale Herausforderung dar. In der Konsequenz erwarten wir für 2026 lediglich für das Stadtgebiet weiterhin steigende Mieten, das sich im Gewerbeparksegment noch stärker ausprägt. Besonders im Bereich Light Industrial sehen wir aktuell zweistellige Wachstumsraten, was die Attraktivität dieser Assetklasse zusätzlich unterstreicht“, betont Rebák.

Investmentmarkt weiterhin solide 

Zum Ende des Jahres 2025 verzeichnete der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 272 Millionen Euro. Dies entspricht einem Rückgang um 37 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Darüber hinaus wurden rund 141 Millionen Euro in Grundstücke (überwiegend Brownfields) in der Logistikregion Berlin investiert. 

„Berlin zählt für uns weiterhin zu den bevorzugten Standorten vieler Investoren. Bei marktprägenden Portfolio-Transaktionen, wie etwa dem Portfoliokauf eines asiatischen E-Commerce-Giganten für rund 220 Millionen Euro, das aus acht Immobilien bestand, war Berlin mit einem Anteil von etwa 28 Prozent vertreten. Vor dem Hintergrund der zunehmenden Aktivität seitens Handelsunternehmen gewinnt der Standort zusätzlich an Attraktivität, insbesondere für Investoren, die sich auf Spezialimmobilien wie Cross-Dock-Objekte fokussieren. Das ausgeprägte Interesse der Nutzer an zentralen Lagen führt aktuell dazu, dass mehrere Brownfield-Transaktionen erfolgreich abgeschlossen werden konnten. Für 2026 erwarten wir ein erhöhtes Transaktionsgeschehen auf dem deutschen Markt, das sich positiv auf die Region Berlin auswirken wird“, Rebák abschließend