Kölner Investmentmarkt setzt positiven Trend fort – Transaktionsvolumen bei rund 1,45 Milliarden Euro
Der Kölner Investmentmarkt setzte im Jahr 2025 seinen bereits im Vorjahr begonnenen positiven Trend fort. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,45 Milliarden Euro wurde das Ergebnis aus 2024 in Höhe von 1,2 Milliarden Euro sogar deutlich um rund 21 % übertroffen. „Auch wenn die in der Niedrigzinsphase erzielten Rekordumsätze weiterhin außer Reichweite liegen, zeigt sich klar, dass sich der Markt auf ein neues Preis- und Renditeniveau eingestellt hat und zunehmend an Stabilität gewinnt“, erklärt Alexander Wunderle, Geschäftsführender Gesellschafter von Angermann NRW.
Großtransaktionen als Signal für wachsende Marktliquidität
Zwei Einzeltransaktionen mit einem Volumen von jeweils über 200 Millionen Euro haben das Jahresergebnis maßgeblich beeinflusst. „Auch wenn großvolumige Deals ansonsten nicht das Marktgeschehen dominierten, zeigen diese Abschlüsse eindrucksvoll, dass Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke wieder realisierbar sind“, so Alexander Wunderle.
Bemerkenswert ist dabei, dass beide Transaktionen durch professionelle Investoren am freien Markt umgesetzt wurden. Im Vorjahr wurde das Marktgeschehen in diesem Segment noch maßgeblich durch Transaktionen der Stadt Köln geprägt, unter anderem durch den Erwerb des „Rossio“ sowie der Messehallen.
Die beiden diesjährigen Leuchtturmtransaktionen wurden durch zahlreiche Abschlüsse im Volumensegment zwischen 10 und 100 Millionen Euro ergänzt. Insgesamt wurden rund 30 Transaktionen registriert, was auf eine spürbar verbesserte Marktliquidität hindeutet.
Büroimmobilien rücken wieder stärker in den Fokus
Auch Büroimmobilien gewinnen wieder an Bedeutung. Zwar liegt die Anzahl der Transaktionen weiterhin unter dem Niveau der Rekordjahre, dennoch ist eine klare Erholung erkennbar. Erfolgreich platziert werden sowohl Neubauprojekte mit langfristigen Mietverträgen als auch Value-Add-Objekte und Transformationsvorhaben. „Insbesondere institutionelle Investoren zeigen wieder verstärkt Interesse und sind bereit, sich mit Büroprodukten auseinanderzusetzen und Gebote auf dem neuen Marktniveau abzugeben“, sagt Alexander Wunderle.
Nationale Investoren dominieren – Eigenkapital bleibt entscheidend
Wie bereits im Vorjahr wird das Marktgeschehen überwiegend von nationalen Investoren geprägt. „Eigenkapitalstarke Käufer bleiben im Vorteil, da sie schneller agieren und Transaktionen flexibler strukturieren können. Gleichzeitig gestalten sich Prüfungs-, Exklusivitäts- und Due-Diligence-Phasen weiterhin anspruchsvoll und werden zunehmend individuell ausgestaltet. Die Qualität der Prozesssteuerung gewinnt damit weiter an Bedeutung“ betont Alexander Wunderle.
Umsetzbarkeit schlägt Höchstpreis
Ein zentrales Merkmal des aktuellen Marktumfelds ist, dass nicht mehr das höchste Gebot über den Erfolg einer Transaktion entscheidet, sondern deren Umsetzbarkeit. Verkäufer und Berater legen wieder verstärkt Wert auf Finanzierungssicherheit, Verlässlichkeit und Transaktionsgeschwindigkeit. Dies zeigt sich auch in der Rückkehr strukturierter Verkaufsprozesse, insbesondere bei Core- und Core-plus-Produkten.
„Der Kölner Investmentmarkt hat bewiesen, dass das starke Vorjahresergebnis keine Ausnahme war. Wir sehen wieder funktionierende Prozesse, institutionelle Käufer mit klaren Ankaufsprofilen und eine wachsende Bereitschaft, Transaktionen auf dem neuen Marktniveau umzusetzen. Entscheidend ist dabei nicht der maximale Preis, sondern die Sicherheit und Umsetzbarkeit eines Deals“, ordnet Alexander Wunderle ein.
Hohe Nachfrage nach Light Industrial und Logistik
Unverändert hoch bleibt das Interesse an Light-Industrial- und Logistikimmobilien. Weiterhin werden viele Off-Market-Transaktionen umgesetzt, welche in der Regel schneller als Bürodeals realisiert werden. Dies unterstreicht die Attraktivität dieser Assetklassen sowie die hohe Nachfrage nach funktionalen, gut vermietbaren Produkten.
Preisfindung stabilisiert sich – Realismus setzt sich durch
Auch wenn sich die Kaufpreisfindung am Kölner Investmentmarkt stabilisiert hat, bleibt die Diskussion um Spitzenrenditen sensibel. Bei abgeschlossenen Bürotransaktionen im Core-Segment bewegen sich die Anfangsrenditen derzeit bei rund 4,6 Prozent, bei opportunistischeren Produkten teilweise auch über 8 Prozent. Gleichzeitig ist zu beobachten, dass Investoren ihre Gebote selbstbewusst und häufig unter den ursprünglichen Preisvorstellungen abgeben. In der Folge kommt es deshalb wiederholt zu Verkaufsprozessabbrüchen, was Verkäufer nicht selten dazu zwingt, Value-Add- und ESG-Strategien eigenständig umzusetzen.
„Diese Entwicklung zeigt, dass sich der Markt zunehmend auf ein neues Gleichgewicht zwischen Risiko, Rendite und Finanzierungskosten zubewegt. Professionalität und Realismus setzen sich durch – eine wesentliche Voraussetzung für erfolgreiche Abschlüsse“, so Alexander Wunderle.
Ausblick: Pipeline für 2026 gut gefüllt
Für das Jahr 2026 zeichnet sich bereits heute eine gut gefüllte Pipeline ab, in der auch die ein oder andere Großtransaktion mit Überraschungspotenzial enthalten ist. „Die Nachfrage nach stabilen Investmentprodukten in Toplagen Kölns bleibt hoch, während Nebenlagen weiterhin selektiv betrachtet werden. Insgesamt ist davon auszugehen, dass sich das Transaktionsvolumen auf dem aktuellen Niveau stabilisieren wird“, prognostiziert Alexander Wunderle.
