Victor Prime Office tritt zum Jahresbeginn 2026 auf der Stelle

Der Büroperformance-Indikator Victor Prime Office hat zum Beginn des Jahres 2026 an die positive Tendenz der Vorquartale nicht ganz anschließen können. Im ersten Quartal 2026 verzeichnet der Index nur einen moderaten Anstieg von 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und zeigt damit seit Ausbruch der kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten eine Seitwärtsbewegung. Während im vierten Quartal 2025 die Vorzeichen noch vorsichtig optimistisch waren und auch in Deutschland der Büroinvestmentmarkt zunehmend an Fahrt gewann, führte der Beginn des Irankriegs zu einer deutlichen Verlangsamung der Aktivitäten vieler Marktteilnehmer. Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München notiert Ende März 2026 bei 174,5 Punkten.

Quelle: JLL 2026

„Die geopolitischen Verwerfungen haben zwar nicht den Gesamtmarkt zum Erliegen gebracht – auch in der zweiten Februarhälfte und im März gingen noch zahlreiche Transaktionen über die Ziellinie, was im Vergleich mit dem Investorenverhalten bei früheren externen Schocks ähnlicher Dimension durchaus als positiv zu werten ist. Allerdings ist die Unsicherheit enorm gestiegen und viele Marktakteure, insbesondere die Eigenkapitalgeber, warten derzeit die weiteren Entwicklungen ab”, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die aktuelle Situation. „Der Investmentmarkt hat sich stark verlangsamt. Was wir jedoch beobachten: Transaktionen von Top-Immobilien finden weiterhin zu den aktuellen Renditeniveaus statt. Käuferinduzierte Preisanpassungen zum Ende von Verkaufsverhandlungen beobachten wir zwar regelmäßig, sie liegen aber im moderaten Rahmen. Weiterhin scheint die Verkäuferseite nicht bereit und auch nicht gedrängt, signifikante Preisabschläge zu akzeptieren oder akzeptieren zu müssen, sodass Transaktionen entweder im Rahmen der Verkäufererwartung – wenn auch verlangsamt – stattfinden oder Immobilienverkäufe eben wieder zurückgezogen werden.”

Die Spitzenrenditen blieben im ersten Quartal 2026 somit in allen fünf betrachteten Immobilienhochburgen unverändert und bewegten sich in einer Spanne von 4,05 Prozent in Hamburg und München bis 4,6 Prozent in Frankfurt. „Deutschland ist damit im europäischen Vergleich immer noch relativ teuer. In vielen anderen europäischen Märkten lassen sich mit einem Büroinvestment höhere Renditen erzielen. Allerdings liegen dort auch die risikolosen Zinsen gemessen an der Umlaufrendite langfristiger Staatsanleihen (aufgrund höherer Staatsverschuldung) zum Teil deutlich höher. Internationale Investoren scheinen das geringere Risiko in Deutschland derzeit jedoch nicht zu honorieren”, erklärt Kemper.

Trotz des herausfordernden Marktumfelds konnte der Büroinvestmentmarkt das positive Momentum von Ende 2025 in das neue Jahr mitnehmen. Das Transaktionsvolumen am Büroinvestmentmarkt in den betrachteten fünf Städten übertraf im Auftaktquartal 2026 mit rund einer Milliarde Euro das Ergebnis des Vorquartals um gut fünf Prozent und liegt damit sogar leicht über dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen drei Jahre. Unklar ist der Ausblick für den Rest des Jahres.

Berlin zeigt positive Impulse aus Vermietungsmarkt

Im ersten Quartal zeigten die Indexwerte eine differenzierte Entwicklung. Die Berliner Spitzenlagen verzeichneten mit einem Plus von 1,6 Prozent auf 182,9 Punkte den stärksten Zuwachs unter den fünf Metropolen. Bei wie in den übrigen betrachteten Städten stagnierender Spitzenrendite profitierte die Hauptstadt ausschließlich von positiven Impulsen aus dem Vermietungsmarkt und damit verbundener Marktmietsteigerung. Die anderen Hochburgen sind mehr oder minder stabil geblieben: Die Hamburger Innenstadt legte moderat um 0,5 Prozent auf 199,6 Punkte zu und behauptete ihre Spitzenposition, wofür insbesondere Mietanstiege verantwortlich waren. Die Münchner Innenstadt verzeichnete ein Plus von 0,2 Prozent auf 194,5 Punkte, während die Frankfurter Bankenlage mit 152,6 Punkten stagnierte und genau auf dem Niveau des Vorquartals liegt. Mit einem Minus von 0,4 Prozent auf 157,9 Punkte landet die Düsseldorfer Bankenlage auf dem letzten Platz, was neben den gesunkenen Mieten in der Breite auch einem höheren Leerstand geschuldet ist.

