Offene Immobilienfonds – Vermietungssituation
Scope Studie Mai 2026
Die Vermietungsquoten offener Immobilienfonds bleiben stabil. Die Branche trotzt dem Druck durch die Objektverkäufe, die zur Liquiditätsbeschaffung notwendig sind. Scope erwartet zum Jahresende ein konstantes bis leicht sinkendes Niveau.
Die Vermietungsquoten offener Immobilienfonds haben sich zuletzt konstant auf solidem Niveau gehalten. Sowohl im einfachen Durchschnitt als auch auf volumengewichteter Basis liegt die Quote bei 92,4%. Vier der fünf größten Fonds weisen überdurchschnittliche Vermietungsquoten aus.
Mit dieser Quote bewegen sich die Fonds auf einem soliden Niveau. Die nahezu konstante Entwicklung der vergangenen anderthalb Jahre ist ein Beleg für aktives Vermietungsmanagement. Obwohl die Branche teilweise in großem Umfang gut aufgestellte Immobilien verkauft hat, konnte sie das Vermietungsniveau stabilisieren.
Die Unterschiede zwischen den einzelnen Fonds sind allerdings deutlich: Die Bandbreite reicht von 83,1% bis 99,2%. Sieben Fonds erreichen Vermietungsquoten von über 95% und sind damit nahezu vollvermietet. Die höchsten Quoten weisen aktuell der Deka-ImmobilienMetropolen, der UniInstitutional German Real Estate und der REALISINVEST EUROPA mit jeweils über 97% auf. Am unteren Ende liegen der UBS (D) Euroinvest Immobilien, der grundbesitz Fokus Deutschland und der Deka-ImmobilienNordamerika mit Quoten zwischen 83% und 86%.
Belastungen durch US-Büroimmobilien
Insbesondere global ausgerichtete Fonds stehen unter Druck. Hintergrund sind steigende Leerstände bei US-Büroimmobilien, die sich mit Verzögerung in den Portfolios niederschlagen. In den USA sind Mietvertragslaufzeiten oft kürzer, wodurch sich Marktveränderungen schneller auf die Vermietungssituation auswirken. Erste positive Signale sind aber erkennbar – so ging die Büro-Leerstandsquote in den USA im ersten Quartal leicht zurück.
Im Wohnsegment zeigen sich keine strukturellen Nachfrageprobleme. Allerdings können Projektentwicklungen, die neu in Fondsportfolios übernommen und erst nach und nach vermietet werden, vorübergehend die Vermietungsquote drücken.
Stabilisiert wird die Vermietungssituation offener Immobilienfonds zum einen durch inflationsindexierte Mietverträge, zum anderen durch langfristige Vereinbarungen aus der Corona-Zeit. Die durchschnittliche Restmietvertragslaufzeit liegt bei soliden 5,9 Jahren.
Marktumfeld unverändert herausfordernd
Trotz dieser Faktoren und des leicht gestiegenen Niveaus der Vermietungsquote bleiben die Herausforderungen hoch. Zum einen steigen die Leerstände bei Büroimmobilien, insbesondere in B-Lagen – unter anderem durch eine reduzierte Flächennachfrage infolge von Homeoffice und KI. Zum anderen müssen Vermieter zunehmend Anreize wie mietfreie Zeiten oder Ausbaukostenzuschüsse setzen, um Mieter in wirtschaftlich unsicheren Zeiten zu gewinnen. Zudem wächst der Druck auf die Fonds durch höhere Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz.
Für das Gesamtjahr 2026 rechnet Scope im Durchschnitt mit konstanten bis leicht sinkenden Vermietungsquoten. Gleichzeitig könnte ein rückläufiges Angebot neuer Flächen – etwa durch geringere Bautätigkeit – stabilisierend wirken.
Die Vermietungsquote ist eine zentrale Kennzahl für die Bewertung offener Immobilienfonds: Sie beeinflusst unmittelbar die Ertragslage und damit auch die Fondsperformance.
