Leipziger Immobilienmarkt: Mieten steigen weiter – Markt spreizt sich, Investitionen bleiben aus
PISA-Marktbericht zeigt wachsende Unterschiede zwischen Lagen, steigenden Kostendruck und politische Zielkonflikte im Wohnungsbau
Der Leipziger Immobilienmarkt hat 2024 eine Phase der Zurückhaltung durchlaufen, zeigt zum Jahresstart 2026 jedoch erste Stabilisierungstendenzen. Das geht aus dem aktuellen Marktbericht von PISA Immobilien in Zusammenarbeit mit der Dualen Hochschule Sachsen (DHSN) hervor. Nach einer spürbaren Delle bei den Transaktionen ist wieder ein leichter Aufwärtstrend erkennbar. Gleichzeitig bleibt der Wohnungsmarkt angespannt: Die Mieten steigen weiter, der Neubau bleibt schwach und der Markt differenziert sich zunehmend nach Lage, Segment und Zielgruppe.
Leipzig bleibt ein Mietmarkt – Medianmieten steigen weiter
Leipzig bestätigt sich auch 2024 als klarer Mietmarkt. Der Median der Nettokaltmiete liegt im Erstbezug bei 12,73 Euro pro m², im Bestand bei 9,17 Euro. Damit setzt sich der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre fort. Besonders stark fallen die Preissteigerungen in zentralen und gefragten Lagen aus. In der Leipziger Mitte liegen die Medianmieten bei 14,70 Euro pro m² im Neubau und bei 11,00 Euro im Bestand. Im Zentrum-West stiegen die Medianwerte im Erstbezug von 13,40 Euro im Jahr 2023 auf 14,00 Euro im Jahr 2024, im Bestand von 10,00 auf 11,00 Euro pro m². Auch in einzelnen südlichen Stadtteilen wie Dölitz-Dösen legten die Neubaupreise deutlich zu.
Zu wenig Neubau, anhaltender Zuzug, steigender Druck
Leipzig bleibt nach wie vor ein attraktiver Wohnstandort, was die Zuwanderung belegt. „Der Mietmarkt steht weiter unter Druck, weil die Nachfrage steigt, das Angebot aber begrenzt bleibt“, sagt Prof. Dr. Kerry Brauer von der Dualen Hochschule Sachsen. Das treibt die Mieten insbesondere in zentralen Lagen. Außerdem profitiert das Umland von dieser Entwicklung, was auch dort zu steigenden Miet- und Kaufpreisen führt. Dennoch ist Leipzig im bundesweiten Vergleich trotz steigender Preise eine Stadt mit noch moderatem Mietniveau, vor allem abseits der Top-Lagen.
Markt entwickelt sich nicht einheitlich – punktuelle Entlastungen im Bestand
Der Marktbericht zeigt jedoch auch, dass sich der Markt nicht homogen entwickelt. In einzelnen Bestandslagen sind die Mieten 2024 leicht gesunken oder stagnieren. In Lößnig etwa gingen die Bestandsmieten von 7,71 Euro auf 7,48 Euro pro m² zurück. In anderen Stadtteilen, etwa im Leipziger Südosten, stagniert der Neubaupreis, während sich ausschließlich der Bestandverteuert. Insgesamt belegt der Marktbericht eine zunehmende Spreizung: Steigende Medianmieten auf Stadtebene stehen punktuellen Entlastungen in einzelnen Quartieren gegenüber.
Leuchtturmprojekte und sinkende Umzugsbereitschaft prägen den Markt
Zusätzlich verstärkt wird diese Spreizung durch hochpreisige Neubau- und Leuchtturmprojekte wie am Lindenauer Hafen, die sich deutlich vom klassischen Wohnungsbestand absetzen. Parallel nimmt die Umzugsbereitschaft spürbar ab. Steigende Mieten, hohe Umzugskosten und eine insgesamt angespannte wirtschaftliche Lage führen dazu, dass viele Haushalte Wohnungswechsel vermeiden. Der Markt wird träger, Leerstände bleiben niedrig, während die Nachfrage selektiver wird.
Investoren zögern – wirtschaftliche und regulatorische Hürden bleiben hoch
Auch auf der Angebots- und Investorenseite bleibt die Lage schwierig. „Der Immobilienmarkt steht und fällt mit der wirtschaftlichen Entwicklung und der Einwohnerdynamik“, sagt Timo Pinder, Geschäftsführer von PISA Immobilien. Zwar seien erste Signale erkennbar, Genehmigungsprozesse zu beschleunigen, doch die entscheidenden Barrieren lägen weiterhin in den wirtschaftlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen.
„Hohe Ansprüche, bei niedrigen Kosten“ – Zielkonflikt im Wohnungsbau
„Die Politik stellt beim Bauen sehr hohe Ansprüche, erwartet aber Kosten auf minimalem Niveau. Dieser Zielkonflikt lässt sich unter den aktuellen Bedingungen kaum auflösen“, so Pinder. Hohe Baustandards, zusätzliche technische Vorgaben, Tiefgaragenpflichten oder umfassende Barrierefreiheit verteuerten Projekte erheblich, während gleichzeitig die durchschnittlichen Haushaltseinkommen in Leipzig die erzielbaren Mieten begrenzten.
Umland gewinnt an Bedeutung – regionale Verschiebungen nehmen zu
Der Marktbericht zeigt zudem eine zunehmende Verlagerung der Nachfrage in das Leipziger Umland. Während sich die Wohnungsnachfrage in der Stadt selbst verlangsamt, halten sich Preisniveaus im Speckgürtel stabil oder steigen punktuell deutlich. In einzelnen Umlandkommunen liegen die Preiszuwächse klar über dem Leipziger Durchschnitt. Diese Wanderungsbewegungen verstärken den Druck auf Infrastruktur, Verkehr und regionale Planung.
Markt im Übergang – offene Fragen bleiben
Insgesamt zeichnet der Marktbericht das Bild eines Marktes im Übergang: zwischen steigenden Mieten, zurückhaltenden Investitionen und offenen Fragen zur weiteren Entwicklung. „Die zentrale Frage bleibt: Wohin steuert der Markt?“, so Pinder. Ohne wirtschaftliche Stabilität, politische Verlässlichkeit und realistische Rahmenbedingungen werde sich der Wohnungsbau nur langsam erholen. Die Akteure der Immobilienbranche seien auf jeden Fall bereit, weiterhin ihr Know-how für einen gesunden Immobilienmarkt beizutragen.