Die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance (Vergleich Indikatorstand Q1 2026 zu Q1 2025) zeigt mit 3,9 Prozent ein positives Ergebnis. Hamburg steht mit einem beeindruckenden Plus von neun Prozent an der Spitze und profitiert von der anhaltend starken Marktstellung. Den zweiten Platz teilen sich Düsseldorf und München mit einem Wachstum um je fünf Prozent im Jahresvergleich. Berlin liegt mit 1,3 Prozent auf dem vierten Rang, während Frankfurt mit 1,1 Prozent das Schlusslicht bildet.

*Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres); Quelle: JLL

„Berlin ist im Jahresvergleich besser gelaufen als 2025. Es gab einige Vermietungen, auch im Teilmarkt Mediaspree, der in den vergangenen Quartalen von Investoren kritisch beäugt wurde”, berichtet Kemper. „Wir sehen größere Gesuche am Markt, beispielsweise von der öffentlichen Hand. Ein weiterer prominenter Deal in Schöneberg über 12.000 m² unterstreicht die verbesserte Vermietungsdynamik in der Hauptstadt.“ Deutschlandweit hat sich der Bürovermietungsmarkt allerdings abgeschwächt. Mit knapp 540.000 m² Flächenumsatz bleibt das Ergebnis in den fünf Städten zwar minimal über dem Ergebnis des Vorquartals, allerdings auf geringem Niveau und unter dem Durchschnitt der vergangenen drei Jahre. Aufgrund des Angebotsengpasses für das begehrte Segment der hochwertigen Büroflächen in Spitzenlagen und des nach wie vor geringen Fertigstellungsvolumens könnten sich die Spitzenmieten im zweiten Halbjahr 2026 weiter erhöhen – trotz des niedrigen Vermietungsvolumens und der geopolitischen und damit verbundenen ökonomischen Herausforderungen.

Breites Finanzierungsangebot für Qualitätsimmobilien

So haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen seit Kriegsausbruch fundamental verändert. Das Wirtschaftswachstum dümpelt vor sich hin, Wachstumsprognosen wurden zuletzt halbiert, während die Inflationserwartung signifikant gestiegen ist. Renditen für Staatsanleihen, eine der mit Immobilien konkurrierenden Anlageoption für Investoren, liegen deutlich höher als noch vor wenigen Monaten. „Alle langfristigen Prognosen aus Ende 2025 sind im Grunde obsolet. Derzeit kann nur kurzfristig geplant und ,auf Sicht‘ gefahren werden, was die Aktivitäten im Segment einer langfristigen Anlageform wie Immobilien hemmt“, so Kemper. Bei anhaltend hoher Inflation seien ein bis zwei weitere Zinsschritte der EZB im Bereich des Möglichen, was die Spitzenrenditen am Immobilienmarkt unter Druck setzen würde. „Auch die Volatilität der Swap-Rates und damit der Finanzierungskosten helfen nicht, wenngleich wir vonseiten der Fremdkapitalgeber hohe Finanzierungsbereitschaft, breite Liquidität und starken Wettbewerb um die qualitativ hochwertigen Produkte gespiegelt bekommen, sowohl von klassischen Banken wie auch aus dem Segment der alternativen Kreditgeber, wie beispielsweise Debt Funds.“

Die Spreads zwischen risikolosem Zins und Immobilienrenditen müssen jedoch nicht zwangsläufig konstant bleiben. „Bei indexierten Mietverträgen kann sich ein Deal trotz des Abstands zu Staatsanleihen durchaus lohnen, wenn die Cashflows durch Indexierung und in der Nachvermietung durch Marktmietsteigerungen entsprechend steigen“, erläutert Kemper. Allerdings bleibe die Herausforderung bestehen: „Sollten die Finanzierungskosten trotz des hohen Wettbewerbs im Fremdkapitalmarkt weiter steigen, kaum Eigenkapital verfügbar sein und auf Verkäuferseite weiterhin an zu hohen Kaufpreiserwartungen festgehalten werden, dürfte sich das positive Momentum aus 2025 weiter verlangsamen und die erhoffte Markterholung noch länger auf sich warten lassen.“